Schadstoffe im Fertighaus:
Welche Rechte haben Käufer, Verkäufer und Makler?

Bestellerprinzip Immobilienkauf

 1. Ausgangspunkt: Die Problemlage

Vor allem von 1956 bis 1990 wurden Fertighäuser standardmäßig mit Holzschutzmitteln behandelt. Grund dafür sind technische Vorschriften, die damals eine chemische Behandlung der Hölzer vorgaben. Dieser damals anerkannte Stand der Technik wurde von vielen Bauordnungen der Bundesländer übernommen und so gesetzlich festgeschrieben.

In der Praxis wurden über die Jahre hinweg sehr unterschiedliche Arten von Holzschutzmitteln verwendet. Vor allem seit den 1970er Jahren wurden vermehrt Holzschutzmittel eingesetzt, die Formaldehyd, PCP und Lindan als Wirkstoffe enthalten.

Seit den 1990er und 2000er Jahren sind in Fachkreisen jedoch Bedenken an der Verwendung dieser Stoffe gewachsen. Durch medizinische Studien gilt es inzwischen als gesichert, dass einige Holzschutzmittel gesundheitsschädlich sein können, wenn eine genügend hohe Konzentration vorhanden ist.

Von dieser Problematik betroffen sind wahrscheinlich einige Hundertausend Fertighäuser. Wird eines dieser Häuser verkauft, sollten Verkäufer, Käufer und Makler sich über ihre Rechte und Pflichten genau bewusst sein.

Dieser Beitrag gibt einen ersten groben Überblick über die vielen teils sehr komplexen Fragen. Bitte beachten Sie dabei, dass dies eine Rechtsberatung nicht ersetzen kann, da jeder Einzellfall isoliert zu betrachten ist. Rechtsprechung zu diesem Thema existiert bislang leider kaum.

2. Die wichtigsten Schadstoffe, Abbauprodukte und Geruchsstoffe

a) PCP und Lindan (Holzschutzmittel)

Was ist PCP und Lindan?
In der Praxis kamen PCP und Lindan oft gleichzeitig zum Einsatz, da diese Stoffe auf Pilze und Insekten unterschiedlich wirken.

PCP ist die Abkürzung des Stoffes Pentachlorphenol. Vor allem wegen seiner pilzhemmenden Wirkung wurde PCP lange als Holzschutzmittel eingesetzt.

Lindan ist die etwas weniger komplizierte Bezeichnung für den chemischen Stoff γ-Hexachlorcyclohexan. Eingesetzt wurde Lindan als Holzschutzmittel gegen Insekten und andere Schädlinge.

Wonach riechen PCP und Lindan?
Sowohl PCP als auch Lindan sind geruchlos.

Warum sind PCP und Lindan ein Problem?
Sowohl PCP als auch Lindan gelten inzwischen als gesundheitsschädlich, sofern eine relevante Konzentration in der Raumluft erreicht ist und man dem Stoff über eine längere Zeit hinweg ausgesetzt ist.

Beide Stoffe wirken auf das zentrale Nervensystem ein und verursachen potenziell Symptome wie Schwindel, Kopfschmerzen, Erbrechen oder Appetitlosigkeit etc. Beide Stoffe können Leberschäden verursachen. Lindan steht darüber hinaus auch im Verdacht, Nierenschäden herbeizuführen.

Wegen ihrer Geruchlosigkeit spielen Lindan und PCP und Lindan dagegen keine Rolle, wenn es um eine Geruchsbelastung der Immobilie geht.

Welche Konzentration ist entscheidend?
Zur Beurteilung, ob PCP in einer erheblichen Konzentration vorliegt, wird maßgelich auf die sog. PCP-Richtlinie abgestellt (Download hier). Diese Richtlinie unterscheidet zwischen dem Richtwert I als Sanierungszielwert und dem Richtwert II als Gefahrenwert. Der Richtwert I liegt bei einer Konzentration von 0, 100 μg/m³, der Richtwert II bei einer Konzentration ab 1,0 μg/m³.

Anders als bei PCP gibt es für Lindan bislang noch keine einheitlichen Richtwerte. Die Vorschläge dazu, welche Konzentration an Lindan maßgeblich sein soll, sind daher sehr vielseitig.

Wie die Erfahrung mit verschiedenen Sachverständigen lehrt, wird für den Stoff Lindan häufig entsprechend auf die PCP-Richtlinie zurückgegriffen. In der Praxis wird an Lindan daher oft derselbe Maßstab angelegt wie an PCP, sodass auch hier die Richtwerte I und II maßgeblich sind.

PCP und Lindan sind verboten
In Deutschland ist die Verwendung von PCP bereits seit dem Jahr 1989 verboten, in der EU seit 1991.
Weniger schnell war der Gesetzgeber beim Stoff Lindan. Dieser darf erst seit dem Jahr 2006 nicht mehr als Holzschutzmittel in Innenräumen eingesetzt werden.

b) Formaldehyd

Was ist Formaldehyd?
Formaldehyd (auch als Methanal bezeichnet) ist eine organisch-chemische Verbindung, die bis in die 1980er Jahre beim Bau von Fertighäusern verwendet wurde. Zum Einsatz kam Formaldehyd dabei vor allem als Bindemittel in Spanplatten und sonstigem Pressholz.

Wonach riecht Formaldehyd?
Charakteristisch für Formaldehyd ist ein säuerlich-stechender Geruch.

Geruchlich wahrnehmbar ist Formaldehyd ab einer Konzentation in der Rumluft von 0,125 ppm (160 µg/m³), bei besonders geruchssensiblen Personen teilweise auch schon darunter.

Warum ist Formaldehyd ein Problem?
Je nach Konzentration in der Raumluft hat Formaldehyd verschiedene gesundheitsschädliche Wirkungen.

Schon unterhalb der Geruchsschwelle kann Formaldehyd zu Reizungen der Schleimhäute und Augen führen. Nach europäischen Recht gilt Formaldehyd darüber hinaus als karzinogen, als potenziell krebserregend.

Welche Konzentration ist entscheidend?
Der für Formaldehyd maßgebliche Grenzwert ergibt sich aus der Chemikalien-Verbotsverordnung. Der Wert liegt derzeit bei 0,1 ⁠ppm⁠ (124 µg/m³).

c) Chloranisole

Was sind Chloranisole?
Bei Chloranisolen handelt es sich nicht um einen beim Bau von Fertighäusern verwendeten Stoff. Vielmehr sind Chloranisole ein mikrobiologisches Abbauprodukt von PCP. Je nach Grad des biologischen Abbaus entstehen dabei unterschiedliche Arten von Chloranisolen (TCA, TeCA, PCA).

Warum sind Chloranisole ein Problem?
Nach aktuellem Stand der Wissenschaft sind Chloranisole nicht gesundheitsschädlich. Allerdings werden Chloranisole wegen ihres Geruchs als lästig empfunden und stört daher die Wohnqualität.

Der Geruch von Chloranisolen wird als modrig-muffig beschrieben.

Entscheidend für die geruchliche Wahrnehmbarkeit ist die Konzentration in der Raumluft. Da es hier auf die konkrete Art der Chloranisole ankommt, können allgemeingültige Aussagen besteht nicht ein für alle gültiger Richtwert.

d) Sonstige Stoffe

Viele weitere potenziell gesundheitsschädliche Stoffe können ebenfalls beim Bau eines älteren Fertighauses verwendet worden sein (etwa als Holzschutzmittel) oder entstehen als Abbauprodukte. Dazu gehören etwa Phthalate, Chlorthalonil, Dichlofluanid. Andere Stoffe wie etwa Chlornaphthaline tragen zu einer möglichen Geruchsbelastung bei.

Wegen der Vielzahl der Besonderheiten kann hierauf nicht weiter eingegangen werden.

3. Schadstoffe und Gerüche als Sachmangel

In weiten Kreisen der Bevölkerung herrscht die Fehlvorstellung, dass Holzschutzmittel bzw. Schadstoffe automatisch einen Sachmangel begründen. Dies ist jedoch falsch.

Entscheidend für einen Sachmangel ist nicht der Schadstoff allein, sondern seine Konzentration in der Raumluft.

Zutreffend heißt es in einem amtlichen Dokument der Bundesregierung (dort S. 7):

Ist eine Kaufsache bei Gefahrübergang außerhalb der jeweils zulässigen Grenzwerte mit Schadstoffen belastet, kann ein Sachmangel gegeben sein, aufgrund dessen dem Käufer gegenüber dem Verkäufer kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche zustehen können.“

Dasselbe gilt für Stoffe, die eine Geruchsbelastung auslösen können, z.B. bei Chloranisolen. Hier kann ein Sachmangel nur dann vorliegen, wenn die Konzentration so hoch ist, dass die Geruchsschwelle erreicht bzw. überschritten ist.

4. Welche Ansprüche auf Gewährleistung bestehen?

Sofern das Fertighaus wegen vorhandener Schadstoffe oder Chloranisole einen Sachmangel aufweist, bestehen für den Käufer die üblichen Ansprüche aus dem jeweiligen Vertragsverhältnis.

a) Ansprüche gegen den Verkäufer

Am wichtigsten sind für den Käufer sicherlich Ansprüche, die er gegen den Verkäufer geltend machen kann (§§ 433 ff. BGB).

Hierzu zählen u.a. folgende Ansprüche:

Anspruch auf Schadensersatz, vor allem gerichtet auf Erstattung der Sanierungskosten.
Schadensersatz für entgangenen Gewinn
Rückabwicklung des Vertrages nach erklärtem Rücktritt, sodass der Kaufpreis zurückzuzahlen ist.
Minderung des Kaufpreises.
Erstattung vorübergehender Mietkosten, weil die Immobilie saniert werden muss und daher zweitweise nicht bewohnt werden kann.
Erstattung von Gutachterkosten und Rechtsanwaltskosten.

Unbedingt zu beachten ist dabei aber, dass der Verkäufer in der Praxis meist nur dann hafet, wenn der Gewährleistungsausschluss ausgehebelt werden kann. Dies richet sich nach § 444 BGB.

Achtung
Bei Kaufverträgen über Fertighäuser oder sonstige Immobilien wird die Gewährleistung für Sachmängel in aller Regel ausgeschlossen.

Der Käufer hat gegen den Verkäufer daher nur dann einen Anspruch, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Hierfür ist seitens des Verkäufers ein Vorsatz erforderlich.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel vor Vertragsschluss kennt und diesen dem Käufer nicht mitteilt. Die Beweislast dafür trägt der Käufer.

Die Anforderungen der Rechtsprechung an eine Arglist sind sehr streng. So formuliert der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 22.04.2016 (V ZR 23/15, Rz. 21):

„Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.

Wichtig: Gerade an dieser Beweisfrage scheitern in der Praxis viele Käufer. Da eine Klage vor Gericht mit hohen Kosten einhergeht, sollte die Beweisfrage vorher gründlich geklärt werden.

Käufer müssen sorgfältig klären, welche Beweise ihnen zur Verfügung stehen. Ein erfolgreicher Beweis einer arglistigen Täuschung bzgl. einer durch Chloranisole ausgehenden Geruchsbelastung findet sich z.B. in einem vom LG Offenburg erlassenen Urteil.

Verkäufter und Makler müssen überprüfen, ob ihnen ein Vorwurf gemacht werden kann und ob sie auf einen Mangel hätten hinweisen müssen.

b) Ansprüche gegen den Makler

Auch gegen den Makler sind Ansprüche denkbar, wenn er gegen seine Pflichten aus dem Maklervertrag verstoßen hat. Möglich sind etwa ein Anspruch auf Rückzahlung der Provision oder die Zahlung von Schadensersatz in Höhe des mangelbedingten Minderwertes.

Wichtig: Anders als der Verkäufer haftet der Makler bereits dann, wenn er seine Pflichten aus dem Maklervertrag mit dem Käufer fahrlässig verletzt. Es ist hier also keine Kenntnis von dem Sachmangel erforderlich. Vielmehr genügt es, dass der Makler von Schadstoffen, Holzschutzmitteln oder Chloranisolen in der Immobilie hätte wissen müssen und dennoch keine Aufklärung erfolgt ist.

Wann ein Makler von Schadstoffen oder Geruchsquellen in der Immobilie wissen muss, ist eine Frage des Einzelfalls. Hier gibt es keine allgemeingültigen Kriterien.

Die Tatsache, dass ein Makler geschäftsmäßig mit Immobilien zu tun hat, begründet nach dem OLG Hamm jedenfalls aber noch nicht den Vorwurf, dass ein Makler von Schadstoffen Kenntnis haben müsse und sich hierüber zu informieren habe. So führt das Gericht in seinem Urteil vom 18.02.2019 (Az. 18 U 99/17) folgendes aus:

„(…) Mit dem gesetzlichen Leitbild des (Immobilien-)Maklers, der seinem Kunden noch nicht einmal zu einer bestimmten Tätigkeit verpflichtet ist, sondern sein Entgelt mit einer (bloßen) Nachweis- oder Vermittlungsleistung verdient, ist es unvereinbar, ihm Wahrnehmungs- bzw. Informationsobliegenheiten aufzuerlegen, wie sie solche Berufsgruppen treffen, die mit der Errichtung oder der Sanierung von Bauwerken befasst sind.“

5. Praxishinweis: Ein Gutachten ist zwingend erforderlich

Ob Schadstoffe, Chloranisole oder sonstige Stoffe in einem Haus vorhanden sind, lässt sich nur durch ein professionelles Schadstoffgutachten in Erfahrung bringen.

Der Auftraggeber eines Gutachtens sollte dabei beachten, dass sowohl eine Luftprobe als auch eine Holzprobe entnommen und untersucht wird.

Die Luftprobe und ggf. auch Staubprobe ist erforderlich, da nur sie erklären kann, in welcher Konzentration Schadstoffe und Chloranisole in der Luft vorhanden sind und auf den Bewohner einwirken.

Dagegen ist die Holzprobe aus dem Baumaterial erforderlich, weil nur so festgestellt werden kann, ob die Immobilie selbst Quelle der Schadstoffe und Gerüche ist. Nur durch eine Probe aus der Sachsubstanz der Immobilie kann ausgeschlossen werden, dass nicht auch andere Quellen in Betracht kommen (z.B. Mobiliar, Teppiche, Tapeten, etc.).

Die erste Anlaufstelle sollte dabei das Sachverständigenverzeichnis der IHK sein.

Bei der Suche sollte dabei ein Gutachter ausgewählt werden, zu dessen Bestellungsgebiet Schadstoffe und ggf. auch Gerüche in Innenräumen zählen.

6. Fazit

Schadstoffe, Holzschutzmittel, Chloranisole usw. sind rechtlich auf vielen Eben äußert komplex. Käufer und Verkäufer, die an einem Kaufvertrag über ältere Fertighäuser interessiert sind, sollten idealerweise bereits vor dem Vertragsschluss eine rechtliche Beratung einholen. Nur so kann mit etwaigen Sachmängeln vorab sicher umgegangen werden.

Wird die Problematik der Schadstoffe erst nach dem Abschluss des Kaufvertrages erkannt, kommen auf alle Beteiligten erfahrungsgemäß meist deutliche höhere Kosten zu. Die Lösung des Problems sollte unbedingt erfahrenen Händen anvertraut werden, sowohl auf Seiten des Rechtsanwalts, des  Sachverständigen als auch einer möglichen Sanierungsfirma.

Sie haben weitere Fragen? Gerne können Sie Kontakt zur Kanzlei aufnehmen oder sich zum Beispiel in folgenden weiteren Beiträgen erkundigen:

Gewährleistung beim Immobilienkauf: Welche Rechte und Pflichten bestehen?
Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf: Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?
Wann haftet ein Immobilienmakler wegen falscher Angaben und Aufklärung?
Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit der Makler eine Provision verlangen kann?

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.

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Rechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt