Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf:
Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Arglistige Täuschung und versteckte Mängel beim Immobilienkauf

Einleitung: Warum Aufklärungspflichten wichtig sind

Wenn sich nach dem Abschluss des Kaufvertrages Schäden oder Mängel an der Immobilie zeigen, kommt es zwischen Verkäufern und Käufern häufig zum Streit. Oft streiten sich die Vertragspartner hierbei darüber, ob der Verkäufer seine Aufklärungspflichten verletzt hat.

Bei Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien ist die Haftung und Gewährleistung für Mängel in aller Regel ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt jedoch für solche Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Dann ordnet § 444 BGB an, dass der Verkäufer sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen kann.

Genau an diesem Punkt kommen die Aufklärungspflichten des Verkäufers ins Spiel. Hat der Verkäufer nämlich seine Pflicht zur Aufklärung und Belehrung verletzt, liegt automatisch eine arglistige Täuschung vor. Diese Grundsätze gelten unabhängig von der Art der Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Gewerbeimmobilie usw.).

Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum ist aber der Verkäufer nicht verpflichtet, den Käufer über jeden vorhandenen Mangel aufzuklären. Ob und in welchem Umfang der Verkäufer eine Aufklärungspflicht hat, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Ganz generell muss man folgende zwei Konstellationen unterscheiden:

• Aufklärungspflicht bei einer konkreten Frage (dazu mehr unter 1.).
• Aufklärungspflicht OHNE Frage des Käufers (dazu mehr unter 2.).

1. Aufklärungspflicht wegen einer konkreten Frage

a) Vollständige und richtige Antwort

Eine Aufklärungspflicht besteht jedenfalls immer dann, wenn der Käufer eine konkrete Frage gestellt hat. Der Verkäufer ist dann verpflichtet, die Frage vollständig und richtig zu beantworten. Der Verkäufer darf keine Angaben ins „Blaue hinein“ machen oder die Wahrheit bagatellisieren und herunterspielen.

» BGH, Urteil vom 21.06.2024, Az. V ZR 79/23 (Verbot der Bagatellisierung).

Kommt der Verkäufer diesen Erfordernissen nicht nach, hat er seine Aufklärungspflicht verletzt und eine arglistige Täuschung verübt. Der Verkäufer kann sich daher auf einen Ausschluss der Gewährleistung nicht berufen.

» Beispiel 1: Der Käufer fragt, ob die Dachziegeln neu verlegt wurden. Der Verkäufer beantwortet dies mit „Ja“, obwohl lediglich eine Hälfte des Daches neu gedeckt wurde. Der Verkäufer verletzt hier seine Aufklärungspflicht, da er die Frage nicht vollständig und damit falsch beantwortet hat. Es liegt somit eine arglistige Täuschung vor.

» Beispiel 2: Der Käufer möchte wissen, ob in dem Haus Asbest enthalten ist. Der Verkäufer beantwortet dies mit einem klaren „Nein“, obwohl er hiervon keine genaue Kenntnis hat. Hier verletzt der Verkäufer seine Aufklärungspflicht, weil er die Frage unzulässig „ins Blaue“ hinein beantwortet. Erneut ist daher einer arglistige Täuschung gegeben.

b) Erfordernis der Arglist

Eine arglistige Täuschung liegt nur dann vor, wenn der Verkäufer die gestellten Fragen auch tatsächlich vorsätzlich falsch beantwortet. Geht er dagegen gutgläubig, wenn auch fahrlässig von der Richtigkeit seiner Angaben aus, kann eine arglistige Täuschung nicht vorliegen.

Wichtig: Eine objektiv falsche Aussage des Käufers ist also nicht notwendigerweise eine arglistige Täuschung. Dies wird häufig übersehen und führt unnötig zu zeit- und kostenintensiven Prozessen.

Sogar Instanzgerichte nehmen immer wieder inkorrekt eine Arglist an, weil sie die strengen Anforderungen hieran verkennen. Diese Urteile müssen dann in einer höheren Instanz angefochten werden und führen teilweise sogar zu erfolgreichen Verfassungsbeschwerden wegen Verstoßes gegen das Willkürverbot.

» Für eine erfolgreiche Verfassungsbeschwerde wegen willkürlicher Annahme einer arglistigen Täuschung siehe z.B. BVerfG, Beschl. vom 03.03.2015, Az. 1 BvR 3271/14.

Der Bundesgerichtshof führt zu den strengen Anforderungen an eine Arglist (=Vorsatz) mustergültig aus:

Urteil
„Rechtsfehlerhaft ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe auch deswegen arglistig im Sinne von § 444 BGB gehandelt, weil er den Klägern gegenüber vorsätzlich falsche Angaben über die Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Erstellung der Drainage und Abdichtung des Wohnhauses gemacht habe.
aa) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Verkäufer verpflichtet ist, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten […]. Allein der Umstand, dass Fragen – hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken – falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen […]. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet; wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich […].
bb) Nach diesen Maßstäben kann nicht davon ausgegangen werden, der Beklagte habe vorsätzlich falsche Angaben über die Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Erstellung der Drainage und Abdichtung des Wohnhauses gemacht.

BGH, Urteil vom 14.06.2019, Az. V ZR 73/18.

c) Täuschung bei mehreren Verkäufern

Bei mehreren Verkäufern (z.B. Eheleute, Erbengemeinschaft) ist es nicht erforderlich, dass alle Verkäufer vorsätzlich handeln. Vielmehr genügt es, dass nur einer der Verkäufer die Täuschung verübt.

Sobald einer von mehreren Verkäufern seine Aufklärungspflicht verletzt und dadurch eine arglistige Täuschung begeht, hat dies automatisch zur Folge, dass sich auch die anderen Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen können.

» Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.04. 2016, Az. V ZR 150/15.

2. Aufklärungspflicht ohne Frage des Käufers

a) Wichtiges Interesse des Käufers

Aufklärungspflichten können auch ohne Nachfrage durch den Käufer bestehen. In diesen Fällen ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer die jeweilige Tatsache ungefragt zu offenbaren (daher auch: Offenbarungspflichten).

Die Existenz von Offenbarungspflichten ist vom Ausgangspunkt her keineswegs selbstverständlich. Denn in einer freien Marktwirtschaft gilt der Grundsatz der Eigenverantwortlichkeit, sodass jede Partei das eigene Vertragsrisiko trägt.

Aufklärungspflichten ohne Nachfrage haben deshalb einen kleineren Anwendungskreis. Ungefragt muss der Verkäufer nur über solche Tatsachen aufklären bzw. belehren, die für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung nach der Verkehrssitte erwartet werden kann.

Voraussetzung jeder Aufklärungspflicht ist immer, dass der Verkäufer die zu offenbarende Tatsache auch wirklich kennt. Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflichten setzen ein Informationsgefälle bzw. einen Wissensvorsprung zum Nachteil des Käufers voraus.

In der Regel ist ein solches Informationsgefälle nur bei Tatsachen gegeben, die der Käufer nicht kennt und auch nicht kennen kann, vor allem bei versteckten Mängeln. Bei offensichtlichen Mängeln scheiden eine Aufklärungspflicht und arglistige Täuschung dagegen regelmäßig aus.

» Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.06.2024, Az. V ZR 79/23.
» Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2023, Az. V ZR 43/23.

b) Erfordernis der Arglist

Jede Aufklärungspflicht und die aus ihrer Verletzung folgende arglistige Täuschung setzen einen Vorsatz voraus. Die Anforderungen hieran werden immer wieder unterschätzt.

Arglistiges Verschweigen nach § 444 BGB setzt zwingend positives Wissen hinsichtlich der aufklärungsbedürftigen Tatsachsen voraus. Ein bloßes Kennenmüssen, also eine fahrlässige oder gar leichtfertige Unkenntnis, genügt nicht.

Auch von Instanzgerichten wird immer wieder verkannt, wie streng die Anforderungen an die Arglist bei versteckten Mängeln sind. Der Bundesgerichtshof macht hierzu folgende Ausführungen:

Urteil
„Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der Senat bereits entschieden […]. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden.

BGH, Urteil vom 22.04.2016, Az. V ZR 23/15.

c) Wie muss die Aufklärung erfolgen?

Bei der vom Verkäufer geschuldeten Aufklärung und Information über die zu offenbarenden Tatsachen ist große Sorgfalt auf die Art und Weise der Aufklärung zu verwenden. Es steht dem Verkäufer nicht frei, den Käufer „irgendwie“ aufzuklären.

Insbesondere darf der Verkäufer offenbarungspflichtige Tatsachen nicht in einem „Wust an Unterlagen“ untergehen lassen. Eine ordnungsgemäße Aufklärung findet nur statt, wenn der Verkäufer die berechtigte Erwartung haben darf, dass der Käufer die ihm überlassenen Unterlagen auch wirklich zur Kenntnis nehmen wird, um sich über Mängel oder sonstige Tatsachen zu informieren.

Urteil
„Die für den Käufer bestehende Möglichkeit, sich die Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand selbst zu verschaffen, schließt die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung nicht von vornherein aus. So darf ein verständiger und redlicher Verkäufer zwar davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen werden und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist. Konstellationen, in denen dem Käufer auf andere Weise die Möglichkeit gegeben wird, sich die Kenntnis selbst zu verschaffen, stehen der Besichtigungsmöglichkeit aber nicht ohne Weiteres gleich. Mit Blick auf übergebene Unterlagen ist eine Gleichstellung nur dann gerechtfertigt, wenn ein Verkäufer aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zweck allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht. Dagegen kann ein Verkäufer nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Käufer Finanzierungsunterlagen oder einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt auf Mängel des Kaufobjekts durchsehen wird […]. Das gilt gleichermaßen, wenn es nicht um einen offenbarungspflichtigen Mangel, sondern um einen anderen offenbarungspflichtigen Umstand geht, etwa – wie hier – um die aus einer ausstehenden Sanierungsmaßnahme drohende Kostenlast für den Käufer.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.09.2023, Az. V ZR 77/22.

d) 31 kurze Beispiele aus der Rechtsprechung zur arglistigen Täuschung

Offenbarungs- und Aufklärungspflichten ohne konkrete Nachfrage des Käufers beschäftigen die Justiz immer wieder, vor allem bei versteckten Mängeln. Eine Pflichtverletzung und arglistige Täuschung wurde zum Beispiel in folgenden Fällen erörtert:

» Beispiel 1: Im Gebäude sind Asbest oder andere gesundheitsschädliche Stoffe verbaut (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08).

» Beispiel 2: Hohe Kosten anstehender Sanierungsarbeiten, die zuvor von der Eigentümerversammlung beschlossen wurden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.09.2023, Az. V ZR 77/22).

» Beispiel 3: Das Gebäude wurde ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.04.2003, Az. V ZR 100/02).

» Beispiel 4: Der Verkäufer hat eine vertraglich geschuldete Bodenuntersuchung nicht durchgeführt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.03.2012, Az. VII ZR 116/10).

» Beispiel 5: Es besteht eine Mietpreisbindung bzw. Sozialbindung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.09.2018, Az. V ZR 165/17 – Rechtsmangel –).

» Beispiel 6: Konkreter Verdacht auf Altlasten (OLG Bamberg, Urteil  vom 18.01.2016, Az. 4 U 160/14).

» Beispiel 7: Gefahr von Hochwasser und Überflutung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.11.1991, Az. V ZR 193/90).

» Beispiel 8:  Undichtes Terrassendach, durch das wiederholt Regenwasser eintritt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2023, Az. V ZR 43/23).

» Beispiel 9: Das Grundstück wurde in der Vergangenheit als „wilde“ Müllkippe benutzt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.07.1991, Az. V ZR 121/90).

» Beispiel 10: Belastung des Grundwassers mit Giftstoffen, hier Cyanide (BGH, Urteil vom 30.11.2012, Az. V ZR 25/12).

» Beispiel 11: Verdacht eines Schadens an tragenden Holzteilen als versteckter Mangel (OLG Brandenburg, Urteil vom 21.06.2012, Az. 5 U 5/11).

» Beispiel 12: Verdacht eines Befalls mit Hausschwamm (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.02.2003, Az. V ZR 25/02). 

» Beispiel 13: Das Gebäude steht unter Denkmalschutz (OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018, Az. 1 U 287/18).

» Beispiel 14: Die bisherige Nutzung der Immobilie ist „baurechtswidrig“, verstößt also gegen baurechtliche Vorschriften (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.06.1988, Az. V ZR 125/87).

» Beispiel 15: Schikanöses Verhalten eines Nachbarn in Form von massiven nächtlichen Ruhestörungen, übelsten Beschimpfungen und Beleidigungen bis hin zu tätlichen Angriffen (OLG Frankfurt, Urteil vom 20.10.2004, Az. 4 U 84/01).

» Beispiel 16: Mehrjährige absichtliche Störung der Nachtruhe durch Nachbarn. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.02.1991, Az. V ZR 299/89).

» Beispiel 17: Starker Lärm durch eine angrenzende Tagesstätte (Landgericht Coburg, Urteil vom 23.12.2014, Az. 23 O 358/13).

» Beispiel 18: Erheblicher Lärm wegen Lage des Grundstücks in der Einflugschneise eines Flughafens, falls der Käufer ortsfremd ist und sich von der Geräuschkulisse keinen Eindruck verschaffen konnte (OLG Köln, Urteil vom 14.11.1994, Az. 2 U 76/93).

» Beispiel 19: Der Verkäufer einer vermieteten Immobilie weiß, dass sich der Mieter in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befindet, auch wenn noch keine Mietrückstände bestehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.01.2003, Az. V ZR 389/01).

» Beispiel 20: Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet, wenn sich die hieraus ergebenden öffentlich-rechtlichen Beschränkungen nachteilig auf die Verwendung der Immobilie auswirken (OLG Brandenburg, Urteil vom 20.6.2013, Az. 5 U 50/12).

» Beispiel 21: In dem verkauften Haus verübter Suizid durch Erhängen des Voreigentümers (OLG Celle, Urteil vom 18.09.2007, Az. 16 U 38/07).

» Beispiel 22: Durchsetzung des Erdreichs mit Bambuswurzeln, sofern diese Nutzung des Gartens beeinträchtigt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.4.2014, Az. I-21 U 82/13).

» Beispiel 23: Ungesicherte Wasserversorgung eines Wohnhauses als versteckter Mangel (BGH, Urteil vom 08.04.2011, Az. V ZR 185/10).

» Beispiel 24: Eine nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprechende Abdichtung im Keller, wenn das Haus zuvor im Exposé mit den Worten „komplett und sehr aufwendig saniert“ beworben wurde (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.01.2021, Az. 20 U 1052/20).

» Beispiel 25: Fehlende Fußbodenheizung im Gäste-WC, wenn das Wohngebäude als „topsaniert“ mit „modernster Haustechnik“ angepriesen wurde (OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2022, Az. 22 U 211/21).

» Beispiel 26: Der Verkäufer hat Kenntnis darüber, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechts mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Recht ausüben wird (OLG Hamburg, Urteil vom 29.05.2024, Az. 13 U 64/23).

Ein arglistiges Verschweigen liegt auch dann vor, wenn der Verkäufer wider besseres Wissen stark verharmlosende Angaben über Mängel macht oder einzelne Informationen zurückhält.

» Beispiel 27: Hinweis nur auf eine feuchte Stelle bei in Wirklichkeit kompletter Durchfeuchtung der Außenwand (OLG Brandenburg, Urteil vom 09.06.2016, Az. 5 U 97/14).

⚠ Keine Aufklärungspflicht wird von der Rechtsprechung dagegen üblicherweise angenommen, wenn es sich um in der Vergangenheit liegende Schäden handelt, die ordnungsgemäß behoben wurden.

» Beispiel 28: Eine im Präsens formulierte Frage nach Rissen begründet keine Pflicht zur Offenbarung solcher Risse, die vor 25 Jahren bei einem Erdbeben entstanden sind und anschließend sach- und fachgerecht verschlossenen wurden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2018, Az. 9 U 38/17).

» Beispiel 29: Viele Jahre zurückliegender und danach nicht mehr aufgetretener Maderbefall (OLG Hamm, Beschl. vom 13.2.2017, Az. I-22 U 104/16).

» Beispiel 30: Fachgerecht beseitigter Befall mit Hausbock (BGH, Urteil vom 19.2.2016, Az. V ZR 216/14).

» Beispiel 31: Beseitigung von Schimmelpilzen durch eine Fachfirma (OLG Koblenz, Urteil vom 16.9.2014, Az. 3 U 438/14).

3. Wer trägt die Beweislast?

a) Beweislast für die arglistige Täuschung

Der Käufer trägt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt hat. Es muss also nicht der Verkäufer beweisen, dass er korrekt und ordnungsgemäß belehrt hat. Gerade an diesem Punkt scheitern viele Ansprüche von Käufern, die sich bei versteckten Mängeln auf eine arglistige Täuschung berufen.

Der Verkäufer hat lediglich eine sog. „sekundäre Darlegungslast“. Gegen die Behauptung einer arglistigen Täuschung muss der Verkäufer erläutern, dass und wie er eine ordnungsgemäße Aufklärung erbracht haben will. Für den Verkäufer reicht also die bloße Behauptung, er muss diese nicht beweisen.

» BGH, Urteil vom 23.09.2022, Az. V ZR 133/21.

b) Besonderheiten der Klausel: „Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“

⚠ Oft findet sich im Kaufvertrag die folgende Regelung zu Mängeln: „Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“ Teilweise kann die genaue Formulierung auch etwas abweichen, zum Beispiel indem von „verborgenen“ oder „unbekannten“ Mängeln die Rede ist.

Diese häufig verwendete Klausel führt nach der jüngsten Rechtsprechung nicht zu einer Umkehr der Beweislast.

» Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.03. 2020, Az. V ZR 2/19.
» Anders die Vorinstanz: OLG Koblenz, Beschl. vom 11.12.2018, Az. 12 U 143/18.

c) Wie beweist man Arglist beim Immobilienkauf?

Der Beweis der Arglist (= Vorsatz) kann oft nur über Indizien geführt werden. Auch diese Indizien muss der Käufer beweisen.

» Beispiel: Der Verkäufer hat eine mit Schimmel befallene Wand kurz vor der Hausbesichtigung frisch überstrichen. Dies ist objektiv eine Maßnahme der Vertuschung. Hier kann das Gericht ggf. einen Vorsatz (Arglist) annehmen, wenn der Verkäufer auf den Schimmel nicht hingewiesen hat.

Als Indizien bezeichnet man solche Tatsachen, die einen hinreichend sicheren Schluss auf eine arglsitige Täuschung erlauben. Welche Tatsachen als Indizien in Betracht kommen, hängt von der Art des versteckten Mangels ab.

So wie sich der Käufer für den Beweis der Arglist auf belastende Indizien berufen kann, muss der Verkäufer prüfen, ob entlastende Indizien gegen eine arglistige Täuschung sprechen. Welche „Gegen-Indizien” relevant sind, ist dabei ebenfalls von der Art des versteckten Mangels abhängig.

4. Rechte des Käufers bei arglistiger Täuschung

a) Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Der Käufer kann den Kaufvertrag anfechten, wenn der Verkäufer seine Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt. In diesem Fall liegt eine arglistige Täuschung vor, sodass der Käufer ein Anfechtungsrecht nach § 123 BGB hat.

Durch eine wirksame Anfechtung wird der Vertrag aufgehoben und ungültig (nichtig). Der Käufer kann nun den Kaufpreis zurückverlangen. Im Gegenzug ist der Käufer dazu verpflichtet, die Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung) an den Verkäufer zurückzugeben und die Auflassung zu erklären.

b) Ansprüche aus Gewährleistung

Falls der Käufer die arglistige Täuschung beweisen kann, stehen ihm alternativ zur Anfechtung die üblichen Gewährleistungsrechte zu. Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung kann sich der Verkäufer nicht berufen (§ 444 BGB).

Der Käufer kann deshalb folgende Ansprüche bzw. Rechte auf Gewährleistung gegen den Verkäufer geltend machen:

Beseitigung des Mangels (sog. Nachbesserung)

Hier geht es in aller Regel um die Durchführung von Reparaturen oder einer Sanierung bzgl. der versteckten Mängel (Nacherfüllung, Nachbesserung nach § 439 BGB).

Minderung des Kaufpreises

Wenn der volle Kaufpreis bereits gezahlt wurde, hat der Käufer einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages, sofern die Minderung erklärt wurde (§ 441 BGB).

Rücktritt vom Kaufvertrag

Der Rücktritt setzt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus (§§ 323, 326 BGB). Unabhängig von der Art des Mangels wird dies regelmäßig schon allein aufgrund der arglistigen Täuschung gegeben sein.

» BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az. V ZR 173/05.

Erforderlich ist weiter, dass dem Verkäufer vor dem Rücktritt eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt wurde.

§  Info: In Ausnahmefällen kann die Fristsetzung entbehrlich sein, was teilweise schon aufgrund einer verübten arglistigen Täuschung angenommen wird. Aus Gründen der Vorsicht sollte jedoch immer eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden, sofern dies machbar und sinnvoll ist.

Schadensersatz

Der Anspruch auf Schadensersatz setzt voraus, dass dem Käufer ein nachweisbarer Schaden durch den Hauskauf bzw. durch die versteckten Mängel entstanden ist (§ 249 BGB). Erforderlich ist weiterhin auch ein Verschulden des Verkäufers, was bei einer arglistigen Täuschung aber wohl stets anzunehmen ist.

5. Fazit und FAQ zur arglistigen Täuschung

Fragen rund um die Aufklärungspflicht des Verkäufers sind ein äußerst schwieriges Thema. Die Rechtsprechung zur arglistigen Täuschung und zu versteckten Mängeln ist sehr von Einzelfällen geprägt.

Oft kommt es vor, dass Instanzgerichte die strengen Leitlinien des Bundesgerichtshofs verkennen. Im Zweifel sollte daher stets anwaltliche Hilfe eingeholt werden, bei kostspieligen Angelegenheiten ggf. sogar eine zweite Meinung.

Befinden sich die Vertragsparteien noch in der Verhandlungsphase, sollte der Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung anwaltlich geprüft werden. Wir helfen hierbei gerne.

FAQ: Häufige Fragen zur arglistigen Täuschung

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.