Feuchtigkeit nach dem Immobilienkauf:
Rechtslage bei Schimmel, Wasserschaden oder feuchtem Keller
Themen: Feuchtigkeitsschäden | Arglistige Täuschung | Versteckte Mängel | Kauf & Verkauf
Feuchtigkeit in der Immobilie nach notariellem Kaufvertrag
Kernpunkte auf einen Blick
Nicht jede Feuchtigkeit genügt für einen Sachmangel. Entscheidend sind u.a. Art und Ausmaß der Feuchtigkeit sowie das Alter der Immobilie.
Feuchte Wände, Schimmel und modriger Geruch können Sachmängel sein, insbesondere wenn hierdurch die Immobilie nicht wie üblich genutzt werden kann.
Verkäufer müssen erhebliche Probleme mit Feuchtigkeit offenlegen. Das gilt insbesondere bei Schimmel und größeren Wasserschäden.
Ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht immer. Wurde Feuchtigkeit arglistig verschwiegen, besteht eine Haftung.
Inhaltsverzeichnis (bitte anklicken)
Übersicht
1. Einleitung: Feuchtigkeit als häufiges Rechtsproblem
2. Feuchtigkeit als Sachmangel? Es kommt drauf an!
3. Wann müssen Verkäufer über Feuchtigkeit aufklären?
4. Beispiele aus der Rechtsprechung: Urteile zur Feuchtigkeit
6. Feuchtigkeit nach Hauskauf entdeckt: Was ist zu tun?
7. Rechte des Käufers bei Feuchtigkeit in der Immobilie
1. Einleitung: Feuchtigkeit als häufiges Rechtsproblem
Feuchtigkeit in einer verkauften Immobilie gehört zu den Themen, die nach einem Immobilienkauf besonders häufig zu Streit führen können. Nach der Übergabe zeigen sich mitunter feuchte Kellerwände, muffiger Geruch, Schimmelbefall, eindringendes Regenwasser, aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk oder undichte Dachbereiche.
- Für Käufer stellt sich dann die Frage, ob sie eine mangelhafte Immobilie erworben haben.
- Für Verkäufer stellt sich umgekehrt die Frage, ob sie trotz Haftungsausschlusses noch für den Zustand der Immobilie einstehen müssen.
Die wirtschaftlichen Folgen können erheblich sein. Feuchtigkeit kann Sanierungskosten verursachen, die Nutzbarkeit einzelner Räume einschränken, den Verkehrswert beeinflussen und im Einzelfall auch gesundheitliche Risiken begründen. Zugleich bedeutet ein nachträglich festgestellter Feuchtigkeitsschaden nicht automatisch, dass der Verkäufer in der Haftung ist.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann Feuchtigkeit nach einem Immobilienkauf einen Sachmangel darstellt, welche Bedeutung vertragliche Haftungsausschlüsse haben und unter welchen Voraussetzungen Käufer Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können.
2. Feuchtigkeit als Sachmangel? Es kommt drauf an!
a) Voraussetzungen des Sachmangels
Das Vorliegen eines Sachmangels ist der rechtliche Ankerpunkt für Gewährleistungsrechte des Käufers und eine Haftung des Verkäufers. Geregelt sind die einzelnen Voraussetzungen eines Sachmangels in § 434 BGB.
In Bezug auf Feuchtigkeit kann ein Sachmangel vorliegen, wenn die verkaufte Immobilie den subjektiven bzw. objektiven Anforderungen nicht entspricht. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist (subjektiver Mangel) oder wenn sie nicht für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist (objektiver Mangel).
Nach diesen beiden Punkten ist im Folgenden zu unterscheiden.
b) Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (subjektiver Mangel)
Ein Sachmangel liegt immer dann vor, wenn die Immobilie aufgrund der Feuchtigkeit nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Möglich ist ein solch subjektiver Mangel nur, wenn zwischen dem Verkäufer und Käufer eine bestimmte Eigenschaft vertraglich vereinbart wurde. Eine solche Vereinbarung setzt voraus,
„dass der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen“. BGH, Urt. v. 20.03.2019, Az. VIII ZR 213/18.
Wichtig: Für eine Beschaffenheitsvereinbarung ist es nicht erforderlich, dass sie ausdrücklich abgeschlossen wird. Vielmehr kann eine solche Vereinbarung auch konkludent zustande kommen (konkludent = stillschweigend). Dies ist deshalb besonders wichtig, weil nur wenige Kaufverträge ausdrücklich zusichern, dass keine Feuchtigkeitsschäden bestehen.
Urteil: Feuchtigkeit als subjektiver Sachmangel
Eine konkludente Vereinbarung über das Nichtbestehen relevanter Feuchtigkeitsschäden wurde in folgendem Berufungsurteil angenommen:
Verkauft wurde eine Immobilie, die im Kaufvertrag als vermietetes Mehrfamilienhaus bezeichnet wurde. Nach Auffassung des Gerichts begründe die Veräußerung eines vermieteten Mehrfamilienhauses die Vereinbarung, dass die Immobilie einen solchen Zustand aufweist, der auch tatsächlich die Wohnnutzung ermöglicht.
Tatsächlich war aber die Wohnnutzung wegen starker Durchfeuchtung der Wände unmöglich. Nach dem OLG Saarbrücken lag deshalb ein Sachmangel vor:
„Nach den oben angeführten Grundsätzen kann die für eine Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Willensübereinstimmung auch konkludent in der Weise erzielt werden, dass der Käufer dem Verkäufer bestimmte Anforderungen an den Kaufgegenstand zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt […]. Ebenso kann eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dadurch getroffen werden, dass in der im Vertrag enthaltenen Beschreibung des Kaufobjekts durch den Verkäufer zugleich eine auf Bindung angelegte Aussage über seinen Charakter und damit einem diesem Charakter entsprechende Beschaffenheit enthalten ist […].
In diesem Sinne liegt es hier. In § 1 Abs. 2 des Vertrags ist zur Nutzung des Kaufgegenstands angegeben, dass auf dem Vertragsgegenstand ein Mehrfamilienhaus steht, das vermietet ist, wobei wegen der bestehenden Mietverhältnisse auf die Anlage 1 Bezug genommen wird. […] Nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der wechselseitigen Interessen und der Umstände des Einzelfalls durfte sie die entsprechende Erklärung auch als Zusage verstehen, dass der Kaufgegenstand einen baulichen Zustand aufweist, der die versprochene Nutzung objektiv ermöglicht.“
OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.06.2017, Az. 4 U 30/16.
Wichtig: Wird eine Immobilie im Kaufvertrag als vermietetes Wohnhaus beschrieben, kann dies im Einzelfall mehr bedeuten als eine bloße Objektbeschreibung. Käufer dürfen dann unter Umständen erwarten, dass die Immobilie baulich tatsächlich zur Wohnnutzung geeignet ist. Starke Feuchtigkeit oder Durchfeuchtung der Wände kann deshalb einen Sachmangel begründen.
c) Keine Eignung zur gewöhnlichen Verwendung (objektiver Mangel)
Eine Vereinbarung darüber, dass die Immobilie keine relevanten Feuchtigkeitsschäden hat, liegt in der Praxis nur selten vor.
Praktisch wichtiger ist daher die Frage, ob die festgestellte Feuchtigkeitsproblematik dazu führt, dass die Immobilie sich nicht wie gewöhnlich nutzen lässt. Eine objektiv fehlende Eignung stellt einen Sachmangel dar (§ 434 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Wichtig: Nicht jedes Feuchtigkeitsproblem begründet automatisch einen Sachmangel wegen fehlender Eignung!
- Die rechtliche Bewertung von Feuchtigkeit hängt entscheidend von Art und Alter der Immobilie ab. So kann eine Feuchtigkeitsproblematik bei einem jungen Wohngebäude zu einem anderen Ergebnis führen als bei einem alten Gewerbeobjekt, da die Anforderungen an die Nutzung mitunter stark variieren.
- Daneben ist auch die konkrete Art der Feuchtigkeit in Betracht zu ziehen. So kann es beispielsweise einen Unterschied machen, ob bei einem Altbau die Kellerwände oder die Wände des Wohnraums durchfeuchtet sind.
Urteil: Feuchtigkeit als objektiver Sachmangel
Im folgenden Fall bestand die Frage, ob feuchte Wände in einer Eigentumswohnung als Sachmangel zu betrachten sind. Die Wohnung befand sich im Souterrain eines Altbaus des Baujahres 1904.
Das OLG Köln hatte einen Sachmangel noch abgelehnt. Dem hat der Bundesgerichtshof jedoch widersprochen. Nach Auffassung des BGH sei die Immobilie nicht zur gewöhnlichen Verwendung geeignet, da die Wände stark durchfeuchtet waren.
„Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Souterrainwohnungen entsprächen trotz der erheblichen Wandfeuchtigkeit der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit einer im Jahr 1904 errichteten Liegenschaft. Die im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestehende erhebliche Feuchtigkeit der Wohnungen stellt vielmehr einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB aF dar. Ob die Feuchtigkeit daneben wegen der Angaben in dem Exposé auch einen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB aF begründet […], kann deshalb offenbleiben.
[…] Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist […]. Die vertragsgemäße Verwendung (Wohnen) stimmt mit der üblichen Verwendung überein. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft [...].“
BGH, Urteil vom 21.06.2024, Az. V ZR 79/23.
Wichtig: Auch bei Altbauten müssen Käufer nicht ohne Weiteres erhebliche Feuchtigkeit in Wohnräumen hinnehmen. Wird eine Souterrainfläche als Wohnung verkauft, darf der Käufer grundsätzlich erwarten, dass sie zum Wohnen geeignet und nicht erheblich durchfeuchtet ist. Starke Wandfeuchtigkeit kann deshalb auch bei älteren Gebäuden einen Sachmangel darstellen.
3. Wann müssen Verkäufer über Feuchtigkeit aufklären?
Stellt der Käufer konkrete Fragen zu Feuchtigkeit, Wasserschäden, Schimmel oder früheren Sanierungsmaßnahmen, muss der Verkäufer diese Fragen richtig und vollständig beantworten.
- Wird der Verkäufer zum Beispiel nach früheren Wassereintritten im Keller, Feuchtigkeitsproblemen an Außenwänden, Schimmelbefall, Dachundichtigkeiten oder Abdichtungsmaßnahmen gefragt, darf er bekannte Umstände nicht verschweigen, verharmlosen oder dazu unrichtige Angaben ins Blaue hinein machen. Andernfalls begeht er eine arglistige Täuschung.
Auch ohne Nachfrage des Käufers können Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf bestehen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufer Feuchtigkeitsschäden, Wassereintritte, Schimmelbildung oder andere feuchtigkeitsbedingte Probleme kennt, die für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar erheblich sind. In solchen Fällen kann der Verkäufer verpflichtet sein, den Käufer ungefragt über die Feuchtigkeitsproblematik zu informieren.
- Entscheidend ist dabei stets ein Wissensvorsprung des Verkäufers. Eine Aufklärungspflicht setzt voraus, dass der Verkäufer die relevante Tatsache tatsächlich kennt oder zumindest für möglich hält und zugleich erkennt, dass der Käufer hierüber nicht informiert ist.
- Bei offensichtlichen Mängeln gilt das Gegenteil: Sind etwa feuchte Stellen, Schimmelbefall, Salzausblühungen, abplatzender Putz oder Wasserlaufspuren für den Käufer ohne Weiteres erkennbar, besteht regelmäßig keine Aufklärungspflicht des Verkäufers. Hier fehlt es am erforderlichen Informationsgefälle.
Arglistige Täuschung als häufiger Streitpunkt
Diese Grundsätze zur Aufklärungspflicht gelten auch dann, wenn der Kaufvertrag später einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält. Denn ein Haftungsausschluss schützt den Verkäufer regelmäßig nicht, wenn er konkrete Fragen des Käufers falsch beantwortet oder erhebliche Feuchtigkeitsprobleme arglistig verschweigt.
Der Vorwurf einer arglistigen Täuschung wegen verschwiegener Feuchtigkeitsmängel ist ein häufiger Streitpunkt in der Praxis des Immobilienkaufs. Gerade deshalb kommt den Gesprächen bei Besichtigung, Vertragsverhandlung und notarieller Beurkundung erhebliche Bedeutung zu.
- Verkäufer sollten erteilte Hinweise und Aufklärungen unbedingt sauber dokumentieren, etwa durch schriftliche Bestätigung, Aufnahme in die Verkaufsunterlagen oder ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag.
- Käufer wiederum sollten erkennbare Anhaltspunkte für Feuchtigkeit gezielt ansprechen und konkrete Fragen stellen, etwa zu früheren Wassereintritten, Schimmel, Abdichtungsmaßnahmen oder Sanierungen.
Mehr zu diesem Thema erfahren Sie im Beitrag „Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf“.
4. Beispiele aus der Rechtsprechung: Urteile zur Feuchtigkeit
Im Folgenden werden Fallbeispiele aus der Rechtsprechung vorgestellt, in denen Gerichte über die Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Feuchtigkeitsschäden entschieden haben.
Schimmel ist eine typische Folge von Feuchtigkeit in der Immobilie. Schimmel entsteht, wenn sich in einer Immobilie dauerhaft zu viel Feuchtigkeit ansammelt, etwa durch undichte Dächer, Risse im Mauerwerk oder aufsteigende Nässe aus dem Keller. Für den Käufer ist Schimmel wegen der Gesundheitsgefahr und hoher Sanierungskosten besonders belastend.
Hat der Verkäufer Kenntnis von Schimmelbildung in der Immobilie oder einen begründeten Verdacht, muss er den Käufer hierüber ungefragt aufklären:
„Über Feuchtigkeits- bzw. Schimmelerscheinung eines Hauses ist seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären. Gerade solche stellen für den Verkäufer offenbarungspflichtige Umstände dar […]. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen solchen Befall mit Feuchtigkeit oder Schimmel zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten dieses Befalls rechnet, also einen Verdacht hat […].“
Wichtig: Keine Aufklärungspflicht soll aber dann bestehen, wenn Schimmel nur in der Vergangenheit aufgetreten ist und ordnungsgemäß beseitigt wurde. Im Fall einer Beseitigung von Schimmelpilzen durch eine Fachfirma fünf Jahre vor Verkauf hat das Gericht daher angenommen, dass der Verkäufer darüber nicht ungefragt informieren musste.
Siehe OLG Koblenz, Urteil vom 16.09.2014, Az. 3 U 438/14.
Bei älteren Wohnhäusern sind feuchte Kellerwände nicht ungewöhnlich. Gerade bei Kellern aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts entsprach eine moderne Abdichtung gegen Feuchtigkeit häufig noch nicht dem damaligen Baustandard.
Davon zu unterscheiden ist jedoch der regelmäßige Eintritt von Regenwasser. Dringt bei stärkerem Regen breitflächig Wasser in den Keller ein, kann dies auch bei einem alten Keller einen Sachmangel darstellen. Käufer dürfen regelmäßig erwarten, dass ein Keller zumindest als Lagerraum nutzbar ist und dort abgestellte Gegenstände nicht bei jedem stärkeren Regen durchnässt werden.
In den Worten des OLG Hamm:
„Nach Auffassung des Senates entspricht es der berechtigten Erwartung des Käufers auch einer älteren Immobilie – wie im vorliegenden Fall eines Kellers von 1938 –, dass in diesen nicht – und zwar mehr oder weniger regelmäßig bei stärkerem Regen – Wasser in flüssiger Form breitflächig eindringt.
Gerade vor dem Hintergrund, dass bei Altbauten zumindest eine Nutzung der Kellerräume als Lagerraum üblich ist [...], entspricht es dem Erwartungshorizont eines Durchschnittskäufers, nicht bei jedem stärkeren Regen gezwungen zu sein, den Keller „trocken zu legen“ bzw. befürchten zu müssen, dass die dort gelagerten Gegenstände vollkommen durchnässt werden [...].“
Wichtig: Besonders kritisch wird es, wenn der Käufer den Verkäufer ausdrücklich nach der Trockenheit oder Nutzbarkeit des Kellers fragt. Dann muss der Verkäufer vollständig und wahrheitsgemäß antworten. Verharmlost er bekannte Wassereintritte oder weist er hierauf nicht hin, kann ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss wegen arglistigen Verschweigens wirkungslos sein.
Vor allem bei älteren Immobilien kommt es immer wieder vor, dass in der Vergangenheit ein Wasserschaden aufgrund beschädigter Wasserleitungen und Rohre aufgetreten ist. Das austretende Wasser kann Wände, Böden, Decken und Dämmmaterialien durchfeuchten.
Wurde ein solcher Wasserschaden fachmännisch saniert, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer hierüber noch ungefragt aufklären muss.
In einem Berufungsverfahren war beispielsweise darüber zu entscheiden, ob ein reparierter Wasserschaden, der drei Jahre zurückliegt und Sanierungskosten von 13.300,00 € verursacht hat, aufklärungspflichtig ist. Dies wurde vom Gericht bejaht:
„Bei dem nur rund 3 Jahre vor dem Verkauf der Immobilie aufgetretenen Wasserschaden handelte es sich, ungeachtet der Tatsache, dass er ordnungsgemäß beseitigt worden ist, um einen aufklärungspflichtigen Mangel. Betroffen war nach den eigenen Angaben der Beklagten vor dem Landgericht der 'Estrich des gesamten Wohnbereiches'. Ausweislich der Rechnung der L GmbH vom 22.08.2016 (Anlagenband Beklagte) beliefen sich die Kosten der Sanierung auf mehr als 13.300,00 €. Von einem unerheblichen Mangel, der nicht aufklärungspflichtig wäre, kann bei einem solchen Schaden nicht die Rede sein […].“
Wichtig: Die dazu ergangene Rechtsprechung ist teilweise sehr streng. Zur Vermeidung von Haftungsrisiken sollten Verkäufer daher vergangene Wasserschäden ungefragt offenbaren, sofern der Schaden nicht völlig belanglos war.
Nicht jeder frühere Feuchtigkeitsschaden führt beim späteren Immobilienverkauf automatisch zu einer Haftung des Verkäufers. Wurde ein Wassereintritt oder eine sonstige Feuchtigkeit fachmännisch untersucht und saniert, besteht nicht ohne Weiteres eine Haftung des Verkäufers. Entscheidend ist vielmehr, ob der Verkäufer nach der Sanierung konkrete Anhaltspunkte dafür hatte, dass das Feuchtigkeitsproblem weiterhin besteht.
Eine Haftung des Verkäufers kann dagegen vorliegen, wenn nach einer Sanierung erneut Feuchtigkeit, Wasser im Keller oder sonstige Hinweise auf eine mangelhafte Abdichtung auftreten. Dann kann eine Aufklärungspflicht bestehen, insbesondere wenn der Verkäufer erkennen musste, dass die frühere Sanierung möglicherweise nicht erfolgreich war.
Hierzu das OLG Brandenburg:
„Zwar kann eine Aufklärungspflicht in Bezug auf vormals aufgetretene Feuchtigkeitsschäden auch nach einem Sanierungsversuch bestehen [...] Eine solche Aufklärungspflicht besteht jedoch nur, wenn nach der Sanierung Umstände aufgetreten sind, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass die Sanierung nicht fachgerecht ausgeführt worden ist [...]. Solche Umstände lassen sich - wie im Folgenden noch auszuführen sein wird - jedoch nicht feststellen.
Diese Unaufklärbarkeit geht zu Lasten der - wie oben ausgeführt - darlegungs- und beweispflichtigen Kläger. Entgegen deren Auffassung hat der Umstand, dass den Klägern die in den Jahren 1993 und 1994 aufgetretenen Feuchtigkeitsprobleme bekannt waren, keine Beweislastumkehr zur Folge. Anders als hinsichtlich des Fortbestandes einmal entstandener Rechte besteht keine Vermutung für die Fortdauer eines einmal eingetretenen tatsächlichen Zustandes mit der Wirkung einer Umkehr der Beweislast [...].“
Wichtig: Für Verkäufer ist entscheidend, ob nach einer Sanierung erneut Feuchtigkeit, Wasser, modriger Geruch oder sonstige Verdachtsmomente auftreten. In solchen Fällen sollte der frühere Schaden einschließlich Sanierung und späterer Auffälligkeiten offen angesprochen werden. Liegt dagegen eine fachgerechte Sanierung vor und bestehen keine konkreten Hinweise auf fortbestehende Feuchtigkeit, kann eine ungefragte Aufklärungspflicht entfallen.
Ein häufiger Streitpunkt bei Kaufverträgen über Bestandsimmobilien sind Feuchtigkeit im Keller, aber auch im Wohnbereich. Für Käufer ist die Frage, ob ein Keller trocken ist, regelmäßig von erheblicher Bedeutung, weil Feuchtigkeit die Nutzbarkeit des Kellers und der Wohnräume einschränken und hohe Sanierungskosten verursachen kann.
Wird der Verkäufer im Rahmen der Besichtigung nach Feuchtigkeitsproblemen gefragt, muss er hierauf vollständig und wahrheitsgemäß antworten. Unvollständige oder verharmlosende Angaben können eine arglistige Täuschung darstellen.
In einem Fall war beispielsweise darüber zu entscheiden, ob der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufern nähere Erkenntnisse eines Fachmanns zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden offenlegen musste. Die Käufer hatten nach Feuchtigkeitsproblemen im Keller gefragt. Der Sohn der Verkäuferin, der die Besichtigungen führte, verneinte solche Probleme, obwohl ihm eine fachliche Stellungnahme bekannt war, wonach die Kellerwände nass waren und in einer Einliegerwohnung Feuchte- und Schimmelschäden festgestellt worden waren.
Das Gericht bejahte eine arglistige Täuschung und gab den Käufern einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrags:
„Der Zeuge Z. hat die Kläger getäuscht, da er offenbarungspflichtige Umstände nicht mitgeteilt hat.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH, der der Senat folgt, besteht eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicher Weise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. [...]
Den vorbeschriebenen Aufklärungspflichten ist der Zeuge nicht nachgekommen. [...]
Überdies war die Mitteilung des Zeugen, in der Wohnung habe es einen tennisballgroßen Stockfleck gegeben, angesichts der Feststellung des Herrn J., die Wände in der Einliegerwohnung wiesen im Bereich bis etwa 100 cm Höhe Feuchteschäden und bis etwa 30 cm Höhe Schimmelschäden auf, ebenfalls (grob) bagatellisierend. Unstreitig stand die Feuchtigkeits- und Schimmelentwicklung in den Wänden der Einliegerwohnung unmittelbar mit der Frage der Feuchtigkeit der Kellerwände im Zusammenhang. Jedenfalls auf die Frage nach der Kellerfeuchtigkeit der Kläger hätten auch die tatsächlichen Auswirkungen in der Einliegerwohnung - trotz der vorgenommenen Abdichtungsarbeiten der Firma N. - vollständig und richtig dargelegt werden müssen.
Wichtig: Verkäufer müssen Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie nicht nur richtig, sondern auch vollständig beantworten. Wer bekannte Feuchtigkeitsprobleme, fachliche Feststellungen oder frühere Schimmelschäden verharmlost oder verschweigt, riskiert eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und damit die Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages.
Beim Kauf gebrauchter Immobilien zeigen sich Feuchtigkeitsprobleme in aller Regel erst nach der Übergabe. Typischer Streitpunkt ist neben der Feuchtigkeit selbst auch ein muffiger bzw. modriger Geruch im Keller oder Souterrain.
Rechtlich stellt sich hier zunächst die Frage, ob es sich bei einem unangenehmen Geruch um einen Sachmangel handelt. Gerade bei Wohngebäuden ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass „ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch“ einen Sachmangel darstellen kann.
„Vorliegend geht es nicht um Kellerräume, sondern um als Wohnung verkaufte Räumlichkeiten im Souterrain („Untergeschoss“) eines Wohngebäudes. Die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung ist das Wohnen, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten darf, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen ist [...]. Die vertragsgemäße Verwendung (Wohnen) stimmt mit der üblichen Verwendung überein. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft [...].
Ein Sachmangel liegt überdies im Allgemeinen dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird [...].“
Wichtig: Ist im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, reicht das Vorliegen eines Mangels allein jedoch nicht aus. Der Käufer muss dann regelmäßig darlegen und beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn arglistig verschwiegen hat.
Gerade an dieser Beweisfrage scheitern viele Käufer – so auch im oben genannten Urteil des OLG Saarbrücken.
Bei Grundstücken in der Nähe von Bächen, Flüssen oder sonstigen Gewässern kann eine besondere Hochwasser- oder Überschwemmungsgefahr bestehen. Für Käufer ist diese Gefahr bei der Besichtigung nicht immer zuverlässig erkennbar, insbesondere wenn es nicht nur um die äußere Lage des Grundstücks, sondern um die konkrete Sicherung des Gebäudes gegen eindringendes Wasser geht.
Hat es in der Vergangenheit bereits Wassereintritte oder Überschwemmungen gegeben, kann daraus eine Aufklärungspflicht des Verkäufers folgen. Das gilt auch dann, wenn der Wassereintritt nur einmal aufgetreten ist. Entscheidend ist, ob der Vorfall dem Verkäufer gezeigt hat, dass das Haus gegen Hochwasser oder aufstauendes Wasser nicht ausreichend geschützt ist.
Dazu der BGH:
„Darüber hinaus wird die Hochwassergefahr zum Fehler für das Hausgrundstück insbesondere, weil dieses insoweit nicht genügend abgesichert ist. Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Gerade die fehlende Absicherung gegen eindringendes Hochwasser ist aber ein bei Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbarer Mangel, der für den Kaufentschluß von wesentlicher Bedeutung und deswegen zu offenbaren ist […]. Die Beklagte hätte die Kläger deshalb auf die mangelnde Sicherung des Hauses gegen Hochwasser hinweisen und in diesem Zusammenhang insbesondere darüber aufklären müssen, daß es in der Vergangenheit mindestens einmal, und zwar im Frühjahr vor Vertragsschluß, zu einer Überschwemmung der unteren Räume des Hauses gekommen war.“
Wichtig: Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte Hochwassergefahr, kann dies eine arglistige Täuschung darstellen. Ein vereinbarter Haftungsausschluss schützt den Verkäufer dann nicht.
5. Wer muss was beweisen?
In der gerichtlichen Praxis scheitern Ansprüche häufig nicht an der Rechtslage, sondern an der Beweisbarkeit. Gerade bei Feuchtigkeitsschäden ist daher entscheidend, wer welche Tatsachen darlegen und beweisen muss. Angesprochen ist hiermit die Frage der Beweislast.
- Käufer sollten deshalb frühzeitig klären, welche Umstände sie tatsächlich belegen können und welche Beweismittel zur Verfügung stehen. Andernfalls droht ein erfolgloser und teurer Prozess.
- Verkäufer müssen sich strategisch darauf einstellen, welche behaupteten Mängel, Kenntnisse und Aufklärungspflichten ihnen konkret entgegengehalten werden und welche Einwände und Gegenbeweise sich hiergegen führen lassen.
Wichtig wird die Beweisfrage vor allem bei folgenden Punkten:
a) Sachmangel
Den Sachmangel nach § 434 BGB muss grundsätzlich der Käufer beweisen. Er muss darlegen und beweisen, dass die Immobilie bereits bei Gefahrübergang, also bei Übergabe, mangelhaft war.
- Bei Feuchtigkeit bedeutet das etwa: Es muss bewiesen werden, dass die Kellerabdichtung mangelhaft war, Wasser in das Gebäude eindrang, Wände erheblich durchfeuchtet waren oder Räume wegen Feuchtigkeit nicht wie geschuldet genutzt werden können.
Wichtig: Entscheidend für die Frage des Sachmangels ist nicht, wann der Schaden entdeckt wurde, sondern ob der Mangel bereits bei der Übergabe der Immobilie vorhanden war. Zeigt sich ein Feuchtigkeitsschaden erst später, muss der Käufer daher darlegen und beweisen, dass die Ursache schon bei Übergabe bestand, beim sogenannten Gefahrübergang.
b) Beschaffenheitsvereinbarung
Wer sich auf eine Beschaffenheitsvereinbarung beruft, muss sie beweisen. In der Regel ist das auch hier der Käufer. Er muss darlegen, dass eine bestimmte Eigenschaft verbindlich vereinbart wurde.
- Praktisch heißt das: Behauptet der Käufer, es sei verbindlich ein trockener Keller vereinbart worden, muss er diese Vereinbarung beweisen. Steht die Eigenschaft nicht zumindest andeutungsweise im notariellen Kaufvertrag, wird ein solcher Beweis jedoch kaum möglich sein.
- Mehr Informationen zu diesem wichtigen Thema erhalten Sie im Beitrag „Beschaffenheitsvereinbarung beim Kaufvertrag“ .
c) Arglistiges Verschweigen
Auch ein arglistiges Verschweigen von Mängeln (§ 444 BGB) muss der Käufer beweisen. Das betrifft sämtliche Voraussetzungen der arglistigen Täuschung: den Mangel, die Aufklärungspflicht, die Kenntnis oder das Fürmöglichhalten des Verkäufers und das Verschweigen gegenüber dem Käufer.
- Arglist bedeutet dabei nicht zwingend, dass der Verkäufer den Mangel rechtlich zutreffend als „Sachmangel“ einordnen muss. Es genügt, wenn er die tatsächlichen Umstände kennt oder zumindest für möglich hält, aus denen sich der Mangel ergibt.
- Bei Feuchtigkeit kann das etwa der Fall sein, wenn der Verkäufer weiß, dass bei Starkregen Wasser in den Keller läuft, dass eine frühere Sanierung gescheitert ist oder dass es wiederholt Durchfeuchtungen gegeben hat.
Arglistige Täuschung: Indizien und Gegenindizien
Ob der Verkäufer Feuchtigkeit, Schimmel oder Wasserschäden arglistig verschwiegen hat, hängt regelmäßig von einer Gesamtwürdigung ab. Entscheidend ist nicht nur, dass ein Mangel vorliegt, sondern vor allem, ob der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt.
Indizien für Arglist
Folgende Umstände können dafür sprechen, dass dem Verkäufer frühere Feuchtigkeit bekannt war.
- Rechnungen für Trockenlegung, Feuchtigkeitsmessungen oder Schimmelbeseitigung.
- Erhaltener Kostenvoranschlag von Handwerkern für Sanierungsarbeiten.
- Frühere Gutachten, Stellungnahmen oder Versicherungsunterlagen zu Feuchtigkeitsschäden.
- Aussagen von Nachbarn, Mietern, Hausverwaltung oder Handwerkern zu früheren Wasserschäden.
- Frisch überstrichener Schimmel an den Wänden oder durch Möbel verdeckte Feuchtigkeitsschäden.
- Einsatz von Geruchsneutralisierern oder ähnlichen Mitteln kurz vor der Besichtigung.
Indizien gegen Arglist
Diese Umstände können dagegen sprechen, dass ein Feuchtigkeitsschaden arglistig verschwiegen wurde.
- Langes Bewohnen der Immobilie trotz möglicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmel.
- Frühere Schäden wurden fachgerecht beseitigt und traten nicht mehr auf.
- Bei Besichtigungen waren Feuchtigkeit, Geruch oder Flecken offen erkennbar.
- Der Schaden beruht maßgeblich auf späterem Nutzerverhalten, etwa falschem Lüften oder Heizen.
- Durch einen Sachverständigen kann nicht festgestellt werden, dass der Mangel bereits bei Übergabe vorlag.
- Es gibt keine Rechnungen, Gutachten oder sonstigen Unterlagen, die auf frühere Kenntnis hindeuten.
6. Feuchtigkeit nach Hauskauf entdeckt: Was ist zu tun?
Wird nach dem Hauskauf Feuchtigkeit, Schimmel oder ein Wasserschaden entdeckt, sollten Käufer und Verkäufer besonnen vorgehen. Vorschnelle Schuldzuweisungen, unbedachte Sanierungen oder unklare Erklärungen können die spätere rechtliche Bewertung erheblich erschweren.
Für Käufer
- Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Wasserflecken, modrigen Geruch und abblätternden Putz mit Fotos und Videos dokumentieren.
- Zeitpunkt der Entdeckung, betroffene Räume und sichtbare Veränderungen schriftlich festhalten.
- Kaufvertrag, Exposé, E-Mails, Besichtigungsnotizen und Aussagen des Verkäufers prüfen.
- Vor größeren Sanierungsarbeiten möglichst Beweise sichern und den Zustand nicht vorschnell verändern.
- Bei unklarer Ursache einen Sachverständigen einschalten, etwa bei feuchtem Keller, Wasserschaden oder Schimmelbildung.
- Prüfen lassen, ob trotz Haftungsausschluss Ansprüche wegen eines Sachmangels, arglistiger Täuschung oder einer vereinbarten Beschaffenheit bestehen.
Für Verkäufer
- Auf eine Mängelanzeige wegen Feuchtigkeit, Schimmel oder Wasserschäden sachlich und zurückhaltend reagieren.
- Den Eingang der Mitteilung bestätigen, aber keine vorschnellen Anerkenntnisse oder Eingeständnisse abgeben.
- Frühere Handwerkerrechnungen, Versicherungsunterlagen und Schriftverkehr sichern.
- Prüfen, welche Angaben im Exposé, bei Besichtigungen und im notariellen Kaufvertrag gemacht wurden.
- Insbesondere bei mehreren Verkäufern klären, ob Feuchtigkeitsschäden bekannt waren und ob eine Aufklärungspflicht bestand.
- Rechtlich prüfen lassen, ob der behauptete Mangel bereits bei Übergabe vorlag und ob der Haftungsausschluss greift.
7. Rechte des Käufers bei Feuchtigkeit in der Immobilie
Sofern der Käufer einen Sachmangel und ein etwaiges arglistiges Verschweigen nachweisen kann, stehen ihm verschiedene Rechte und Ansprüche zu. Diese können teilweise nebeneinander bestehen, aufeinander aufbauen oder sich gegenseitig ausschließen.
Zu diesen Rechten und Ansprüchen wegen eines Sachmangels gehören:
Beseitigung des Mangels (sog. Nachbesserung)
Bei Feuchtigkeitsmängeln richtet sich die Nacherfüllung nach § 439 BGB regelmäßig auf eine Nachbesserung, also die fachgerechte Beseitigung der Feuchtigkeitsursache und der daraus entstandenen Schäden.
Das kann etwa Abdichtungsmaßnahmen, Trocknungsarbeiten, Schimmelbeseitigung, die Reparatur undichter Bauteile oder eine weitergehende Sanierung der betroffenen Gebäudeteile umfassen.
Minderung des Kaufpreises
Bei Feuchtigkeitsschäden kann auch eine Minderung des Kaufpreises nach § 441 BGB in Betracht kommen. Hat der Käufer den vollen Kaufpreis bereits gezahlt und mindert er den Kaufpreis, kann er die Rückzahlung des Betrages verlangen, um den der Kaufpreis wegen des Feuchtigkeitsmangels herabzusetzen ist.
Maßgeblich für die Höhe der Minderung ist dabei regelmäßig, wie stark die Feuchtigkeit den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie beeinträchtigt.
Rücktritt vom Kaufvertrag
Bei erheblicher Feuchtigkeit kann auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht kommen. Der Käufer erhält hierdurch einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises und muss im Gegenzug die Immobilie wieder an den Verkäufer übereignen.
Voraussetzung für den Rücktritt ist grundsätzlich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne der §§ 323, 326 BGB.
- Gerade bei gravierenden Durchfeuchtungen, wiederkehrendem Wassereintritt, erheblichem Schimmelbefall oder umfangreichem Sanierungsbedarf kann diese Schwelle erreicht sein.
- Wurde der Käufer zudem arglistig über Feuchtigkeitsmängel getäuscht, wird die Erheblichkeit regelmäßig bereits aus diesem Grund naheliegen.
Vor einem Rücktritt muss der Käufer dem Verkäufer grundsätzlich eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung setzen. Bei Feuchtigkeit kann dies etwa die fachgerechte Beseitigung der Ursache, Trocknungsmaßnahmen, Schimmelbeseitigung oder Sanierung betroffener Bauteile betreffen.
Wichtig: Ausnahmsweise kann eine Fristsetzung entbehrlich sein. Das wird insbesondere dann diskutiert, wenn der Verkäufer den Feuchtigkeitsmangel arglistig verschwiegen hat. Vorsichtshalber sollte der Käufer jedoch regelmäßig eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen, sofern dies tatsächlich möglich und rechtlich sinnvoll ist.
Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
Hat der Verkäufer Feuchtigkeitsschäden arglistig verschwiegen oder bewusst falsche Angaben gemacht, kann neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsrechten auch eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB in Betracht kommen.
Im Ergebnis sind sich der Rücktritt und die Anfechtung sehr ähnlich, da sie beide den Kaufvertrag rückabwickeln. Die rechtlichen Voraussetzungen, Fristen und Folgen sind jedoch nicht identisch. Gerade deshalb sollte sorgfältig geprüft werden, ob im Einzelfall Rücktritt, Anfechtung oder beide Wege in Betracht kommen.
Schadensersatz und Schmerzensgeld
Bei Feuchtigkeit in der Immobilie kann der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadensersatz verlangen. Voraussetzung ist zunächst, dass ihm durch den Immobilienkauf bzw. durch den Feuchtigkeitsmangel ein nachweisbarer Schaden entstanden ist.
- In Betracht kommen etwa Kosten für Gutachten, Trocknung, Schimmelbeseitigung, Abdichtungsarbeiten, Sanierung betroffener Bauteile oder sonstige Folgeschäden. Maßgeblich ist dabei der Grundsatz der Naturalrestitution, wonach der Geschädigte so zu stellen ist, wie er ohne das schädigende Ereignis stehen würde (§ 249 BGB).
- In Ausnahmefällen kann sogar ein Anspruch auf Schmerzensgeld in Betracht kommen (§ 253 BGB). Das setzt voraus, dass der Feuchtigkeitsmangel nicht nur zu Vermögensschäden geführt hat, sondern eine Gesundheitsverletzung verursacht wurde, etwa durch erheblichen Schimmelbefall oder sonstige gesundheitsgefährdende Raumluftbelastungen.
Erforderlich ist außerdem ein Verschulden des Verkäufers. Dieses kann insbesondere dann vorliegen, wenn der Verkäufer bekannte Feuchtigkeitsprobleme, frühere Wassereintritte, Schimmelbefall oder gescheiterte Sanierungsversuche arglistig verschwiegen oder unzutreffend dargestellt hat.
- Das Verschulden des Verkäufers wird nach § 280 Abs. 1 BGB vermutet. Für die Praxis bedeutet diese Beweislastumkehr: Der Verkäufer muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.
8. Fazit zur Feuchtigkeit als Sachmangel
Feuchtigkeit beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien ist ein häufig unterschätztes Risiko. Ob feuchter Keller, Schimmel, Wasserschaden oder mangelhafte Abdichtung: Für Käufer können Feuchtigkeitsschäden erhebliche Sanierungskosten und Nutzungseinschränkungen bedeuten, während für Verkäufer hohe Haftungsrisiken bestehen.
- Käufer sollten Anzeichen für Feuchtigkeit so früh wie möglich sorgfältig prüfen, dokumentieren und bei Zweifeln fachkundigen Rat einholen, insbesondere durch einen Anwalt und Gutachter.
- Verkäufer sollten bekannte Feuchtigkeitsprobleme proaktiv offenlegen und Fragen vollständig beantworten. Macht der Käufer nach Vertragsschluss Rechte wegen Feuchtigkeit geltend, sollten keinesfalls ungeprüfte Aussagen zur Sache erfolgen.
Befinden sich Käufer und Verkäufer noch in der Verhandlungsphase, sollte der notarielle Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung anwaltlich geprüft werden. Bei Fragen hierzu können Sie uns gerne kontaktieren.
– FAQ –
Häufige Fragen zur Feuchtigkeit in Immobilien
Wann ist Feuchtigkeit beim Immobilienkauf ein Sachmangel?
Feuchtigkeit kann nach § 434 BGB einen Sachmangel darstellen, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die gewöhnliche bzw. vertraglich vorausgesetzte Nutzung eignet.
Entscheidend sind Art, Ausmaß, Lage der Feuchtigkeit, Alter der Immobilie und die konkrete Nutzung der betroffenen Räume.
Was tun, wenn ich nach dem Hauskauf Schimmel entdecke?
Entdeckt der Käufer nach dem Hauskauf Schimmel, sollte er den Zustand zunächst sorgfältig dokumentieren. Sinnvoll sind Fotos, Videos, eine Beschreibung der betroffenen Räume und eine zeitliche Einordnung der Entdeckung.
Vor eigenen Sanierungsarbeiten sollte möglichst geklärt werden, wodurch der Schimmel entstanden ist und ob die Ursache bereits bei Übergabe der Immobilie vorlag. Je nach Fall kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.
Außerdem sollten Kaufvertrag, Exposé, Besichtigungsnotizen und Aussagen des Verkäufers geprüft werden.
Wann besteht eine Haftung des Verkäufers?
Der Käufer muss grundsätzlich darlegen und beweisen, dass bereits bei Gefahrübergang, regelmäßig also bei Übergabe, ein Sachmangel vorlag.
Ist im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, muss der Käufer zusätzlich Umstände darlegen, aus denen sich eine Haftung trotz Ausschlusses ergibt, etwa Arglist nach § 444 BGB.
Welche Aufklärungspflichten treffen den Verkäufer?
Der Verkäufer muss über ihm bekannte, erhebliche Feuchtigkeitsprobleme aufklären, wenn sie für den Kaufentschluss des Käufers erkennbar bedeutsam sind.
Das betrifft insbesondere Schimmel, wiederkehrenden Wassereintritt, erhebliche frühere Wasserschäden, Hochwassergefahren, fehlgeschlagene Sanierungen oder sonstige Verdachtsmomente für fortbestehende Feuchtigkeit.
Muss der Verkäufer auch frühere Wasserschäden offenlegen?
Frühere Wasserschäden sind vor allem dann aufklärungspflichtig, wenn sie erheblich waren, noch nicht lange zurückliegen oder Anhaltspunkte bestehen, dass die Ursache nicht vollständig beseitigt wurde.
Bei fachgerecht sanierten, lange zurückliegenden und folgenlosen Bagatellschäden kann eine ungefragte Aufklärungspflicht dagegen entfallen.
Welche Bedeutung hat der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag?
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig vertraglich ausgeschlossen bzw. reduziert. Dieser Ausschluss kann Ansprüche des Käufers erheblich begrenzen, greift aber nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsvereinbarung abgeschlossen wurde.
Gilt der Haftungsausschluss auch bei Schimmel?
Ein vertraglicher Haftungsausschluss kann auch Schimmel als besondere Ausprägung von Feuchtigkeit erfassen. Er schützt den Verkäufer aber nicht in jedem Fall.
Kein Schutz besteht insbesondere bei arglistigem Verschweigen eines Mangels. Auch eine ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit kann trotz des Haftungsausschlusses Ansprüche begründen, wenn die Immobilie diese Beschaffenheit nicht aufweist. Deshalb kommt es nicht nur auf den Schimmelbefund an, sondern auch auf den Kaufvertrag, die Angaben des Verkäufers und die Frage, ob der Mangel bekannt war oder hätte offenbart werden müssen.
Welche Rechte kann der Käufer bei Feuchtigkeit geltend machen?
Liegt ein Sachmangel vor und ist die Haftung nicht wirksam ausgeschlossen, kommen folgende Rechte in Betracht:
- Nacherfüllung (§ 439 BGB).
- Rücktritt (§§ 323, 326 Abs. 5 BGB).
- Minderung (§ 441 BGB).
- Schadensersatz (§§ 280, 281, 283, 311a BGB).
- Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB).
Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Feuchtigkeit möglich?
Ein Rücktritt wegen Feuchtigkeit kommt in Betracht, wenn ein erheblicher Sachmangel vorliegt und die weiteren Voraussetzungen des Rücktritts erfüllt sind.
In vielen notariellen Kaufverträgen ist die Sachmängelhaftung jedoch weitgehend ausgeschlossen. Dann bestehen Ansprüche häufig nur, wenn eine Beschaffenheit vereinbart wurde, eine Garantie übernommen wurde oder der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Außerdem muss die Pflichtverletzung erheblich sein.
Wer zahlt den Gutachter bei Feuchtigkeit nach dem Hauskauf?
Zunächst beauftragt und bezahlt regelmäßig derjenige den Gutachter, der den Mangel klären lassen möchte. Stellt sich später heraus, dass tatsächlich ein vom Verkäufer zu vertretender Mangel vorliegt, können Gutachterkosten unter Umständen als Schadensersatz verlangt werden. Das gilt insbesondere, wenn das Gutachten zur Feststellung der Ursache, des Umfangs oder der Verantwortlichkeit erforderlich war.
Ob die Kosten ersetzt werden müssen, hängt aber vom konkreten Anspruch und den Umständen des Einzelfalls ab.
Welche Frist gilt bei arglistig verschwiegener Feuchtigkeit?
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gelten regelmäßig längere Fristen als bei der üblichen Sachmängelhaftung im Immobilienkauf. Ansprüche wegen arglistig verschwiegener Feuchtigkeit können grundsätzlich innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist geltend gemacht werden. Diese beträgt drei Jahre und beginnt in der Regel mit dem Schluss des Jahres, in dem der Käufer von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Verkäufers Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Die genaue Fristberechnung muss in jedem Fall sorgfältig geprüft werden.
Wie können Verkäufer ihr Haftungsrisiko reduzieren?
Verkäufer sollten bekannte Feuchtigkeitsprobleme, frühere erhebliche Wasserschäden und durchgeführte Sanierungen offen, sachlich und nachweisbar dokumentieren. Sinnvoll ist es, wesentliche Hinweise schriftlich festzuhalten und gegebenenfalls im notariellen Kaufvertrag klarzustellen, statt mündliche Angaben später beweisen zu müssen.
Wie können Käufer ihre Rechtsposition sichern?
Käufer sollten vor Vertragsschluss konkrete Fragen stellen, Antworten dokumentieren und bei Verdachtsmomenten einen Sachverständigen hinzuziehen. Werden Feuchtigkeitsrisiken erkannt, sollten diese vor der Beurkundung ausdrücklich geklärt und bei Bedarf als Beschaffenheitsvereinbarung oder besondere Regelung in den Kaufvertrag aufgenommen werden.
Erkennt der Käufer einen Mangel oder bleibt er ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt, können Rechte wegen dieses Mangels nach § 442 BGB ausgeschlossen sein.
© Rechtsanwalt C.D. Franz
Dieser Beitrag enthält keine Rechtsberatung und dient lediglich der allgemeinen Information.
Über den Autor
Rechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz zentral in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die verkehrsgünstige Anbindung an Autobahnen, den Zugverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten.
Das Immobilienrecht, Vertragsrecht sowie das Maklerrecht gehören seit der Gründung der Kanzlei im Jahr 2014 zu den wichtigsten Rechtsgebieten.
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