„Gekauft wie gesehen“ und
Haftungsausschluss beim Immobilienkauf

Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag

Einleitung

Bei Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien (Altbauten) ist es üblich, dass die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen oder begrenzt wird. Oftmals herrscht jedoch Unklarheit darüber, wie weit der Gewährleistungsausschluss reicht und was die jeweiligen Bestimmungen im Kaufvertrag genau bedeuten.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zu den am häufigsten verwendeten Klauseln zur Haftung und Gewährleistung, insbesondere zu den Klauseln „gekauft wie gesehen und besichtigt“ (2.) und „gekauft wie es steht und liegt“ (3.).

Für die Frage der Haftung und Gewährleistung kommt es auf die konkrete Art der Immobilie nicht an. Die folgenden Ausführungen gelten daher für alle Immobilien, insbesondere:

• Hauskauf (Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, insbesondere als Altbau).
• Kauf einer Eigentumswohnung.
• Verträge über Gewerbeimmobilien.
• Kauf eines unbebauten Grundstücks.

1. Ist ein Haftungsausschluss überhaupt zulässig?

Die Zulässigkeit eines Haftungsausschlusses ergibt sich indirekt aus § 444 BGB. Nach dieser Vorschrift kann sich ein Verkäufer nämlich dann nicht auf einen Ausschluss der Gewährleistung berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Im Umkehrschluss geht der Gesetzgeber also für den „Normalfall“ davon aus, dass die Haftung für Mängel sowohl generell ausgeschlossen als auch inhaltlich beschränkt werden darf.

Beim Verkauf eines Grundstücks mit einem Altbau (Bestandsobjekt) ist ein Gewährleistungsausschluss allgemein üblich und rechtlich unproblematisch. Dies gilt insbesondere für die Verwendung der Klausel „gekauft wie gesehen“ und ihre verschiedenen Varianten.

2. Was bedeutet die Klausel „gekauft wie gesehen“?

a) Regel: Ausschluss der Haftung nur für offensichtliche Mängel

Die Vereinbarung „gekauft wie gesehen“ ist eine häufig benutzte Klausel in Kaufverträgen über Immobilien (Hauskauf, Wohnungskauf usw.). Üblich ist auch die Formulierung „gekauft wie besichtigt“ oder die Vermischung zu „gekauft wie gesehen und besichtigt“.

» Rechtlich gibt es hier keinen Unterschied. Die Klauseln haben die gleiche Bedeutung.

Über die Bedeutung dieser Vereinbarung bestehen immer wieder Missverständnisse. Nicht selten führen die Unklarheiten zu einer Klage vor Gericht.

⚠ Wichtig: Entgegen einem verbreiteten Irrtum handelt es sich bei der Klausel „gekauft wie gesehen“ nicht um einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung! Wird ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück „gekauft wie gesehen“ bzw. „gekauft wie besichtigt“, so wird nur die Gewährleistung für offensichtliche Mängel ausgeschlossen.

Der Verkäufer haftet danach also nicht für Mängel, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Besichtigung der Immobilie ohne Sachverständigen hätte erkennen können. Ob der Käufer die Immobilie tatsächlich auf offensichtliche Mängel untersucht hat, spielt dabei keine Rolle.

Von der Klausel „gekauft wie gesehen“ werden versteckte Mängel dagegen nicht erfasst. Versteckte Mängel liegen vor, wenn ein durchschnittlicher Käufer den Mangel durch eine eigene Untersuchung nicht erkennen kann.

» Anstelle von versteckten Mängeln spricht man auch von verborgenen, unsichtbaren oder verdeckten Mängeln. Gemeint ist damit jeweils dasselbe.

§  Info: Bei versteckten Mängeln kann sich der Käufer daher auf sämtliche Gewährleistungsrechte berufen. Voraussetzung ist allerdings, dass im Vertrag auch im Übrigen kein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.

b) Ausnahme: Vollständiger Haftungsausschluss

Teilweise findet sich im notariellen Kaufvertrag auch die Formulierung „gekauft wie gesehen unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung“.

Diese Formulierung scheint widersprüchlich. Einerseits soll eine Beschränkung auf offensichtliche Mängel stattfinden („gekauft wie gesehen“), andererseits aber ein vollständiger Haftungsausschluss vorliegen („Ausschluss jeglicher Gewährleistung“).

Die Rechtsprechung geht hier davon aus, dass die Klausel dennoch über die nötige Klarheit verfügt und dass regelmäßig ein vollständiger Haftungsausschluss vereinbart ist.

» BGH, Urteil vom 05.04.1979, Az. VII ZR 308/77.
» OLG München, Urteil vom 28.08.2013, Az. 20 U 1498/13.

In diesem Fall ist die Haftung bzw. Gewährleistung umfassend ausgeschlossen, d.h. sowohl für offene als auch für verborgene Mängel.

c) Beispiele für offensichtliche und versteckte Mängel

Sofern es wegen Verwendung der Klausel „gekauft wie gesehen“ auf eine Abgrenzung von offenen und versteckten Mängel ankommt, kann man sich grob an den folgenden Beispielen orientieren.

Ein offensichtlicher Mangel liegt beispielsweise in folgenden Fällen vor:

• Abblätternder Putz und sichtbare Risse in der Fassade.
• Kein fließendes Wasser aufgrund defekter Leitungen.
• Fluglärm und sonstige Lärmbelästigungen (zum Beispiel durch Straßen, Geschäfte und Lokale).
• Nicht korrekt schließende Türen und Fenster.
• Undichtes Dach aufgrund größerer Löcher.
• Schimmel an Wand und Decke, sofern er nicht frisch überstrichen wurde oder etwa durch einen Schrank „versteckt“ wird.

Bei folgenden Beispielen handelt es sich dagegen um verborgene Mängel:

• Altlasten im Erdreich des Grundstücks.
• Asbest im Gebäude, insbesondere in der Fassade.
• Undichte Gasleitungen.
• Einsatz von gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln.
• Verrostete, nicht sichtbare Stahlträger.
• Nicht-fachmännische Dämmung des Dachbodens, sofern dies nur von einem Sachverständigen erkannt werden kann.

3. „Gekauft wie es steht und liegt“ als genereller Haftungsausschluss

Zur Frage der Gewährleistung enthalten viele Kaufverträge die Klausel, das Grundstück werde „gekauft wie es steht und liegt“.

Die Klausel ähnelt sprachlich der Formulierung „gekauft wie gesehen“. Tatsächlich hat die Klausel „gekauft wie es steht und liegt“ aber eine wesentlich größere Reichweite.

Nach der Rechtsprechung wird dieser Haftungsausschluss in aller Regel so verstanden, dass die Haftung sowohl für offene und versteckte Mängel ausgeschlossen sein soll.

Wenn keine anderen Umstände hinzutreten, handelt es sich also um einen generellen Ausschluss der Gewährleistung.

Urteil (Gewährleistungsausschluss)

„Im vorliegenden Fall besteht kein Zweifel, dass die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen wurde. Die maßgeblichen Regelungen im Vertrag finden sich in Ziff. 7. unter der Überschrift „vereinbarte Beschaffenheit und Haftung“ und betreffen damit ihrem Inhalt nach die Gewährleistung. Welche Beschaffenheit vereinbart und geschuldet ist, ergibt sich aus Ziff. 7.1. Danach ist das Gebäude in dem „sichtbaren und unsichtbaren Zustand am heutigen Tag“ zu übergeben. Schon daraus ergibt sich, dass der Verkäufer, ähnlich wie bei der Klausel „wie die Sache steht und liegt“, für die gegenwärtigen sichtbaren und unsichtbaren Mängel grundsätzlich nicht haftet, denn diese gehören zu dem aktuellen sichtbaren und unsichtbaren Zustand dazu und sind somit Bestandteil der vereinbarten Beschaffenheit i. S. d. 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. (…)“

OLG München, Urteil vom 28.08.2013, Az. 20 U 1498/13.

4. Welche Gewährleistungsrechte hat der Käufer?

a) Rechte ohne Ausschluss der Gewährleistung

Die Gewährleistungsrechte des Käufers haben zwei Voraussetzungen:

Zum einen muss tatsächlich ein Mangel vorliegen, egal ob Sachmangel oder Rechtsmangel. Entscheidender Zeitpunkt ist dabei in aller Regel der Zustand der Immobilie bei Übergabe.

Zum anderen darf im Kaufvertrag kein Ausschluss der Gewährleistung für den Mangel enthalten sein. Hier muss durch Auslegung ermittelt werden, wie weit der Haftungsausschluss reicht (z.B. bei Verwendung der Klausel „gekauft wie gesehen“).

Wenn beide genannten Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Käufer folgende Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer geltend machen:

» Mängelbeseitigung („Nacherfüllung“), z.B. Sanierung und Reparatur des Hauses oder der Eigentumswohnung bzw. Ausbesserungsarbeiten am Grundstück.

» Minderung des Kaufpreises.

» Rücktritt vom Kaufvertrag.

» Schadensersatz.

b) Rechte bei Ausschluss der Gewährleistung

Wurde die Haftung für den fraglichen Sachmangel ausgeschlossen, hat der Käufer in aller Regel keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer.

Von diesem Grundsatz bestehen allerdings zwei wichtige Ausnahmen:

Ausnahme 1: Der Käufer kann seine Gewährleistungsrechte geltend machen, wenn der Verkäufer über den Mangel arglistig getäuscht hat. Der Haftungsausschluss spielt dann keine Rolle. Bei einer arglistigen Täuschung kann sich der Verkäufer niemals auf einen Ausschluss der Gewährleistung berufen (§ 444 BGB).

» Der Käufer kann damit sämtliche zuvor genannten Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.

» Wegen der arglistigen Täuschung hat der Käufer daneben auch das Recht, den Kaufvertrag anzufechten (§ 123 BGB).

Eine arglistige Täuschung setzt voraus, dass der Verkäufer zur Aufklärung über den versteckten Mangel verpflichtet war. Für die arglistige Täuschung trägt der Käufer die Beweislast.

Ausnahme 2: Daneben kann sich der Käufer auch dann auf Gewährleistung berufen, wenn für die Immobilie eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart ist. Eine Beschaffenheitsvereinbarung hat nämlich Vorrang und verdrängt den Ausschluss der Gewährleistung!

» BGH, Urteil vom 10.04.2024, Az. VIII ZR 161/23.

Beispiel: Im Kaufvertrag wird ausdrücklich zugesichert, dass im Gebäude kein Asbest verbaut ist („asbestfrei“). Sollte Asbest tatsächlich aber doch vorhanden sein, kann der Käufer sämtliche Gewährleistungsrechte geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Klausel „gekauft wie gesehen“ vorhanden ist oder ein anderer Ausschluss der Gewährleistung vereinbart wurde.

5. Beweislast: Wer muss was beweisen?

a) Beweislast des Klägers

Für die Durchsetzung bzw. Abwehr von Ansprüchen des Käufers ist es von großer Bedeutung, wer die Beweislast trägt.

Nach ständiger Rechtsprechung muss der Käufer beweisen, dass ein Sachmangel vorliegt. Falls die Gewährleistung ausgeschlossen ist, muss er daneben auch eine arglistige Täuschung durch den Verkäufer beweisen.

Oft findet sich im Kaufvertrag neben der Klausel „gekauft wie gesehen und besichtigt“ noch die Erklärung des Verkäufers, dass ihm „versteckte Mängel nicht bekannt“ seien und dass er „keine ihm bekannten Mängel verschwiegen“ habe.

Einige Instanzgerichte folgern aus diesen Erklärungen eine Umkehr der Beweislast. Dies hätte zur Folge, dass nun der Verkäufer beweisen müsste, hinsichtlich der versteckten Mängel nicht getäuscht zu haben.

» OLG Koblenz, Beschluss vom 11.12.2018, Az. 12 U 143/18.

Diese Auffassung wird vom Bundesgerichtshof allerdings nicht geteilt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist hier eine Beweislastumkehr nicht möglich. Die Erklärung des Verkäufers, dass ihm unsichtbare Mängel nicht bekannt seien, wird als reine „Wissenserklärung“ betrachtet, die keinen Beweiswert habe.

Urteil (Beweislastumkehr)

„Der Senat hat bereits entschieden, dass die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, keine Abweichung von dem Grundsatz rechtfertigt, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft […]. Einer solchen Erklärung kommt kein Beweiswert in Bezug auf eine von dem Verkäufer behauptete Aufklärung zu. Hat diese Aufklärung stattgefunden, liegt es nämlich nahe, dass der Verkäufer nicht länger von einem „unsichtbaren“ Mangel ausgegangen ist.

BGH, Urteil vom 06.03.2020, Az. V ZR 2/19.

b) Formulierung des Haftungsauschlusses

Bei der Gestaltung des Kaufvertrages spielt die möglichst präzise Formulierung des Haftungsausschlusses eine zentrale Rolle. Den Parteien muss von Anfang an klar sein, wie die Beweislast für später entdeckte Mängel verteilt ist.

6. Fazit zum Haftungsausschluss

Eine Beschränkung der Haftung für Mängel ist bei Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien üblich. Die im Kaufvertrag verwendeten Klauseln müssen dabei sorgfältig ausgelegt werden.

Je nach Formulierung und Kontext kann die Haftung des Verkäufers beim Hauskauf bzw. Immobilienverkauf entweder vollständig ausgeschlossen sein oder auf bestimmte, meist offensichtliche Mängel beschränkt werden. Was genau unter „gekauft wie gesehen“ zu verstehen ist, ist daher oft Anlass für Auseinandersetzungen.

Bevor ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, sollten sich die Vertragsparteien über die Reichweite der jeweils verwendeten Klausel bewusst sein. Andernfalls droht im Nachhinein unnötiger Streit, insbesondere über versteckte Mängel. Bei Zweifeln sollte man den Notarvertrag anwaltlich überprüfen lassen und nötige Klarheit schaffen, bevor es zur Unterschrift kommt.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.