Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag:
Welche Rechte bestehen?

Einleitung

Das Thema „Beschaffenheitsvereinbarung“ ist recht sperrig und schwer zu greifen. In diesem Beitrag soll es darum gehen, die Grundzüge dieser wichtigen Vereinbarung aus dem Gewährleistungsrecht zu erläutern.

Dazu wird unter 1.) zunächst aufgezeigt, weshalb sich überhaupt die Frage nach einer Beschaffenheitsvereinbarung stellt und warum das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit eine Sonderstellung gegenüber „normalen“ Sachmängeln hat.

Unter 2.) und 3.) wird die Rechtslage zur Beschaffenheitsvereinbarung erläutert und unter 4.) durch Beispiele verdeutlicht.

1. Beschaffenheitsvereinbarung: Warum sie wichtig ist

Im Praxisalltag sind es vor allem zwei Gründe, weshalb die Frage nach einer Beschaffenheitsvereinbarung rechtlich wichtig ist.

a) Grund 1: Haftung des Verkäufers

Viele Kaufverträge enthalten einen Ausschluss der Gewährleistung. Nach ständiger Rechtsprechung gilt ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss jedoch nur für „normale“ Sachmängel, nicht aber für das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit.

» BGH, Urteil vom 10.04.2024, Az. VIII ZR 161/23.

Ein Haftungsausschluss für Sachmängel wird von der Rechtsprechung also inhaltlich beschränkt, indem die Beschaffenheitsvereinbarung vom Anwendungsbereich des Haftungsausschlusses ausgeklammert wird. Gestützt wird dies darauf, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung für den Käufer andernfalls oft „ohne Sinn und Wert“ wäre.

» BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 271/16.

Besonders wichtig ist die Frage nach einer Beschaffengeitsvereinbarung damit vor allem für Kaufverträge, bei denen typischerweise die Gewährleistung ausgeschlossen ist. Dies gilt vor allem bei Kaufverträgen über Bestandsimmobilien und gebrauchte Sachen, vor allem beim Gebrauchtwagenkauf zwischen Privaten. Von diesen beiden Vertragsarten ist die Rechtsprechung stark geprägt.

Liegt eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht vor, so haftet der Verkäufer nur sehr eingeschränkt. Im Falle eines Haftungsausschlusses ist der Käufer darauf angewiesen, eine arglistige Täuschung zu beweisen. Hierfür setzt das Gesetz hohe Anforderungen, die oft nicht bewiesen werden können.

b) Grund 2: Rücktritt vom Kaufvertrag

Eine weitere Bedeutung hat die Beschaffenheitsvereinbarung für den Rücktritt vom Vertrag. Wegen eines Mangels dürfen Käufer nur dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Sachmangel nicht unerheblich ist (§ 323 Abs. 5 BGB).

Verfügt die Kaufsache nun nicht über die vereinbarte Beschaffenheit, so geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Erheblichkeit indiziert wird. Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung wird bei einer Beschaffenheitsvereinbarung also zum gesetzlichen Normalfall.

» BGH, Urteil vom 11.12.2019, Az. VIII ZR 361/18.

2. Beschaffenheitsvereinbarung: Voraussetzungen und Abgrenzung

Jede Beschaffenheitsvereinbarung hat schon dem Begriff nach zwei Voraussetzungen: Erstens ist eine taugliche Beschaffenheit erforderlich und zweitens bedarf es einer Vereinbarung hierüber.

Beide Voraussetzungen klingen einfach, jedoch lauern hier teilweise große Schwierigkeiten.

a) Was ist eine taugliche „Beschaffenheit“?

Welche Eigenschaften als taugliche Beschaffenheit einer Sache anzusehen sind, ist vom Gesetz nicht vorgegeben. Das zum Jahr 2022 reformierte Kaufrecht nennt exemplarisch „Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben“ (§ 434 Abs. 2 S. 2 BGB).

Unproblematisch ist eine taugliche Beschaffenheit jedenfalls bei allen Eigenschaften, die in der Sachsubstanz selbst wurzeln und in dieser unmittelbar verkörpert sind.

» So der enge Beschaffenheitsbegriff, z.B. OLG Hamm, Urteil vom 13.05.2003, Az. 28 U 150/02.

Vom Bundesgerichtshof wurde der Begriff der Beschaffenheit mit der Zeit mehr und mehr ausgedehnt. Nach dieser Rechtsprechung zählen zur tauglichen Beschaffenheit „alle Faktoren, die der Sache selbst anhaften, als auch alle Beziehungen der Sache zur Umwelt, die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache haben”.

» BGH Urt. v. 15.6.2016, Az. VIII ZR 134/15.

Durch das Merkmal der Umweltbeziehungen können solche Eigenschaften zur Beschaffenheit einer Sache werden, die von der Sachsubstanz entkoppelt sind. Besonders deutlich zeigt sich dies an der Fallgruppe des bloßen Mangelverdachts. So kann nämlich schon der bloße Verdacht z.B. auf Altlasten einen Mangel darstellen, weil der Verdacht die Eigenschaft der Kaufsache betreffe (weitere Beispiele unter 4.)

⚠ Weitgehend unklar ist es, wo die Grenze zu ziehen ist, d.h. wo eine Eigenschaft keine hinreichende Beziehung zur Umwelt mehr hat und daher keine taugliche Beschaffenheit der Kaufsache sein kann. Die Rechtsprechung der letzten Jahre zeigt jedenfalls die Tendenz, einen weiten Begriff der Beschaffenheit anzunehmen. Es ist zu erwarten, dass sich dies fortsetzt und die Beschaffenheit einer Kaufsache „entmaterialisert“ wird.

Für ein weites Verständnis der Beschaffenheit spricht die Privatautonomie der Vertragsparteien. Was der Käufer und Verkäufer eigenverantwortlich als Eigenschaft ihrer Kaufsache ansehen wollen, sollte diesen überlassen bleiben.

b) Wann ist eine Beschaffenheit „vereinbart“?

Wie das Wort „Beschaffenheitsvereinbarung“ zeigt, ist zwingend eine Vereinbarung der Parteien über eine taugliche Beschaffenheit erforderlich.

Wegen der starken Ausweitung der Rechtsfolgen setzt die Rechtsprechung hier strenge Anforderungen und nimmt eine solche Vereinbarung nur in eindeutigen Fällen an.

» BGH Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 187/20.

Die Vereinbarung über eine Beschaffenheit setzt voraus,

“dass der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen”. (BGH, Urteil vom 20.03.2019, Az. VIII ZR 213/18.)

Für eine Beschaffenheitsvereinbarung ist es nicht erforderlich, dass sie ausdrücklich abgeschlossen wird. Vielmehr kann eine solche Vereinbarung auch konkludent zustandekommen (konkludent = stillschweigend), solange ein entsprechender Wille vorliegt.

Ohne den erforderlichen Rechtsbindungswillen des Verkäufers kann eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht vorliegen. Die hierfür maßgeblichen Tatsachen muss der Käufer beweisen, da er die Beweislast trägt.

3. Besonderheiten beim Immobilienkauf

Wichtige Besonderheiten zur wirksamen Vereinbarung einer Beschaffenheit gelten beim Kaufvertrag über Immobilien. Der Abschluss eines Kaufvertrages über Immobilien bedarf der notariellen Beurkundung. Es handelt sich hierbei um eine zwingende Formvorschrfit (§ 311b BGB).

» Die notarielle Form gilt für alle Arten von Immobilien (unbebautes Grundstück, Eigentumswohnung, Wohngebäude, Gewerbeimmobilie etc.)

Dies hat Auswirkungen auf das Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung. Nach der Rechtsprechung kann eine Beschaffenheitsvereinbarung regelmäßig nur dann vorliegen, wenn die jeweilige Beschaffenheit im Vertrag selbst vereinbart ist.

» BGH, Urteil vom 23.06.2023, Az. V ZR 89/22.

⚠ Bei Aussagen über Beschaffenheiten, die vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgt sind, fehlt es nach der Rechtsprechung am erforderlichen Rechtsbindungswillen. Erklärungen über Eigenschaften, z.B. in einem Exposé, können also nur dann eine Beschaffenheitsvereinbarung begründen, wenn sie in den späteren Kaufvertrag aufgenommen werden.

Der Kaufvertrag begründet damit eine „Zäsur“ gegenüber allen vorherigen Angaben und Erklärungen während der Vertragsverhandlungen.

» BGH, Urteil vom 09.02.2018, Az. V ZR 274/16 („Zäsurwirkung“ ).

Diese strengen Anforderungen zu Immobilienverträgen sind nicht selbstverständlich. Ältere Urteile haben einen Rechtsbindungswillen durchaus bejaht. Dem ist aber der Bundesgerichtshof mit einem Grundsatzurteil aus dem Jahr 2015 entgegen getreten:

Urteil

„Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung […] führt. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind auch nach neuem Kaufrecht von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden […].

Diese Abgrenzung ist deshalb geboten, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen […]. Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434 I 1 BGB. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach § 433 I 2 BGB, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen, dahingehend, dass dieser – abweichend von den in § 434 I 2 BGB bestimmten allgemeinen Anforderungen – dem Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet […]. Dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben – selbst wenn in der Urkunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit nichts aufgenommen wurde – ist vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses in aller Regel nicht anzunehmen.“

BGH, Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14.

4. Beispiele zur Beschaffenheitsvereinbarung beim Immobilienkauf

Beschaffenheitsvereinbarungen haben einen großen Anwendungsbereich, gerade wenn man den Begriff „Beschaffenheit“ nicht allzu eng versteht.

Die folgenden Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen auf, wann Beschaffenheiten als vereinbart oder nicht vereinbart angesehen wurden.

Eigenschaften bzgl. der Sachsubstanz

Die Bezeichnung einer Immobilie als „asbestfrei“ kann eine Vereinbarung mit dem Inhalt darstellen, dass in dem veräußerten Wohnhaus kein Asbest (= Beschaffenheit) enthalten sein darf.

» OLG Koblenz, Urteil vom 04.03.2015, Az. 5 U 1216/14.

Bei einem als „kernsaniert“ bezeichneten Haus soll als Beschaffenheit vereinbart sein, dass taugliche Maßnahmen zum Feuchtigkeitsschutz „nach dem Stand der anerkannten Technik“ ergriffen wurden.

» OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.10.2016, Az. 21 U 120/15 (Kernsanierung).

Baujahr eines Hauses oder einer Wohnung

Die Angabe des Baujahres im Kaufvertrag kann eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Eine Abweichung um zwei Jahre wurde als erheblicher Mangel angesehen.

» OLG Hamm, Urteil vom 2.3.2017, Az. 22 U 82/16 (Fertigstellung des Hauses 1995 statt 1997).

Wohnfläche und Grundstücksfläche

Die Angabe der Grundstücksgröße unter dem Abschnitt „Grundbuchstand“ im Kaufvertrag sei keine Beschaffenheitsvereinbarung. Die Angabe regele nicht die tatsächliche Fläche, sondern sondern beruhe auf § 28 S. 1 GBO und diene ausschließlich der Bestimmbarkeit der Immobilie.

» LG München I, Urteil vom 24.03.2023, Az. 31 O 9367/22.
» OLG Dresden, Urteil vom 25.10.2016, Az. 4 U 453/16.

Eine im Exposé genannte Wohnfläche, die sich nicht auch im notariellen Kaufvertrag findet, stellt in der Regel keine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Immobilie dar.

» BGH, Urteil vom 06.11.2015, Az. V ZR 78/14.

Die Übergabe der Wohnflächenberechnung einer Eigentumswohnung wurde als bloße Wissenserklärung bewertet, nicht aber als Beschaffenheitsvereinbarung, wenn keine weiteren Umstände bzw. Erklärungen hinzukommen.

» OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013, 1 U 377/12.

Eigenschaften bzgl. der Bewohnbarkeit

Wird die im Kaufvertrag veräußerte Immobilie als „Wohnung” bezeichnet, soll damit nicht vereinbart sein, dass für die Eigentumswohnung eine Baugenehmigung besteht. Es handele sich „nur um eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand“.

» OLG Frankfurt a.M., Hinweisbeschluss vom 19.10.2023, Az. 6 U 210/22.

Als taugliche Eigenschaft eines Grundstücks kann konkludent vereinbart werden, „dass das Grundstück nicht in besonderem Maße von Fluglärm betroffen ist“. Aus Beweisgründen wurde dies hier verneint.

» OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.3.2015, Az. I-21 U 93/14 (Lage eines Grundstücks in der Einflugschneise eines Flughafens).

Die Veräußerung eines vermieteten Mehrfamilienhauses begründet die Vereinbarung, dass die Immobilie einen baulichen Zustand aufweist, wonach die Wohnnutzung möglich ist. Hier war die Wohnnutzung wegen starker Durchfeuchtung unmöglich.

» OLG Saarbrücken, Urteil vom 22.06.2017, Az. 4 U 30/16.

Vemietung und Verpachtung

Bei einer als Mietsobjekt verkauften Immobilie sollen die erzielten Mieterträge und die aufzuwendenden Betriebskosten zu den vereinbarten Eigenschaften gehören.

» BGH, Urteil vom 05.11.2010, Az. V ZR 228/09.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Höhe der Mieterträge wurde angenommen, wenn der notarielle Kaufvertrag als Anlage eine Mieterliste enthält, in welcher Angaben zur Miethöhe enthalten sind. Der Verkäufer wurde zur Haftung verurteilt, da die Nettomiete geringer war als angegeben.

» OLG Köln, Urteil vom 29.11.2018, Az. 3 U 24/18.

Nutzbarkeit der Immobilie

Die im Kaufvertrag enthaltene Vereinbarung, dass „alle Genehmigungen für den Hotelbetrieb vorliegen“, stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Es muss daher eine wirksame Baugenehmigung vorliegen.

» OLG Dresden, Urteil vom 25.10.2016, Az. 4 U 453/16.

Bezeichnet der Kaufvertrag das verkaufte Grundstück als „Bauplatz“, soll dies keine Vereinbarung über die tatsächliche Bodenbeschaffenheit des Grundstücks enthalten.

» BGH, Urteil vom 18.12.1987, Az. V ZR 223/85.

Spricht das Exposé davon, dass das verkaufte Grundstück mit Pferdeboxen bebaut werden darf, so ist dies noch keine vereinbarte Beschaffenheit darüber, dass eine Baugenehmigung vorliegt. Erforderlich wäre, dass dies auch im Kaufvertrag selbst Erwähnung findet. Im vorliegenden Fall haftete der Verkäufer jedoch, weil er über die baurechtliche Zulässigkeit vorsätzlich getäuscht hat.

» BGH, Urteil vom 25.01.2019, Az. V ZR 38/18.

5. Fazit

Rechtsfragen rund um die Beschaffenheitsvereinbarung beim Kaufvertrag können überaus kompliziert werden. In vielen Bereichen ist die rechtliche Einschätzung von der Rechtsprechung und weniger vom Gesetzgeber grprägt.

Jedenfalls bei komplexen und wirtschaftlich bedeutenden Angelegenheiten erscheint es ratsam, Beratung durch einen Rechtsanwalt einzuholen.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.