Haftung des Maklers wegen falscher Angaben
und unrichtiger Aufklärung​

Einleitung: Streitfälle sind an der Tagesordnung

Rechtliche Streitigkeiten zwischen Maklern und ihren Kunden kommen in der Praxis sehr häufig vor, insbesondere wegen falscher Angaben und Aussagen.

In vielen Kaufverträgen über Immobilien wird die Haftung des Verkäufers vollständig oder teilweise ausgeschlossen. Häufig stellen sich Käufer dann die Frage, ob sie zumindest Ansprüche gegen den Immobilienmakler geltend machen können, vor allem bei später entdeckten Mängeln.

Aber auch im Verhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Makler kann die Frage relevant werden, welche Pflichten der Makler überhaupt hat und welches Verhalten zu Schadensersatz führen kann.

In diesem Beitrag wird erläutert, ob und wann Immobilienmakler haftbar gemacht werden können. Die Ausführungen gelten dabei für Kaufverträge über alle Arten von Immobilien (d.h. Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien usw.).

I. Pflichten des Maklers gegenüber dem Käufer

1. Auslöser von Aufklärungspflichten

Im Bereich der Maklerhaftung betreffen die meisten Streitfälle das Verhältnis zwischen dem Makler und dem Käufer. Hier geht es oft um Schadensersatz wegen falscher Angaben oder unterbliebener Aufklärung durch den Makler.

Bei den Aufklärungspflichten des Maklers ist strikt nach dem „Auslöser“ zu unterscheiden.

• Eine Pflicht zur Aufklärung des Käufers kann entstehen, weil der Käufer eine konkrete Frage gestellt hat. Dazu unter 2.
• Daneben können Aufklärungspflichten ausnahmsweise auch ohne Frage des Käufers bestehen, wenn die jeweilige Tatsache für den Käufer von großer Bedeutung ist. Dazu mehr unter 3.

2. Aufklärungspflicht wegen einer Nachfrage

Relativ einfach ist die Rechtslage bei einer konkreten Nachfrage des Käufers. In diesem Fall ist der Makler verpflichtet, die gestellte Frage vollständig und richtig zu beantworten.

Der Makler darf die Wahrheit weder bagatellisieren noch herunterspielen. Es besteht kein „Recht zur Lüge“. Der Makler darf nicht bewusst falsche Angaben machen.

Sofern der Makler die Frage nicht korrekt beantworten kann, darf er keine „Angaben ins Blaue hinein“ machen, also auf „gut Glück“ antworten. Vielmehr muss er in einem solchen Fall seine fehlende Kenntnis offenbaren.

3. Aufklärungspflicht ohne Nachfrage des Käufers

a) Wesentliches Interesse des Käufers

Komplizierter ist die Rechtslage, wenn der Käufer keine konkrete Frage gestellt hat. Nach der Rechtsprechung muss der Makler ungefragt alle Tatsachen offenbaren, die für den Vertragsentschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind. Man spricht daher auch von einer Offenbarungspflicht.

Die Bedeutung der jeweiligen Tatsache für den Entschluss des Käufers muss für den Makler erkennbar sein.

» BGH, Beschluss vom 28.05.2020, Az. I ZR 194/19.

Ist der Käufer erkennbar belehrungsbedürftig und stehen dem Makler keine genügenden Informationen zur Verfügung, muss der Makler zumindest sein Nichtwissen offen legen. Andernfalls besteht eine Pflichtverletzung wegen falscher Angaben.

Für die Aufklärungspflicht spielt es keine Rolle, ob der Makler daneben auch noch für den Verkäufer tätig ist. Auch ein Doppelmakler schuldet dem Käufer eine Aufklärung und Belehrung nach den allgemeinen Grundsätzen.

Die Aufklärung muss dabei auf eine Weise stattfinden, die beim Kunden keine falschen Vorstellungen hervorruft. Einmal gemachte Falschangaben hat der Makler von sich aus zu korrigieren. Werden die falschen Angaben nicht korrigiert, liegt eine Pflichtverletzung vor.

» BGH, Urteil vom 31.01.2003, Az. V ZR 389/01.

Zu diesen Pflichten in den Worten des Bundesgerichtshofs:

Urteil

„Der Makler steht – wie das Berufungsgericht nicht verkennt – zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können […].“

BGH, Urteil vom 28.09.2000, Az. III ZR 43/99.

b) Beispiele aus der Rechtsprechung

Welche Tatsachen als so wichtig anzusehen sind, dass darüber ungefragt aufzuklären ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Was für einen Käufer unwichtig ist, kann für einen anderen Käufer von großer Bedeutung sein.

Die Reichweite der Aufklärungspflichten kann daher nicht pauschal bestimmt werden. Da beim Immobilienkauf in aller Regel überaus hohe Summen im Spiel sind, nimmt die Rechtsprechung relativ weitgehende Aufklärungspflichten an.

In folgenden Fällen musste jeweils entschieden werden, ob der Makler zu Aufklärung verpflichtet war:

4. Hat der Makler eine Pflicht zur Untersuchung?

Bei der Frage nach Aufklärungspflichten des Maklers ist immer zu beachten, dass der Makler nach seiner gesetzlichen Rolle ein Vermittler sein soll. Die Reichweite von Aufklärungspflichten darf daher nicht überspannt werden.

• Insbesondere dürfen kaufvertragliche Risiken, die der Käufer übernimmt, nicht auf den Makler abgewälzt werden.

Nach der Rechtsprechung sind Makler daher in aller Regel nicht verpflichtet, die angebotene Immobilie vorab zu untersuchen oder andere Erkundigungen einzuholen. Hierdurch wird die Haftung des Maklers für falsche Angaben begrenzt.

Der Makler begeht daher keine Pflichtverletzung, wenn er sich vorab nicht über Mängel der Immobilie erkundigt und informiert.

• OLG Stuttgart, Urteil vom 02.02.2011, Az. 3 U 154/10: Keine Pflicht zur Untersuchung im Hinblick auf eine Baugenehmigung zu Wohnzwecken, die hier gefehlt hat.
• OLG Hamm, Urteil vom 07.06.2001, Az. 18 U 153/00: Keine Haftung des Maklers, wenn er bei einem Bauträgervertrag nicht die Gewerbeerlaubnis des Bauträgers überprüft hat, die hier nicht vorlag.

Insbesondere darf der Makler regelmäßig Angaben zur tatsächlichen Nutzung machen, ohne zu überprüfen, ob die Nutzung rechtlich zulässig ist. Eine rechtliche Prüfung ist vom Makler nicht geschuldet. Trotz falscher Angaben liegt hier also keine Haftung vor, sodass der Makler keinen Schadensersatz leisten muss.

⚠ Wichtig: Nur ausnahmsweise wird von der Rechtsprechung eine Pflicht zur Nachforschung und Untersuchung bejaht.

» Wichtig sind hier vor allem Fälle, in denen Makler die Untersuchung vertraglich versprochen hat.

» Daneben haftet der Makler für eine unterbliebene Untersuchung auch dann, wenn seine Werbung und seine Schilderungen den Eindruck einer Überprüfung erweckt haben.

5. Falsche Angaben im Internet oder Exposé

a) Weitergabe falscher Angaben im Exposé

Da der Makler im Regelfall keine Untersuchungs- und Erkundigungspflicht hat, darf er die Angaben des Verkäufers ungeprüft für sein Exposé, Prospekt und seine Werbung übernehmen.

Der Makler ist insbesondere nicht dazu verpflichtet, die Informationen des Verkäufers auf Richtigkeit zu kontrollieren. Vielmehr dürfen Immobilienmakler den Angaben des Verkäufers vertrauen und diese ungeprüft weitergeben. Eine Haftung des Maklers für falsche Angaben ist hier also ausgeschlossen.

• BGH, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06: Falsche Angabe der Wohnfläche einer Eigentumswohnung. Die Angabe war falsch, da auch der ausgebaute Spitzboden eingerechnet war, für den jedoch keine Genehmigung zur Wohnnutzung bestand.
• OLG Frankfurt, Urteil vom 26.09.2001, Az. 7 U 3/01: Falsche Angaben zum Baujahr und zur Wohnfläche eines Fertighauses.

⚠ Wichtig: Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht ausnahmslos. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Makler in gewissen Fällen durchaus für falsche Angaben im Exposé oder im Internet haftbar gemacht werden kann.

Wichtig sind vor allem folgende Fälle:

» Der Makler weiß, dass die Informationen unrichtig sind.

» Dem Makler drängen sich Zweifel an der Richtigkeit der Angaben auf.

» Die Informationen sind nach den Kenntnissen, die ein Berufsmakler haben muss, ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich.

» Der Immobilienmakler hat sich die Angaben des Verkäufers zu eigen gemacht oder erweckt den Eindruck, dass es sich um seine eigenen Angaben handelt.

» Die Angaben des Maklers stimmen nicht mit den Informationen überein, die er vom Verkäufer erhalten hat.

Erfährt der Makler nachträglich, dass die Angaben im Exposé bzw. Verkaufsprospekt falsch sind, muss er sie ungefragt korrigieren und den Kunden hierüber aufklären.

» BGH, Urteil vom 28.09.2000, Az. III ZR 43/99.

b) Eigene Fehler des Maklers

Gerade bei eigenen Fehlern des Maklers besteht damit die Möglichkeit einer Haftung.

Oft beziehen sich falsche Angaben dabei auf objektive Eigenschaften der Kaufsache:

» OLG Naumburg, Urteil vom 15.06.2012, Az. 10 U 8/10: Falsches Baujahr angegeben.

» OLG München, Urteil vom 19.11.2014, Az. 20 U 2215/14: Angabe einer vollständigen Unterkellerung trotz Kenntnis einer nur teilweisen Unterkellerung.

» LG Lübeck, Urteil vom 15.05.2023, Az. 10 O 315/21: Haftung des Maklers wegen Unkenntlichmachung eines Überbaus auf dem Katasterauszug, welcher dem Exposé beigelegt war.

» OLG Frankfurt, Urteil vom 13.02.2008, Az. 15 U 137/07: Falsche Angaben zur Sanierung (Vollsanierung statt Teilsanierung).

Besonders wichtig ist daneben eine falsche Schätzung des Verkehrswertes. Nimmt der Makler eine solche Schätzung selbst vor, muss sie auch korrekt sein. Ein für den Käufer nachteilig zu hoch angesetzter Verkehrswert begründet eine Pflichtverletzung.

6. Verschulden des Maklers

Eine schuldhafte Pflichtverletzung begeht der Immobilienmakler immer dann, wenn er mit Vorsatz oder Fahrlässigkeit gehandelt hat. Ohne ein solches Verschulden ist eine Haftung des Maklers für falsche Angaben ausgeschlossen.

Wird dem Makler eine unterlassene Aufklärung vorgeworfen, liegt ein vorwerfbares Verhalten nur dann vor, wenn er die aufklärungspflichtige Tatsache kannte oder kennen musste.

7. Wer trägt die Beweislast?

Für das Vorliegen einer Pflichtverletzung durch falsche Angaben trägt der Käufer die Beweislast.

Bei einer unterbliebenen Aufklärung muss der Kunde insbesondere beweisen, dass eine Aufklärung nicht erfolgt ist. Den Makler trifft hier nur eine sog. „sekundäre Darlegungslast“.

Werden dem Makler dagegen fehlerhafte Angaben vorgeworfen, zum Beispiel im Exposé oder in einer sonstigen Verkaufsanzeige, muss der Käufer beweisen, dass die Angaben (pflichtwidrig) falsch sind.

Dagegen wird der Makler meist für seine Entlastung den Beweis führen müssen, insbesondere wenn er sich auf eine Weitergabe von Angaben des Verkäufers beruft.

8. Welche Folgen hat die Pflichtverletzung?

Bei den Rechtsfolgen einer Pflichtverletzung des Maklers ist danach zu unterscheiden, ob der Käufer gegen den Makler oder ausnahmsweise (auch) gegen den Verkäufer vorgehen kann.

a) Rechte gegen den Makler

Verwirkung auf Provision

Bei vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Pflichtverletzung verliert der Makler seinen Anspruch auf Provision gegen seinen Kunden. Die Rechtsprechung leitet diese Rechtsfolge aus einer entsprechenden Anwendung von § 654 BGB ab.

Bei vorsätzlich verschwiegenen Tatsachen und bei wissentlich falschen Angaben und Informationen durch den Makler wird eine Verwirkung in aller Regel anzunehmen sein.

Sofern der Käufer die Maklerprovision bereits gezahlt hat, besteht ein Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Provision.

Schadensersatz (Vertrauensschaden)

Bei einer schuldhaften Pflichtverletzung hat der Käufer auch einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Makler. Dieser Anspruch hat in aller Regel geringere Hürden als die Verwirkung, da hier nach dem Gesetz schon einfache Fahrlässigkeit genügt.

• Der Schadensersatz tritt selbstständig neben die Verwirkung der Provision. Sollte die Provision nicht verwirkt sein, kann der Käufer in Höhe seines Schadens eine Aufrechnung gegenüber der Provision erklären.

Liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung vor, so haftet der Makler auf Schadensersatz. Zu ersetzen ist dabei der sog. „Vertrauensschaden“.

Zu den wichtigsten Schäden gehören folgende Vermögensnachteile:

Zu hoher Kaufpreis: Der Käufer hat gegen den Makler wegen des Minderwertes einen Anspruch auf Ersatz zu viel gezahlten Kaufpreises. Nach Auffassung der Rechtsprechung ist der Käufer so zu stellen, als hätte er bei Kenntnis der wahren Sachlage einen niedrigeren Preis verhandelt. Eine mittlerweile eingetretene Wertsteigerung kann allerdings zu Abzügen beim Schadensersatz führen (sog. „Vorteilsausgleich“).

» BGH, Urteil vom 19.05.2006, Az. V ZR 264/05.

Anschaffungskosten: Hätte der Käufer die konkrete Immobilie bei einer ordnungsgemäßen Aufklärung nicht gekauft, so hat der Makler die entstandenen Anschaffungskosten zu ersetzen. Vom Anspruch auf Schadensersatz sind vor allem die Maklerprovision, die Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und Kreditkosten bzw. Darlehenszinsen erfasst.

» OLG München, Urteil vom 19.11.2014, Az. 20 U 2215/14.

Zinsschaden: Hätte der Käufer die Immobilie bei pflichtgemäßer Aufklärung nicht gekauft und das Geld stattdessen gewinnbringend angelegt, so sind ihm Zinsen entgangen. Dieser Zinsverlust ist als entgangener Gewinn im Wege des Schadensersatzes auszugleichen.

b) Rechte gegen den Verkäufer

Bei einer Pflichtverletzung des Maklers wegen falscher Angaben kommen Ansprüche gegen den Verkäufer nur ausnahmsweise in Betracht. Zu nennen sind vor allem die folgenden Rechte:

Anfechtung des Kaufvertrages

Sofern der Immobilienmakler vorsätzlich falsche Angaben macht oder wesentliche Tatsachen verschweigt, liegt eine arglistige Täuschung vor.

Für den Käufer kommt dann in Betracht, den Kaufvertrag anzufechten. Voraussetzung einer wirksamen Anfechtung ist allerdings, dass der Verkäufer Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte (§ 123 Abs. 2 BGB). Der Makler ist nämlich regelmäßig ein am Kaufvertrag unbeteiligter Dritter.

» Beweislast: Der Käufer muss sowohl den Vorsatz des Maklers als auch die Kenntnis des Verkäufers beweisen.

Rechtsfolge: Durch die Anfechtung wird der Kaufvertrag aufgehoben und unwirksam. Der Käufer kann vom Verkäufer nun den Kaufpreis zurückverlangen. Zugleich hat der Käufer gegen den Makler einen Anspruch auf Rückzahlung der Provision.

Schadensersatz (Vertrauensschaden)

Nach den gleichen Grundsätzen wie der Makler haftet auch der Verkäufer auf Schadensersatz in Höhe des Vertrauensschadens, sofern eine arglistige Täuschung vorliegt. Voraussetzung ist allerdings, dass dem Verkäufer das Handeln des Maklers zugerechnet werden kann (dazu gleich mehr).

Gewährleistung

In den meisten Kaufverträgen über Immobilien wird ein Ausschluss der Gewährleistung vereinbart. Dieser gilt allerdings nicht für Fälle einer arglistigen Täuschung (§ 444 BGB).

Sofern sich der Verkäufer die arglistige Täuschung des Maklers zurechnen lassen muss, wäre der kaufrechtliche Haftungsausschluss „ausgehebelt“. Der Käufer könnte sich dann anstelle der zuvor genannten Rechte auf Gewährleistung berufen.

» Einzelheiten zum Haftungsausschluss beim Immobilienkauf erfahren Sie im verlinkten Beitrag.

Eine solche Zurechnung setzt voraus, dass der Makler als Vertreter bzw. Erfüllungsgehilfe des Verkäufers gehandelt hat. Dies ist nach der Rechtsprechung an enge Voraussetzungen geknüpft.

Urteil

„Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs […] wird ein Makler als Erfüllungsgehilfe im Sinne von § 278 BGB angesehen, wenn ihm von einer der Kaufvertragsparteien die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen überlassen worden ist, er mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben übernommen hat, die typischerweise der Vertragspartei selbst obliegen oder dem Makler die gesamten Vertragsverhandlungen quasi als Repräsentanten überlassen wurden.“

OLG Schleswig, Urteil vom 14.02.2008, Az. 7 U 24/06.

II. Pflichten des Maklers gegenüber dem Verkäufer

1. Beratung über den Kaufpreis

In aller Regel ist der Makler dazu verpflichtet, den Verkäufer über einen angemessenen und realistischen Kaufpreis zu beraten. Falsche Angaben des Maklers können eine Haftung begründen.

Wird auf Anraten des Maklers ein zu hoher Kaufpreis verlangt und findet die Immobilie deshalb keinen Käufer, so haftet der Makler wegen dadurch entstandener Schäden. Dies gilt vor allem für Kreditzinsen, die bei einem schnelleren Verkauf vermieden worden wären.

• BGH, Urteil vom 16.12.1999, Az. III ZR 295/98.

Erstellt der Makler für den Verkäufer ein fehlerhaftes Verkehrswertgutachten, das einen zu geringen Wert ausweist, ist ebenfalls eine Haftung des Maklers möglich. Bei der Wertschätzung ist dem Makler dabei ein angemessener Spielraum einzuräumen. Ist dieser Spielraum überschritten, haftet der Makler auf Schadensersatz in Höhe der Differenz zum tatsächlich erzielbaren Kaufpreis.

• OLG Schleswig, Urteil vom 02.06.2000, Az. 14 U 136/99:

2. Beratung zu Steuern und Rechtsfragen

Der Makler schuldet dem Verkäufer grundsätzlich keine Beratung zu rechtlichen und steuerlichen Themen. Bei einem entsprechenden Beratungsbedarf muss sich der Verkäufer an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater wenden.

• OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.07.2017, Az. 7 U 118/16: Keine Haftung des Maklers wegen nicht erfolgter Aufklärung über Spekulationssteuer.

Nur ausnahmsweise kann eine Hinweispflicht des Maklers bestehen, wenn offensichtlich ist, dass es für den Verkäufer auf eine steuerrechtliche Folge ankommen soll. Der erforderliche Hinweis kann sich aber auf den Rat beschränken, einen Steuerberater aufzusuchen. Eine Beratung in der Sache schuldet der Makler nicht.

• LG Bremen, Urteil vom 16.06.2014, 4 O 860/13:

Auch wenn eine Beratung in Rechts- und Steuersachen nicht geschuldet ist, kann es natürlich vorkommen, dass der Makler Aussagen zu diesen Themen tätigt oder entsprechende „Tips“ erteilt. Diese müssen dann richtig sein. Für Fehler und falsche Angaben haftet der Makler auf Schadensersatz.

III. Fazit

Die Haftung des Maklers wegen falscher Angaben oder unterlassener Aufklärung ist rechtlich sehr komplex. Die Rechtslage ist weitgehend durch die Rechtsprechung geprägt, wobei es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.

Bei wirtschaftlich bedeutenden Fragen ist es ratsam, einen spezialisierten Rechtsanwalt aufzusuchen, egal ob in der Rolle des Käufers, Verkäufers oder Maklers. Die Haftungsfrage ist oft von feinen Details abhängig und muss daher sorgfältig geprüft werden.

Teilweise kommt es vor, dass der Kaufvertrag noch nicht unterzeichnet wurde und falsche Angaben des Maklers vermutet werden. In diesem Fall sollte man idealerweise den Notarvertrag überprüfen lassen, bevor die Beurkundung ansteht.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.