Widerrufsrecht beim Maklervertrag:
Was müssen Käufer, Verkäufer und Makler beachten?

Widerrufsrecht: Maklervertrag & Reservierungsvereinbarung

Einleitung

Das Widerrufsrecht ist ein spezifisches Recht, um einen Vertrag aufzuheben. Insbesondere ist das Widerrufsrecht nicht mit der Kündigung zu verwechseln.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wann ein Maklervertrag widerrufen werden kann und welche Rechtsfolgen der Widerruf des Maklervertrages auslöst.

1. Maklerverträge sind widerrufbar!

Bereits seit dem 13. Juni 2014 gelten europaweit einheitliche Vorschriften zum Widerrufsrecht.

Die bis dahin geltenden Regeln hat der Gesetzgeber umfassend erneuert. Nach alter Rechtslage war es in der Rechtsprechung überaus umstritten, ob Käufer und Verkäufer einen Maklervertrag widerrufen können.

Einige Gerichte haben das Widerrufsrecht bejaht, andere haben es verneint.

• Bejahend: Landgericht Bochum, Urteil vom 09.03.2012, Az. I-2 0 498/11.
• Ablehnend: Landgericht Hamburg, Urteil vom 03.05.2012, Az. 307 0 42/12.

Durch die Gesetzesänderung wurde diese Rechtsunsicherheit beseitigt. Maklerverträge können widerrufen werden!

Beim deutschen Verbraucherrecht handelt es sich um die Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie (2011/83/EU). In deren Begründung heißt es:

„Dienstleistungsverträge (…) wie auch Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern (…) sollten unter diese Richtlinie fallen.“

Das Widerrufsrecht besteht allerdings nicht bei jedem Maklervertrag.

Wann ein Maklervertrag durch Käufer und Verkäufer widerrufen werden kann und welche Voraussetzungen für den Widerruf vorliegen müssen, erfahren Sie jetzt.

2. „Persönliche“ Voraussetzungen: Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher

Das gesetzliche Widerrufsrecht setzt zwingend voraus, dass der Makler als Unternehmer handelt und den Maklervertrag mit einem Verbraucher abschließt. Ist der Auftraggeber dagegen ebenfalls Unternehmer, ist ein Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen.

Keine Rolle spielt es, ob es sich bei dem Kunden des Maklers um einen Käufer oder Verkäufer handelt. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können einen Maklervertrag widerrufen, wenn sie als Verbraucher handeln.

Ob eine Person für das Widerrufsrecht als Verbraucher oder Unternehmer anzusehen ist, hängt vor allem vom Zweck des beabsichtigten Kaufs bzw. Verkaufs ab.

» Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Person dann Verbraucher, wenn mit dem Vertrag überwiegend private Zwecke verfolgt werden (§ 13 BGB). Dagegen ist man Unternehmer, wenn der Vertrag zur gewerblichen Tätigkeit gehört (§ 14 BGB).

3. Sachliche Voraussetzung: Maklervertrag als „Fernabsatzvertrag” oder „Haustürgeschäft”

Nicht jeder Maklervertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher löst das gesetzliche Widerrufsrecht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Maklervertrag auf eine spezielle Art zustande kommt.

Zu unterscheiden ist hier zwischen „Fernabsatzverträgen” und „Haustürgeschäften”.

a) Maklervertrag als „Fernabsatzvertrag“ (§ 312c BGB)

Bei sog. Fernabsatzgeschäften räumt der Gesetzgeber dem Verbraucher ein Widerrufsrecht ein. Was ein Fernabsatzgeschäft ist, verrät § 312c BGB.

Danach liegt ein Fernabsatzgeschäft vor, wenn für die Verhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden.

Entscheidend ist, dass zwischen dem Makler und dem Auftraggeber kein unmittelbarer Kontakt besteht („Kein Handschlag“). Ein Fernabsatzvertrag liegt daher insbesondere vor, wenn der Maklervertrag durch folgende Kommunikationsmittel zustande kommt:

• Beispiele: Email, Telefon, WhatsApp, SMS, Fax, Kontaktformular im Internet, postalischer Briefverkehr etc.

⚠ Wichtig: Wird nach einem Kontakt per Email oder Telefon ein persönliches Treffen in den Geschäftsräumen des Maklers vereinbart und erst dort der Maklervertrag geschlossen, liegt kein Fernabsatzvertrag vor.

b) Maklervertrag als „Haustürgeschäft” (§ 312b BGB)

Auch bei „Haustürgeschäften” haben Verbraucher das Recht, den Maklervertrag zu widerrufen. Die Voraussetzungen des Haustürgeschäfts sind in § 312b BGB geregelt.

Ein Haustürgeschäft liegt insbesondere dann vor, wenn der Maklervertrag an einem Ort geschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Maklers ist. Zu nennen sind zum Beispiel:

• Abschluss des Maklervertrages durch den Käufer während einer Wohnungsbesichtigung oder eines sonstigen Besichtigungstermins.
• Abschluss des Maklervertrages durch den Verkäufer bei diesem daheim.

4. Zeitliche Voraussetzung: Einhaltung der Widerrufsfrist

Der Widerruf des Maklervertrages ist nur dann wirksam, wenn er fristgerecht erklärt wurde. Im Rechtsalltag ist dies eine der wichtigsten Fragen zum Widerrufsrecht.

Das Gesetz unterscheidet zwei unterschiedlich lange Fristen für den Widerruf.

a) Bei korrekter Belehrung: Widerrufsfrist von 14 Tagen

Besteht in Bezug auf den Maklervertrag ein Widerrufsrecht, beträgt die Widerrufsfrist in der Regel zwei Wochen. Die Frist beginnt dabei mit dem Vertragsschluss (§ 356 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wurde der Kunde dagegen erst nach dem Vertragsschluss über das Widerrufsrecht informiert, beginnt die Widerrufsfrist zum Zeitpunkt der Belehrung (§ 356 Abs. 3 BGB).

Tipp: Für die Fristwahrung ist die Abgabe der Widerrufserklärung entscheidend. Daher liegt ein fristgerechter Widerruf auch dann vor, wenn die Widerrufserklärung innerhalb der Frist erfolgt ist, aber erst nach deren Ablauf zugeht.

b) Bei falscher Belehrung: Widerrufsfrist von 1 Jahr und 14 Tagen

Die kurze Widerrufsfrist von 14 Tagen gilt nur dann, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt worden ist. Verletzt der Makler seine Informationspflichten, so hat dies gravierende Folgen:

Ohne korrekte Belehrung und Aufklärung über das Widerrufsrecht beträgt die Widerrufsfrist insgesamt 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

5. Kein Erlöschen des Widerrufsrechts

Weitere Voraussetzung für einen wirksamen Widerruf des Maklervertrages ist, dass das Widerrufsrecht nicht erloschen ist.

Für das Erlöschen des Widerrufsrecht hat der Gesetzgeber eine sprachlich wenig geglückte Regelung gefunden:

„Das Widerrufsrecht erlischt bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat und mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert. Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss die Zustimmung des Verbrauchers auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden.“ (§ 356 Abs. 4 BGB)

In chronologischer Ordnung ist der Verlust des Widerrufsrechts  danach an folgende Voraussetzungen geknüpft:

Erlöschen des Widerrufsrechts:
1. Ausdrückliche Zustimmung des Maklerkunden zur Leistung des Maklers.
2. Bestätigung des Maklerkunden, dass er sein Widerrufsrecht verliert.
3. Beginn der Tätigkeit des Maklers.
4. Vollständige Leistungserbringung durch den Makler.

⚠ Sehr wichtig: Der Verlust des Widerrufsrechts hat eine weitere, ungeschriebene Voraussetzung. Notwendig ist immer, dass eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgt ist. Ohne korrekte Widerrufsbelehrung ist ein Erlöschen des Widerrufsrechts nicht möglich!

6. Unwirksamkeit des Widerrufs wegen Treuwidrigkeit?

Sofern alle Voraussetzungen für den Widerruf des Maklervertrages vorliegen, ist ein erklärter Widerruf in aller Regel wirksam.

Als letzter Rettungsanker wird von Maklern gelegentlich behauptet, der Widerruf sei treuwidrig und daher unwirksam.

Tatsächlich kann ein Widerruf in wenigen Sonderfällen unwirksam sein, wenn ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt. Die Rechtsprechung nimmt dies beispielsweise an, falls der Widerruf in einer schikanösen Absicht erklärt wurde.

Hinweis zur Beweislast: Wenn sich ein Makler auf eine Treuwidrigkeit des Widerrufs beruft, muss er die Gründe hierfür beweisen! Die bloße Behauptung einer Treuwidrigkeit genügt nicht. In der Praxis liegt ein Verstoß gegen Treu und Glauben daher kaum jemals vor.

7. Welche Formvorschriften gelten für den Widerruf?

Bis Juni 2014 war vorgesehen, dass ein Widerruf zwingend in Textform erklärt werden musste.

Seit der Gesetzesänderung aus dem Jahr 2014 kann die Widerrufserklärung dagegen formlos erfolgen. Ein Maklervertrag kann also beispielsweise auch telefonisch widerrufen werden.

Aus Beweisgründen ist jedoch dringend zu empfehlen, den Widerruf per Einschreiben zu erklären.

8. Muss ein Widerruf begründet werden?

Eine häufige Frage von Maklern und Maklerkunden bezieht sich darauf, ob der Widerruf begründet werden muss.

Die Antwort lautet ganz klar: Nein! Der Widerruf eines Maklervertrages muss nicht begründet werden.

Tipp: Die Verbraucherzentrale stellt eine Musterformulierung für den Widerruf bereit. Abrufen können Sie die Vorlage hier.

9. Welche Rechtsfolgen hat der Widerruf?

a) Unwirksamkeit des Maklervertrages

Durch eine wirksame Widerrufserklärung wird der Maklervertrag aufgehoben und damit unwirksam.

Der Käufer bzw. Verkäufer schuldet daher keine Provision, auch wenn es durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers zum Abschluss eines Kaufvertrages gekommen ist.

Hat der Kunde bereits eine Provision oder Reservierungsgebühr an den Makler geleistet, muss der Makler die gesamte Summe zurückzahlen.

b) Anspruch des Maklers auf Wertersatz?

Der Wegfall des Provisionsanspruchs bedeutet aber nicht, dass der Immobilienmakler mit leeren Händen dasteht. Anstelle der Provision schuldet der Auftraggeber jetzt vielmehr einen Wertersatz für die erbrachten Maklerdienste.

Der Wertersatz kann dabei genau so hoch sein wie die Provision. Bei der Höhe des Wertersatzes ist nämlich auf die vereinbarte Vergütung abzustellen (§ 357 Abs. 8 BGB).

⚠ Sehr wichtig: Der Anspruch auf Wertersatz besteht allerdings nur dann, wenn der Makler seinen Auftraggeber über das Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt hat. Ohne ordnungsgemäße Belehrung kann der Verbraucher den Maklervertrag ohne Wertersatz widerrufen.

Bei fehlerhafter Belehrung über das Widerrufsrecht schuldet der Auftraggeber sogar dann keinen Wertersatz, wenn der Maklervertrag erst nach Abschluss des Kaufvertrages widerrufen wird. Ob eine wirksame Widerrufsbelehrung vorliegt, sollte daher sowohl vom Immobilienmakler als auch vom Kunden sehr genau überprüft werden.

10. Checkliste: Widerruf des Maklervertrags

Bei Fragen zum Widerrufsrecht sollten Makler und Auftraggeber folgende Checkliste abarbeiten:

11. Fazit und häufige Fragen

Beim Widerruf eines Maklervertrages stellen sich häufig komplexe Rechtsfragen. Sowohl Makler als auch Maklerkunden sollten die Vertragsunterlagen sorgfältig prüfen und kontrollieren, ob ein Widerruf möglich ist.

Maklern ist darüber hinaus zu raten, die verwendeten Unterlagen zum Widerrufsrecht anwaltlich überprüfen zu lassen, insbesondere nach Gesetzesänderungen und wichtigen Urteilen.

FAQ: Häufige Fragen zum Widerrufsrecht beim Maklervertrag

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.