Anspruch auf Auskunft:
Wann müssen Kunden oder Makler Auskunft erteilen?

Auskunftsanspruch von Makler, Käufer, Verkäufer

Einleitung

Ob ein Anspruch auf Provision entstanden ist, kann nur beurteilt werden, wenn alle erforderlichen Informationen vorliegen. Dies ist jedoch oft nicht der Fall.

Um die nötige Klarheit zu schaffen, sieht das Gesetz verschiedene Auskunftsrechte vor, damit dem Makler bzw. dem Maklerkunden geholfen wird.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr zu diesen Auskunftsrechten. Dabei ist zwischen den Ansprüchen des Maklers und den Rechten des Maklerkunden (Käufer bzw. Verkäufer) zu unterscheiden.

1. Anspruch des Maklers auf Auskunft

a) Weshalb der Auskunftsanspruch wichtig ist

In aller Regel ist die Provision des Immobilienmaklers vom Preis der vermittelten Immobilie abhängig. Ohne Kenntnis des Kaufpreises kann der Makler seine Vergütung daher nicht berechnen. Wie nämlich der Alltag zeigt, stimmt der im notariellen Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis nicht immer mit dem Kaufpreis überein, der in den Verhandlungen genannt wurde.

Weiterhin ist der Anspruch auf Provision auch daran geknüpft, dass der Makler den abgeschlossenen Kaufvertrag durch seine Tätigkeit wirklich herbeigeführt hat. Der Makler benötigt für seinen Anspruch auf Provision daher Kenntnis über die Parteien des Kaufvertrages.

b) Anspruch auf Auskunft: Rechtsgrundlagen

Der Makler kann an die benötigten Informationen gelangen, indem er  hierüber von seinem Kunden Auskunft verlangt. Ob es sich bei dem Kunden um den Käufer und/oder den Verkäufer handelt, ist gleichgültig.

Der Auskunftsanspruch kann dabei unterschiedliche Rechtsgrundlagen haben:

Oft ist bereits im Maklervertrag eine Regelung enthalten, wonach der Kunde zur Angabe des Kaufpreises und seines Vertragspartners verpflichtet ist. Zulässig ist die Vereinbarung einer solchen Verpflichtung insbesondere durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). In diesen Fällen ergibt sich der Auskunftsanspruch dann bereits aus dem Vertrag.

Teilweise enthält der notarielle Kaufvertrag eine Maklerklausel, durch die dem Makler eingeräumt wird, eine Kopie des Vertrages zu erhalten. Der Makler wird in solchen Fällen daher regelmäßig vom Notar über die maßgeblichen Tatsachen informiert, indem er die Abschrift des Kaufvertrages zugesandt bekommt.

Sofern eine explizite vertragliche Regelung zur Auskunftspflicht nicht vorhanden ist, ergibt sich ein solcher Anspruch aus dem Gesetz. Der Bundesgerichtshof leitet den Auskunftsanspruch des Maklers aus dem Grundsatz von „Treu und Glauben“ ab (§ 242 BGB).

Urteil
„Nach ständiger und allgemein anerkannter Rechtsprechung besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Auskunftsanspruch, wenn die zwischen den Beteiligten bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, daß der Berechtigte entschuldbar über das Bestehen und den Umfang seines Rechts im unklaren und deshalb auf die Auskunft des Verpflichteten angewiesen ist, während dieser die Auskunft unschwer erteilen kann und dadurch nicht unbillig belastet wird […]. Das hat das Berufungsgericht zutreffend erkannt. Es hat einen derartigen Auskunftsanspruch im vorliegenden Fall angenommen, weil der Kläger ein von dem Absatzerfolg der Beklagten abhängiger Provisionsanspruch zustehe. Diese Voraussetzung für den „allgemeinen“ Auskunftsanspruch aus § 242 BGB hat das Berufungsgericht aber nicht rechtsfehlerfrei bejaht.“

BGH, Urteil vom 08.10.1986, Az. IVa ZR 20/85.

c) Anspruch auf Vorlage des Kaufvertrages?

Durch den Auskunftsanspruch ist der Auftraggeber des Maklers lediglich verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben über die maßgeblichen Tatsachen zu machen. Beweise für die Angaben muss der Kunde nicht vorlegen.

Im Regelfall verneint die Rechtsprechung insbesondere einen Anspruch des Maklers auf Vorlage des Kaufvertrages, sofern eine solche Vorlagepflicht nicht explizit vereinbart wurde. Ein solcher Anspruch lasse sich auch nicht auf § 810 BGB stützen:

Urteil
„Zwar hat ein Makler grundsätzlich Anspruch auf Auskunft bezüglich des zum Abschluß gekommenen Hauptvertrages auch dann, wenn sich später herausstellt, daß der Makler gegen seinen Auftraggeber keinen Provisionsanspruch gem. § 652 Abs. 1 BGB hat. Denn entscheidend ist allein, ob der Makler mit seinem Auftraggeber einen Maklervertrag abgeschlossen hat, in dem der Auftraggeber sich zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet hat. Der Auskunftsanspruch dient nämlich auch der berechtigten Prüfung des Maklers dahingehend, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ihm ein Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber zusteht. […]

Der Makler hat allerdings keinesfalls einen Anspruch auf Vorlegung des Hauptvertrages, da die Voraussetzungen des § 810 BGB nicht erfüllt sind […]. Denn er ist an diesem Rechtsgeschäft nicht im Sinne der vorgenannten Bestimmung beteiligt.“

LG Köln, Urteil vom 24.02.1988, 26 O 89/87.

Nur ausnahmsweise soll der Maklerkunde zur Vorlage des Kaufvertrages verpflichtet sein, wenn die bloße Auskunft allein nicht geeignet ist, hinreichende Klarheit zu schaffen. Gestützt wird dies ebenfalls auf den Grundsatz von „Treu und Glauben“ (§ 242 BGB)

» OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.09.1995, Az. 7 U 119/94. In diesem Urteil hat sich das Gericht vor allem auch darauf gestützt, dass die erteilte Auskunft lückenhaft war, weshalb die Vorlage des Kaufvertrages erforderlich sei.

d) Recht auf Einsicht in das Grundbuch?

In der Rechtsprechung besteht bis heute keine Klarheit, unter welchen Voraussetzungen neben dem Auskunftsanspruch auch noch ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch besteht. Anders als beim Auskunftsanspruch handelt es sich bei der Grundbucheinsicht nicht um einen privaten Anspruch gegen den Kunden, sondern um ein öffentliches Recht gegenüber dem staatlichen Grundbuchamt.

Nach § 12 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO) hat jede Person ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Wann ein solches Interesse besteht, wird jedoch unterschiedlich beurteilt.

Einige Gerichte bejahen das Recht auf Einsicht in das Grundbuch großzügig. Ausreichend soll es sein, dass die Einsicht aus sachlichen Gründen begehrt wird.

» OLG Hamm, Beschluss vom 18.12.1985, 15 W 417/85.

Andere Gerichte sind deutlich strenger. Insbesondere weil der Makler regelmäßig Auskunft von seinem Kunden verlangen kann, sei eine Grundbucheinsicht nur selten erforderlich. Auch wird die Einsicht daran geknüpft, dass eine „ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit“ für einen Provisionsanspruch spreche. Andernfalls sein ein berechtigtes Interesse zu verneinen:

Urteil
„[U]nter den hier gegebenen Umständen könnte sich das Einsichtsgesuch der Betroffenen unter gebotener Berücksichtigung der schutzwürdigen Belange der Hauptvertragsparteien allenfalls dann auf ein „berechtigtes Interesse” stützen, wenn für das Bestehen eines Provisionsanspruchs nicht nur eine gewisse, sondern eine ganz beträchtliche Wahrscheinlichkeit spräche. Dies ist nach Lage des Falls zu verneinen. Einen schriftlichen Maklervertrag gibt es ebenso wenig wie indizstarke belegte Tatsachen.“

OLG Dresden, Beschluss vom 03.12.2009, Az. 3 W 1228/09.

e) Durchsetzung des Anspruchs auf Auskunft und Vorlage

Der Anspruch auf Auskunft und Vorlage des Kaufvertrages kann durch eine normale Leistungsklage geltend gemacht werden. Empfehlenswert ist dabei eine Verbindung mit der Klage auf Zahlung von Provision. Der Auskunftsanspruch und der Zahlungsanspruch können mit einer „Stufenklage“ verbunden werden.

Auf der „ersten Stufe“ klagt der Makler auf Auskunft bzw. Vorlage des Kaufvertrages. Hierzu muss der Makler Umstände vortragen, die einen Anspruch auf Provision wahrscheinlich erscheinen lassen.

Sobald der Auskunftsanspruch erfüllt ist, kann die Provision genau beziffert werden. Das Gericht kann daher auf der „zweiten Stufe“ über den Provisionsanspruch entscheiden.

2. Anspruch des Maklerkunden auf Auskunft bei Doppeltätigkeit

a) Informationslücke bei Doppeltätigkeit

Auch für den Kunden des Maklers kann es entscheidend sein, an Informationen zu gelangen. Dies gilt vor allem für den Fall der Doppeltätigkeit des Maklers, also wenn der Makler gleichzeitig für den Käufer und Verkäufer tätig war.

Seit dem 23.12.2020 gilt der sog. Halbteilungsgrundsatz im Maklerrecht. Geregelt ist dieser in § 656c BGB.

Bei Kaufverträgen über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung darf der Doppelmakler nur dann Provision von seinen Kunden verlangen, wenn mit dem Verkäufer und Käufer eine Provision in gleicher Höhe vereinbart hat.

Im Geschäftsalltag besteht hier allerdings oft ein Informationsdefizit. Denn in aller Regel weiß der Verkäufer nichts vom Inhalt des Maklervertrages zwischen dem Makler und dem Käufer. Der Käufer wiederum wird vom Maklervertrag mit dem Verkäufer keine inhaltliche Kenntnis haben.

b) Anspruch auf Auskunft und Vertragsvorlage

Anspruch auf Auskunft

Um dieses Informationsdefizit zu beheben, bejaht die Rechtsprechung einen Auskunftsanspruch gegen den Makler. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer dürfen vom Makler Auskunft über alle Tatsachen verlangen, die für die Entstehung und das Fortbestehen des Provisionsanspruchs von Bedeutung sind.

» Der Makler muss damit insbesondere mitteilen, in welcher Höhe der jeweils andere Kunde (d.h. Käufer bzw. Verkäufer) sich zur Zahlung von Provision verpflichtet hat.

Wie beim Anspruch des Maklers geht die Rechtsprechung auch beim Maklerkunden davon aus, dass der Auskunftsanspruch aus „Treu und Glauben“ folgt.

Anspruch auf Vertragsvorlage

Darüber hinaus bejaht die Rechtsprechung sogar einen Anspruch auf Vorlage des Maklervertrages mit der Gegenseite. Der Makler muss dem Käufer (bzw. Verkäufer) also den Maklervertrag mit dem Verkäufer (bzw. Käufer) zur Verfügung stellen.

Der reine Auskunftsanspruch wird so stark erweitert. Dieser Anspruch ergibt sich nach der Rechtsprechung aus § 810 Fall 2 BGB.

Ein Anspruch auf Vorlage des Maklervertrages mit der Gegenseite muss also nicht gesondert vertraglich vereinbart werden. Der Anspruch folgt unmittelbar aus dem Gesetz.

c) Praktische Folgen bei einer Klage auf Provision

Das Recht auf Auskunft und Vertragsvorlage hat wichtige rechtliche Folgen. Bei einer Doppeltätigkeit des Maklers können sich der Käufer und Verkäufer auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, solange der Makler seine Auskunfts- und Vorlagepflicht nicht erfüllt hat.

» Das Zurückbehaltungsrecht berechtigt dazu, eine geschuldete Zahlung zu verweigern, bis der Vertragspartner seine Leistungspflicht erfüllt hat (§ 273 BGB).

Erhebt der Makler also Klage auf Provision, so muss er seinem Kunden vorher unbedingt den Maklervertrag mit der Gegenseite vorgelegt zu haben, sofern der Kunde dies verlangt hat. Andernfalls wird die Klage abgewiesen.

Urteil
„Dem Beklagten steht gegen den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch auf Maklerlohn ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB zu. […] Dem Maklerkunden kann im Falle der von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers diesem gegenüber gem. § 810 Fall 2 BGB ein Anspruch auf Vorlage des mit dem anderen Maklerkunden abgeschlossenen Maklervertrags zustehen.

Besteht zwischen dem mit der Klage geltend gemachten Anspruch und dem im Wege der Einrede erhobenen Gegenanspruch ein Abhängigkeitsverhältnis dergestalt, dass der Gegenanspruch der Überprüfung des mit der Klage verfolgten Anspruchs dient, führt die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts gem. § 273 BGB ausnahmsweise nicht zu einer Verurteilung des Beklagten zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) gem. § 274 BGB, sondern zur Abweisung der Zahlungsklage. So verhält es sich, wenn im Falle einer von § 656c BGB regulierten Doppeltätigkeit des Maklers der vom Makler auf Zahlung von Maklerprovision in Anspruch genommene Maklerkunde der Klage einen ihm gem. § 810 Fall 2 BGB zustehenden Anspruch auf Vorlage des mit der anderen Partei des Kaufvertrags abgeschlossenen Maklervertrags entgegenhält.“

BGH, Urteil vom 21.03.2024, Az. I ZR 185/22.

d) Beispiel

Das folgende Beispiel soll die Funktionsweise des Anspruchs auf Auskunft und Vertragsvorlage verdeutlichen:

Sachverhalt

Herr Müller will seine Immobilie verkaufen und schließt mit dem Makler M einen Maklervertrag ab.

Frau Schmidt interessiert sich für die Immobilie und kontaktiert den Makler M. Auch zwischen Frau Schmidt und dem Makler M kommt ein Maklervertrag zustande.

In beiden Maklerverträgen wird eine Provision i.H.v. 3,57 % des Kaufpreises vereinbart.

Nachdem zwischen Herrn Müller und Frau Schmidt ein Kaufvertrag mit einem Kaufpreis von 500.000 € notariell beurkundet wurde, verlangt der Makler vom Verkäufer und der Käuferin Provision.

Sowohl Herr Müller als auch Frau Schmidt wollen aber nicht zahlen, solange sie nicht den Maklervertrag des jeweils anderen eingesehen haben. Beide verlangen vom Makler Auskunft über die Provisionshöhe des anderen Vertragspartners und wollen den jeweiligen Maklervertrag vorgelegt bekommen.

Und dazu die Lösung:

Lösung

Der Makler M hat den Kaufvertrag zwischen Herrn Müller und Frau Schmidt vermittelt. Ein Anspruch auf Provision ist daher entstanden.

Allerdings ist M ein Doppelmakler, da er für den Verkäufer und die Käuferin gleichzeitig tätig wurde. Der Makler darf deshalb nur dann Zahlung von Provision verlangen, wenn beide Parteien des Kaufvertrages sich in gleicher Höhe zur Zahlung von Provision verpflichtet haben (§ 656c BGB).

Herr Müller weiß allerdings nichts über den Inhalt des Maklervertrages von Frau Schmidt. Und umgekehrt besteht ebenfalls keine Kenntnis. Der Makler schuldet daher seinen Kunden Auskunft über die jeweils vereinbarte Provisionshöhe. Daneben ist er zur Vorlage der jeweiligen Maklerverträge verpflichtet.

Solange der Makler seinen Pflichten zur Auskunft und Vertragsvorlage nicht nachkommt, sind Herr Müller als Verkäufer und Frau Schmidt als Käuferin nicht zur Zahlung verpflichtet. Es besteht ein Zurückbehaltungsrecht.

Dieses Zurückbehaltungsrecht bewirkt insbesondere, dass kein Zahlungsverzug eintritt. Es sind daher keine Verzugskosten zu zahlen (z.B. Mahngebühren, Zinsen usw.).

Erst wenn der Makler umfassend aufgeklärt und den anderen Maklervertrag vorgelegt hat, entfällt das Zurückbehaltungsrecht. Dann sind der Verkäufer und die Käuferseite zur Zahlung verpflichtet.

3. Fazit

Das Auskunftsrecht rund um die Maklerprovision kann in der Praxis viele Probleme bereiten. Vor allem bei größeren Summen ist es empfehlenswert, die Rechtslage sorgfältig zu prüfen.

In jedem Fall sollte stets dokumentiert werden, was vereinbart wurde und welche Informationen dem Vertragspartner mitgeteilt wurden.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.

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Rechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt