Vertragsprüfung beim Immobilienkauf

Kaufverträge über Häuser, Wohnungen, Gewerbeflächen & sonstige Immobilien

Vertragsüberprüfung (Haus, Eigentumswohnung, Grundsrück, Immobilie)

Notarvertrag prüfen lassen für Käufer und Verkäufer

Unkomplizierte Hilfe zu Ihrem Kaufvertrag

Sie stehen vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages und möchten teure Fehler beim Kauf oder Verkauf vermeiden? Wir helfen Ihnen gerne!

Seit 2014 ist die Frankfurter Kanzlei Franz Ihr Ansprechpartner rund um die Immobilie. Mit langjähriger Erfahrung prüfen wir Kaufverträge über Häuser, Wohnungen, Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien.

Wir prüfen Ihren Kaufvertrag bundesweit, schnell und zu einem pauschalen Festpreis. Die Beratung erfolgt dabei maßgeschniedert nach Ihrer Rolle als Käufer oder Verkäufer.

Fragen zur Vertragsprüfung?

Sie benötigen einen Anwalt für Immobilienrecht und haben Fragen zur Vertragsprüfung? Gerne können Sie uns unverbindlich kontaktieren!

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Ihre Vorteile

Erfahrung im Immobilienrecht seit über einem Jahrzehnt

Hunderte ausgeführte Aufträge

Kostensicherheit durch Pauschalpreise

Schriftliches Gutachten inklusive mündlicher Beratung

Warum sollten Sie Ihren Kaufvertrag überprüfen lassen?

Überprüfung Ihres Kaufvertrages bundesweit.

Deutsche Immobilien sind begehrt. Spätestens sobald der Notar den Vertragsentwurf ausgearbeitet hat, haben Verkäufer und Käufer jedoch eine Vielzahl von Fragen und Bedenken. Schließlich möchte niemand einen Kaufvertrag mit möglichen Schwachstellen oder versteckten „Fallen“ unterzeichnen.

Genau diese Gefahr besteht aber, wenn ein Vertragsentwurf vor der Beurkundung nicht sorgfältig geprüft wurde. Häufig verwenden Notare standardisierte Vertragsmuster, die nicht ausreichend auf die Bedürfnisse des Einzelfalls zugeschnitten sind. Zudem sind solche Verträge aufgrund der sich rasch ändernden Rechtsprechung schnell teilweise überholt. Für Käufer und Verkäufer kann dies ein erhebliches Risiko darstellen.

Käufer und Verkäufer sollten daher vor Abschluss des Kaufvertrages von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht kontrollieren lassen, ob der Vertrag nachteilige Regelungen enthält.

Eine solche Überprüfung des Kaufvertrages ist auch deshalb ratsam, weil der Notar gegenüber beiden Vertragsparteien zu strikter Neutralität verpflichtet ist. Ein Rechtsanwalt hingegen vertritt ausschließlich die Interessen seines Mandanten, unabhängig davon, ob es sich um den Käufer oder Verkäufer handelt.

Die Beauftragung eines Rechtsanwalts bietet daher die Möglichkeit, den Kaufvertrag gezielt auf Schwächen zu untersuchen, um so dem Käufer oder Verkäufer mögliche Änderungen vorzuschlagen.

Worauf wird Ihr Kaufvertrag überprüft?

Fünf Eckpfeiler der Vertragsprüfung

Jeder Immobilienkaufvertrag enthält eine Vielzahl von Regelungen zu unterschiedlichen Themenkomplexen. Ziel einer anwaltlichen Kaufvertragsprüfung ist es, dem Auftraggeber (Käufer oder Verkäufer) die Bedeutung der einzelnen Regelungen vor Augen zu führen und diese kritisch auf Schwachstellen zu überprüfen.

Besonders wichtig sind fünf zentrale Eckpfeiler, die bei jedem Kaufvertrag überprüft werden müssen. Dies gilt unabhängig davon, ober der Kaufvertrag für den Käufer oder Verkäufer kontrolliert wird.

Wenn Sie Ihren Immobilienkaufvertrag überprüfen lassen möchten, nehmen wir insbesondere folgende Bereiche unter die Lupe:

Vertragsprüfung im Überblick

Eckpfer - Überprüfung eines Immobilienkaufvertrages

1.

Zahlung und Besitzübergabe

Zahlungsmodalitäten im Kaufvertrag (Direktzahlung, Anderkonto etc.).

Voraussetzung für die Fälligkeit, Rechtsfolgen bei Zahlungsverzug.

Erklärungen von Käufer und Verkäufer zur sofortigen Zwangsvollstreckung im Notarvertrag.

Voraussetzungen und Zeitpunkt der Besitzübergabe, Folgen von Verzug wegen verspäteter Räumung und Schlüsselübergabe.

2.

Gewährleistung und Haftung

Gewährleistungsausschluss und Mängelrechte (Reichweite, Wirksamkeit, Folgen).

Beschaffenheitsvereinbarungen im Kaufvertrag, Vereinbarung über Rechts- und Sachmängel.

Bedeutung von Wissenserklärungen des Verkäufers (Abgrenzung zu verbindlichen Angaben).

Angaben im Exposé und Folgen für die Vereinbarungen im Notarvertrag.

3.

Angaben zu den Parteien und zum Kaufobjekt

Besonderheiten bei Personenmehrheiten und juristischen Personen (z.B. Eheleute, Erbengemeinschaft, GmbH, GbR usw.).

Konkrete Bezeichnung der Immobilie, des Inventars, mitverkaufter Gegenstände (Küche, Photovoltaikanlage, Carport usw.).

4.

Kosten, Lasten und Gebühren

Regelung über Notarkosten, Gebühren des Vollzugs des Kaufvertrages.

Verteilung der öffentlichen Lasten, Übergang auf den Käufer (u.a. Erschließungs- und Anliegerbeiträge).

Maklerklausel zur Regelung der Provision.

5.

Grundschuld, Vormerkung und Belastungen

Absicherung des Käufers durch Eintragung einer Vormerkung.

Löschung/Übernahme von Grundschulden, Eintragung neuer Grundschuld für den Käufer zwecks Finanzierung.

Sonstige Eintragungen im Grundbuch (z.B. Nießbrauch, Wegerecht, Wohnrechte).

Wir überprüfen Kaufverträge über…

Wohnimmobilien

Ein- und Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Doppelhaushälfte usw.

Altbauten

Bestandsimmobilien aller Art und Baujahre, denkmalgeschützte Immobilien.

Neubauten

Insbesondere Bauträgerverträge und Verträge über noch zu errichtende Fertighäuser.

Mietimmobilien

Bereits vermietete Immobilien und solche, die vom Käufer erst künftig vermietet werden sollen.

Sonderimmobilien

Gewerbeimmobilien, Ferienwohnungen, Pflegeimmobilien, Immobilien mit Altlastenverdacht, sonstige Immobilien zur Vermögensanlage.

Erbbaurecht

 Begründung des Erbbaurechts, Weiterveräußerung von Grundstücken mit bereits bestehender Erbpacht.

Über die Kanzlei

Rechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Wir gestalten und überprüfen Verträge, führen außergerichtliche Verhandlungen und vertreten Sie vor Gericht. Das Immobilienrecht bildet seit 2014 den Schwerpunkt der Kanzlei.

Wir vertreten Mandanten im gesamten Bundesgebiet sowie international über die Staatsgrenzen hinweg. Gerne betreuen wir Sie vor Ort, per Email oder per Telefon.

Ich würde mich freuen, von Ihnen zu hören!

Christian D. Franz, Rechtsanwalt

FAQ

Häufige Fragen zur Vertragsprüfung

Sie möchten Ihren Kaufvertrag überprüfen lassen und haben Fragen zum Ablauf und Inhalt? Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Worauf wird bei einer Vertragsprüfung für KÄUFER geachtet?

Interessen des Käufers als Ausgangspunkt der Vertragsprüfung

Bei der Prüfung eines Kaufvertrages werden sämtliche Klauseln untersucht. Naturgemäß haben Käufer und Verkäufer aber unterschiedliche, oft gegensätzliche Interessen.

Diese unterschiedliche Interessenlage ist unbedingt zu beachten, wenn ein Immobilienkauf durch einen Rechtsanwalt überprüft werden soll. Insbesondere zu folgenden Klauseln wird der Kaufvertrag spezifisch nach den Interessen des Käufers kontrolliert:

Haftungsausschluss & Gewährleistung

Kaufverträge über ältere Immobilien enthalten üblicherweise einen Ausschluss der Gewährleistung. Für Käufer ist es hier von zentraler Bedeutung, wie weit dieser Haftungsausschluss reicht.

Je nach Formulierung des Vertrages wird die Haftung entweder für alle Mängel ausgeschlossen oder lediglich für ganz bestimmte, insbesondere sog. versteckte Mängel. Beim Hauskauf bzw. Wohnungskauf muss dem Käufer klar sein, wie weit dieser Haftungsausschluss reicht.

Besonders wichtig ist auch, ob der Kaufvertrag Beschaffenheitsvereinbarungen für ganz bestimmte Eigenschaften enthält (z.B. Baujahr, Wohnfläche usw.). Ist dies nicht der Fall, sollte der Käufer erwägen, den Kaufvertrag um eine solche Vereinbarung zu ergänzen.

Beschaffenheitsvereinbarungen sind bei der Überprüfung eines Kaufvertrages von großer Bedeutung. Eine solche Vereinbarung hat ein „höheres Gewicht“ als jeder Haftungsausschluss. Bei etwaigen Sachmängeln stünden dem Käufer daher trotz des Haftungsausschlusses Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer zu.

Räumung & Übergabe

Der Kaufvertrag verpflichtet den Käufer zur Räumung und Übergabe des Grundstücks. Lässt der Käufer den Kaufvertrag prüfen, ist darauf zu achten, dass die Übergabe klar geregelt ist.

Bei einer anwaltlichen Prüfung des Vertrages wird insbesondere kontrolliert, welche Rechte und Möglichkeiten im Falle einer verspäteten Übergabe bestehen. Im Idealfall sollte der Vertrag entsprechende Regelungen enthalten. Ist dies nicht der Fall, werden im Rahmen einer Vertragsprüfung entsprechende Verbesserungsvorschläge unterbreitet.

Vormerkung

Auch die Auflassungsvormerkung ist ein zentrales Element bei der Prüfung eines Kaufvertrages über eine Immobilie (egal ob Haus, Wohnung oder Gewerbefläche). Die Vormerkung ist für den Käufer eine rechtliche Absicherung, um den Eigentumserwerb zu gewährleisten. Hierauf ist bei einem Vertragscheck unbedingt zu achten.

Belastungen im Grundbuch & eigene Finanzierung

Der Verkäufer ist in aller Regel verpflichtet, die Immobilie lastenfrei zu übertragen. Oft kommt es aber vor, dass für die Immobilie ältere Grundschulden oder sonstige Belastungen im Grundbuch eingetragen sind. Hier ist es für den Käufer wichtig, dass diese Belastungen vor dem eigenen Eigentumserwerb gelöscht werden, sofern nicht ausnahmsweise eine Übernahme erfolgen soll.

Ebenso wichtig ist es, dem Käufer die Finanzierung der Immobilie zu ermöglichen. Die Bank des Käufers wird hierfür meist auf eine eigene Grundschuld bestehen.

Die entsprechenden Klauseln im Kaufvertrag lesen sich meist recht sperrig und kompliziert. Die Aufgabe eines Rechtsanwalts besteht hier darin, den Kaufvertrag für den Käufer auf Richtigkeit und Lücken zu prüfen. Der Kaufvertrag muss sowohl die Lastenfreiheit als auch die Finanzierbarkeit sicherstellen.

Worauf wird bei einer Vertragsprüfung für VERKÄUFER geachtet?

Interessen des Verkäufers sind zu ermitteln

Verkäufer und Käufer sind einerseits zwar Vertragspartner, andererseits bestehen aber auch gegenläufige Interessen. Wird ein Immobilienkaufvertrag für den Verkäufer überprüft, sind einige Vertragsklauseln besonders relevant.

Vor allem folgende Regelungen müssen spezifisch nach den Interessen der Verkäufers geprüft werden:

Fälligkeit und Abwicklung der Kaufpreiszahlung

Von zentraler Bedeutung für den Verkäufer sind die Regelungen über die Zahlung des Kaufpreises. Meist wird im Immobilienkaufvertrag vereinbart, dass der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist, sobald der Notar eine Fälligkeitsmitteilung versandt hat.

An welche Bedingungen die Fälligkeit des Kaufpreises geknüpft ist, ist von Vertrag zu Vertrag verschieden. Bei der Prüfung des Kaufvertrages ist darauf zu achten, dass die Interessen des Verkäufers gewahrt sind. Insbesondere sollte die Fälligkeitsmitteilung nicht an Voraussetzungen geknüpft werden, die der Käufer einseitig blockieren kann.

Die Fälligkeitsmitteilung enthält die Zahlungsaufforderung an den Käufer. Auf wessen Konto der Kaufpreis zu überweisen ist, ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

Lässt der Verkäufer den Kaufvertrag überprüfen, ist kritisch zu kontrollieren, ob die gewählte Zahlungsweise interessengerecht ist. Insbesondere ist zu prüfen, ob die Abwicklung der Zahlung über ein Notaranderkonto (= höhere Kosten!) oder ob die Zahlung direkt auf das Konto des Verkäufers zu erfolgen soll.

Im Kaufvertrag sollte idealerweise auch geregelt sein, wie bei Zahlungsverzug verfahren ist. Enthält der Kaufvertrag diesbezüglich unzureichende Regelungen, können im Rahmen einer Vertragsprüfung Verbesserungsvorschläge unterbreitet werden.

Ausschluss der Gewährleistung, Achtung auf vorvertragliche Äußerungen

Gerade bei Kaufverträgen zwischen Verbrauchern (Privatverkauf) wird der Verkäufer die Haftung für Sachmängel zumindest teilweise ausschließen.

Bei der Überprüfung des Kaufvertrages für den Verkäufer ist unbedingt darauf zu achten, dass der Haftungsausschluss „wasserdicht“ ist. Eine rechtssichere Formulierung ist hierfür unerlässlich.

Daneben ist auch darauf zu achten, dass der Haftungsausschluss nicht ungewollt durch eine Beschaffenheitsvereinbarung ausgehebelt wird. Hierzu sind vor allem die im Kaufvertrag enthaltenen Beschreibungen zur Kaufsache kritisch zu prüfen.

Absicherungen bei Belastungsvollmacht

Der Grundstückskaufvertrag wird in der Regel eine Belastungsvollmacht für den Käufer enthalten. Der Käufer ist auf eine solche Vollmacht angewiesen, da sie für die Fremdfinanzierung der Immobilie erforderlich ist.

Für den Verkäufer ist eine Belastungsvollmacht naturgemäß mit Risiken verbunden. Lässt der Verkäufer den Kaufvertrag prüfen, ist darauf zu achten, dass diese Risiken im Vertrag angemessen berücksichtigt und abgefedert werden. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten, die im Notarvertrag vereinbart werden können und von einem Anwalt für Immobilienrecht zu überprüfen sind.

Warum sollte man auch das Exposé überprüfen lassen?

Wenn Sie Ihren Kaufvertrag überprüfen lassen, ist die Prüfung des Exposés inklusive. Bei Beauftragung dieser Kanzlei entstehen hierfür keine Mehrkosten.

Eigentumswohnungen und Wohnhäuser werden üblicherweise vor dem Verkauf im Internet inseriert. Das Exposé kann dabei vom Verkäufer selbst oder von einem Makler veröffentlicht werden.

Für die Vertragsprüfung ist das Exposé aus mehreren Gründen wichtig: Im Kaufvertrag werden häufig nicht alle im Exposé enthaltenen Angaben zur Immobilie wiederholt. Es kann sich aber auch herausstellen, dass die Angaben im Exposé fehlerhaft waren.

Werden solche Abweichungen erst nach Abschluss des Kaufvertrages bekannt, kann es schnell zu einem kostspieligen Rechtsstreit kommen. Der Streit dreht sich dann meist um die Frage, ob die Angaben im Exposé verbindlich sind und ob der Verkäufer dafür haftet.

Konsequenzen für die Vertragsprüfung:

  • Bei der Überprüfung des Kaufvertrages für den Käufer ist darauf zu achten, dass wichtige Angaben zur Immobilie möglichst rechtssicher vereinbart werden.
  • Umgekehrt ist die Interessenlage, wenn der Verkäufer den Kaufvertrag prüfen lässt. Insbesondere wenn das Exposé von einem Makler erstellt wurde, sollte ein Haftungsausschluss für vorvertragliche Angaben vereinbart werden.

Wenn Sie den Kaufvertrag prüfen lassen möchten, empfehlen wir Ihnen daher, uns auch das Exposé zuzusenden.

Warum sollte auch der Grundbuchauszug geprüft werden?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen, ist es wichtig, das Grundbuch auf Vollständigkeit und Richtigkeit zu überprüfen. Im Rahmen der Vertragsprüfung ist kritisch zu prüfen, ob die im Vertrag genannten Belastungen mit denen im Grundbuchauszug übereinstimmen.

Als Vertragspartei erhalten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug vom Notar. Falls das nicht geschehen ist, sprechen Sie ihn am besten darauf an.

Für die Kontrolle des Grundbuchauszuges entstehen keine zusätzlichen Kosten, wenn Sie Ihren Kaufvertrag durch uns überprüfen lassen. Bitte senden Sie uns dazu den Grundbuchauszug zusammen mit dem Kaufvertrag zu.

Wie lange dauert die Überprüfung des Kaufvertrages?

Wenn Sie Ihren Immobilienkaufvertrag von der Kanzlei Franz überprüfen lassen möchten, beträgt die Bearbeitungsdauer in der Regel zwei Werktage ab Auftragserteilung.

Zusammen mit einem Kostenvoranschlag erhalten Sie die Vertragsunterlagen zugesandt. Falls Sie uns mit der Vertragskontrolle beauftragen wollen, können Sie uns den Auftrag elektronisch erteilen. Ab diesem Zeitpunkt können wir für Sie tätig werden und den Kaufvertrag prüfen.

Welche Kosten entstehen für die Vertragsprüfung?

Kaufpreis unter einer Million Euro:

Für die Prüfung des Kaufvertrages berechnen wir einen pauschalen Festpreis. Bei gebrauchten Wohnimmobilien betragen die Kosten 599 € (inkl. USt.), bei sonstigen Immobilien 999 € (inkl. USt.).

Kaufpreis über einer Million Euro:

Bei einem geplanten Kaufpreis von über einer Million Euro erstellen wir Ihnen gerne ein individuelles Angebot. Für einen Kostenvoranschlag nehmen Sie bitte Kontakt zu uns auf.

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Wir melden uns innerhalb von zwei Werktagen.

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