Makler-Alleinauftrag: Rechte, Pflichten & Voraussetzungen

Einleitung

Der Alleinauftrag ist gesetzlich nicht geregelt und wegen seiner vielen Probleme sehr streitanfällig. Vor Gericht landen Fälle dabei meist, weil entweder der Maklerkunde eine gezahlte Provision zurückverlangt oder weil der Makler seinen Kunden zur Zahlung der Provision bzw. Schadensersatz auffordert.

In diesem Beitrag erfahren Sie überblicksartig, worum es sich beim Alleinauftrag handelt und was die wesentlichen Probleme sind.

I. Interessenlage beim Alleinauftrag

Der Alleinauftrag ist eine besondere Art des Maklervertrages zwischen dem verkaufsbereitem Eigentümer und dem Makler. Gerade bei „schwierig“ zu verkaufenden Objekten oder wenig begehrten Regionen ist der Alleinauftrag für Verkäufer oft die einzige Möglichkeit, überhaupt einen Makler zu finden.

» Anstelle des Begriffs „Alleinauftrag“ finden sich in der Vertragspraxis auch andere Bezeichnungen, z.B. „Festauftrag“, „Alleinvertretung“, „Exklusivvertrag“ „Alleinverkaufsrecht“, „an die Hand gegeben“ usw.

Mit dem Alleinauftrag möchte der Makler absichern, dass seine investierte Zeit, Mühe und Kosten nicht unterlaufen werden. Dies geschieht dadurch, dass der Makler sich vom Eigentümer für eine bestimmte Dauer versprechen lässt, die Immobilie exklusiv als einziger Makler vermarkten zu dürfen.

Je nach Inhalt des Alleinauftrags spricht man entweder von einem „einfachen“ oder „qualifizierten“ Alleinauftrag. Der qualifizierte Alleinauftrag geht dabei über den einfachen hinaus und unterliegt deshalb strengeren Voraussetzungen.

» Wichtig: Sowohl die Wirksamkeit als auch die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien hängen davon ab, ob der Alleinauftrag „einfach“ oder „qualifiziert“ ist.

Welche Art von Alleinauftrag vorliegt, entscheidet sich dabei primär nicht nach dem gewählten Wortlaut, sondern nach dem Vertragsinhalt.

II. „Einfacher“ Alleinauftrag

1. Inhalt des einfachen Alleinauftrags

Durch einen einfachen Alleinauftrag werden die Rechte und Pflichten eines normalen Maklervertrages erweitert.

Von einem normalen Maklervertrag unterscheidet sich der Alleinauftrag zunächst darin, dass der Verkäufer sich verpflichtet, keine weiteren Makler für die Vermarktung der Immobilie zu beauftragen. Der beauftragte Makler hat also ein exklusives Vermarktungsrecht.

» Das Verbot, weitere Makler zu beauftragen, wird in aller Regel aber nur für die Zeit ab Abschluss des Alleinauftrages gelten.

Weiterhin ist der Makler dazu verpflichtet, sich aktiv um den Verkauf zu bemühen, indem er Kaufinteressenten nachweist bzw. vermittelt. Anders als beim normalen Maklervertrag hat der Makler damit eine Tätigkeitspflicht. Durch den Alleinauftrag übernimmt der Makler auf diese Weise dienstvertragliche Pflichten.

» Wird eine solche Tätigkeitspflicht nicht ausdrücklich erwähnt, so gilt sie regelmäßig als stillschweigend vereinbart.

2. Abschluss des einfachen Alleinauftrags

Die Voraussetzungen an das wirksame Zustandekommen eines einfachen Alleinauftrags unterscheiden sich nicht wesentlich vom normalen Maklervertrag. Insbesondere ist es damit möglich, dass ein Alleinauftrag zur allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zustande kommt.

» Wichtig: Von zentraler Bedeutung ist dies vor allem bei Verträgen mit einem Verbraucher auf der Verkäuferseite.

Ein Abschluss des Alleinauftrages durch AGB wird von der Rechtsprechung für zulässig gehalten, weil der Alleinauftrag vom gesetzlichen Leitbild eines normalen Maklervertrages nicht wesentlich abweicht.

» BGH, Urteil vom 28.5.2020, Az. I ZR 40/19.

Die aus einem Alleinauftrag folgenden Pflichten werden allerdings nur dann Bestandteil des Vertrages, wenn es sich nicht um eine überraschende oder mehrdeutige Klausel handelt (§ 305c BGB). Die Pflichten des Alleinauftrags sollten daher möglichst genau beschrieben werden.

III. „Qualifizierter“ Alleinauftrag

1. Inhalt des qualifizierten Alleinauftrags

Der qualifizierte Alleinauftrag erweitert erheblich den Pflichtenkreis des einfachen Alleinauftrags.

» Teilweise wird daher auch von einem „erweiterten“ statt von einem „qualifiziertem“ Alleinauftrag gesprochen. Inhaltliche Unterschiede sind damit nicht verbunden.

Vom einfachen Alleinauftrag unterscheidet sich der qualifizierte Alleinauftrag dadurch, dass der Verkäufer sich verpflichtet, jeden potenziellen Kaufinteressenten an den exklusiv beauftragten Makler zu verweisen. Der Eigentümer gibt also die Möglichkeit auf, selbst nach Kaufinteressenten zu suchen und mit diesen zu verhandeln.

Diese Pflicht muss im Vertrag rechtssicher und eindeutig zum Ausdruck kommen. Nicht ausreichend sind mehrdeutige Formulierungen, die nicht sicher darauf schließen lassen, was vom Verkäufer verlangt wird. Als unzureichend wurde daher z.B die Formulierung „Ausschließlichkeit zum Vertrieb“ oder auch nur „Alleinauftrag“ angesehen.

» LG Dortmund, Urteil vom 18.11.2009, Az. 2 O 103/09.
» BGH, Urteil vom 17.11.1960, Az. VII ZR 236/59.

2. Abschluss des qualifizierten Alleinauftrags

Durch den Verzicht auf Eigenverkäufe werden die Eigentümerrechte stark eingeschränkt. Gleichzeitig führt dies zu einer großen Ausweitung der Maklerrechte.

Ein qualifizierter Alleinauftrag kann deshalb nicht durch AGB abgeschlossen werden. Erforderlich ist vielmehr eine eigens ausgehandelte Individualvereinbarung.

» OLG Hamm, Urteil vom 07.01.2021, Az. 18 U 109/18.

Eine Individualvereinbarung wird dabei nicht nur bei Verträgen mit Verbrauchern, sondern auch im unternehmerischen Bereich für erforderlich gehalten.

» OLG Hamm, Urteil vom 12.06.2023, Az. 18 U 43/22.

Wichtig: Für ein individuelles Aushandeln im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB genügt es nicht, dass lediglich die Höhe der in der Klausel vorgesehenen Provision zur Disposition gestellt wird. Vielmehr ist es erforderlich dass über den Inhalt des Vertrages selbst verhandelt wird.

Die Voraussetzungen für das Vorliegen einer Individualvereinbarung hat der Makler zu beweisen.

Ist der qualifizierte Alleinauftrag wegen Verstoßes gegen AGB-Recht unwirksam, muss im Einzelfall geprüft werden, was mit dem Vertrag geschieht und ob die unwirksame Klausel andere Klauseln „infiziert“. Denkbar ist es, dass der Vertrag als „einfacher“ Alleinauftrag oder auch nur als normaler Maklervertrag fortbesteht.

» OLG Hamm, Urteil vom 07.01.2021, Az. 18 U 109/18.

IV. Sieben häufige Probleme bei Alleinaufträgen

1. Vertragsdauer und Vertragsverlängerung

Das wohl mit problemträchtigste Thema bei Alleinaufträgen betrifft die Frage der Vertragsdauer und der automatischen Verlängerung. Eine gefestigte Rechtsprechung gibt es hierzu nicht, weshalb die Rechtsunsicherheit entsprechend groß ist.

a) Anfängliche Vertragsdauer

Klar ist jedenfalls, dass es eine zeitlich unbegrenzte Vertragsdauer unzulässig ist. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich beim Alleinauftrag um AGB oder eine Individualvereinbarung handelt. Ein zeitlich unbegrenztes Alleinverkaufsrechts eines Maklers ist sittenwidrig, da es die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Eigentümers unzulässig stark beeinträchtigt.

» Kammergericht Berlin, Beschluss vom 14.04.2021, Az. 10 W 22/21.
» BGH, Beschluss vom 28.05.1998, III ZR 98/97.

Welche Vertragsdauer angemessen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Entscheidend sind hier die Interessen der Beteiligten und die Sachlage des Einzelfalls.

Als grobe Orientierung kann man davon ausgehen, dass bei Formularverträgen (AGB) eine Dauer von sechs Monaten meist als unproblematisch anzusehen ist.

» BGH, Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19.
» OLG Koblenz, Urteil vom 22.2.2001, Az. 5 U 707/00.

Eine Vertragslaufzeit von 12 Monaten wurde dagegen als unwirksam betrachtet, da der Maklerkunde hierdurch unangemessen benachteiligt werde.

» OLG Saarbrücken, Urteil vom 29.03.2023, Az. 5 U 72/22.

Enthält der Alleinauftrag eine zu lange Vertragsdauer, so ist bei Formularverträgen eine Unwirksamkeit der Klausel die Folge. Eine sog. geltungserhaltende Reduktion auf das angemessene Maß findet nicht statt, während dies bei einer Individualvereinbarung denkbar ist.

» BGH, Urteil vom 06.11.1985, Az. IVa ZR 96/84.

Enthält der Vertrag hingegen überhaupt keine Regelung zur Vertragsdauer, so liegt eine Regelungslücke vor. Diese Lücke kann durch ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden, indem die Vertragsdauer nachträglich auf ein zulässiges Maß festgesetzt wird.

b) Automatische Verlängerung

Viele Maklerverträge sehen vor, dass sich der Alleinauftrag für eine gewisse Dauer automatisch verlängert, sofern der Kunde nicht rechtzeitig kündigt. Auch hier ist die Rechtsunsicherheit leider groß, da kaum klare Leitlinien bestehen.

In einem Urteil aus dem Jahr 2019 ging das OLG Stuttgart davon aus, dass eine automatische Vertragsverlängerung um drei Monate bei einem einfachen Alleinauftrag unzulässig sei. Dem hat jedoch der Bundesgerichtshof im Jahr 2020 widersprochen und sieht hierin kein Problem:

Urteil 

„Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gem. § 307 Absatz I 1 BGB unwirksam.“

BGH, Urteil vom 28.5.2020, Az. I ZR 40/19.

Bei einer Verlängerung um mehr als drei Monate wird man dagegen sehr vorsichtig sein müssen. In jedem Fall muss man sich nämlich vergegenwärtigen, dass eine erfolgreiche Objektvermittlung durch den Makler mit fortschreitender Zeit immer unwahrscheinlicher wird. Daher erscheinen eher kurze Verlängerungen interessengerecht.

» In einer Individualvereinbarung sind aber sicherlich größere Zeiträume denkbar als in vorformulierten Verträgen.

2. Kündigung des Makler-Alleinauftrags

Die Kündigung von Maklerverträgen ist ein schwieriges und komplexes Thema. Hierzu erfahren Sie an anderer Stelle mehr, damit dieser Beitrag nicht überfrachtet wird.

» Unter folgendem Link finden Sie den Beitrag zur Kündigung von Maklerverträgen (Link öffnet in neuem Fenster).

3. Vertragsstrafe und Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung

Immer wieder sehen Makler-Alleinaufträge vor, dass sich der Kunde zahlungspflichtig macht, falls dieser den Alleinauftrag vorzeitig kündigt. Solche Klauseln sind aus mehreren Gründen äußerst problematisch.

Handelt es sich bei der aufgelegten Zahlungspflicht um eine Vertragsstrafe, so kann diese von vornherein nur durch eine Individualvereinbarung abgeschlossen werden. Durch AGB kann eine solche Vertragsstrafe dagegen nicht abgeschlossen werden, da sie zwingend unzulässig (§ 309 Nr. 6 BGB).

Eine individualvertraglich vereinbarte Vertragsstrafe muss sich weiterhin zwingend auf solche Fälle beschränken, in denen der Kunde den Alleinauftrag unberechtigt kündigt. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung ist unabdingbar und darf nicht ausgeschlossen oder durch Vertragsstrafen beschränkt werden.

4. Verbot von Eigengeschäften, Verweisungsklauseln

Zahlreiche Alleinaufträge enthalten Klauseln zur Verweisung bzw. Hinzuziehung. Gemeint ist damit folgendes:

Bei einem (wirksamen) qualifizierten Alleinauftrag ist es dem Eigentümer untersagt, neben dem exklusiv beauftragten Makler noch weitere Makler zu beauftragen. Ebenso darf der Maklerkunde keinen Kaufvertrag mit Interessenten abschließen, die solche „Drittmakler“ vermittelt haben oder die sich über andere Kontakte beim Eigentümer gemeldet haben.

Mit einer Hinzuziehungs- bzw. Verweisungsklausel wird dem Eigentümer nun die Pflicht aufgelegt, alle potenziellen Interessenten an den exklusiv beauftragten Makler zu verweisen. Hierdurch will der Alleinmakler sicherstellen, dass sämtliche Interessenten „über ihn laufen“.

In letzter Konsequenz laufen solche Klauseln daher auf das Verbot von Eigengeschäften hinaus. Der Eigentümer müsste insbesondere auch Kaufinteressenten an den Alleinmakler verweisen, die aus dem eigenen Freundes- oder Bekanntenkreis stammen.

Abgesichert werden Hinzuziehungs- bzw. Verweisungsklauseln dabei oft durch die Anordnung einer Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz, einer Vertragsstrafe oder einer erfolgsunabhängigen Provision, falls gegen diese Bestimmungen verstoßen wird.

Die Rechtsprechung ist bei solchen Klauseln sehr streng. Klauseln dieser Art werden nur dann als zulässig betrachtet, wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Bei vorformulierten Verträgen (AGB) sind diese Bestimmungen dagegen unzulässig, da sie den Maklerkunden unangemessen benachteiligen.

» BGH, Urteil vom 21.09.1973, Az. IV ZR 89/72.
» OLG Hamm, Urteil vom 29.05.2000, Az. 18 U 236/99.

Gelten soll diese Unterscheidung auch im unternehmerischen Bereich.

» OLG Hamm, Urteil vom 07.01.2021, Az 18 U 109/18.

Selbst wenn ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen sollte, ist weiterhin unbedingt zu beachten, dass die Klausel angemessen befristet sein muss.

5. Schadensersatz bei Beauftragung weiterer Makler

Sowohl beim einfachen als auch beim qualifizierten Alleinauftrag ist es dem Eigentümer untersagt, weitere Makler zu beauftragen. Verstößt der Eigentümer gegen diese Pflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig, wenn die Immobilie mithilfe eines anderen Maklers verkauft wird.

Wichtig: Die Höhe des Schadens ist dabei regelmäßig auf einen Aufwendungsersatz begrenzt. Ein Schaden in Höhe der entgangenen Provision ist nur unter engen Voraussetzungen geschuldet, die nur selten vorliegen werden.

Urteil 

„Gibt der Auftraggeber, der einem Makler einen Alleinauftrag für eine bestimmte Zeit erteilt hat, das Objekt einem anderen Makler an die Hand, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Maklervertrag und ist, wenn er das Objekt mithilfe des anderen Maklers verkauft, dem ersten Makler gem. § BGB § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet […]. Der Schadensersatzanspruch ist auf Ersatz der vergeblichen Aufwendungen des Maklers und beim Vorliegen der Voraussetzungen auch des entgangenen Gewinns gem § 252 BGB gerichtet […]. Macht der Makler geltend, sein Schaden liege in der ihm entgangenen Provision, muss er darlegen, dass es ihm gelungen wäre, innerhalb der Bindungsfrist einen zum Abschluss unter den vertragsgemäßen Bedingungen bereiten und fähigen Interessenten zu stellen […] und – soweit es um die Provision der Gegenseite geht – auch, dass dieser Interessent dem Makler eine Provision gezahlt hätte“.

BGH, Urteil vom 28.5.2020, Az. I ZR 40/19.

6. Verkäufer will nicht länger verkaufen (Nichtabschlussklausel)

Gelegentlich kommt es vor, dass der Eigentümer seine Verkaufsabsicht aufgibt. Die Gründe für einen solchen Nichtabschluss können ganz unterschiedlicher Natur sein, von persönlichen bis wirtschaftlichen Motiven.

⚠ Wichtig: Der Eigentümer bleibt stets „Herr des Geschäfts“ bleibt. Ob und an wen die Immobilie verkauft werden soll, hat allein der Eigentümer zu entscheiden. Insbesondere schuldet der Eigentümer dem Makler keine Erklärung dazu, weshalb er seine Verkaufsabsicht aufgegeben hat oder mit vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten keinen Kaufvertrag abschließen möchte.

Die Verweigerung eines Kaufvertragsschlusses ist in der Regel keine Pflichtverletzung. Der Makler hat in der Folge weder einen Anspruch auf Provision noch auf Schadensersatz:

Urteil

„Steht dem Makler mangels Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder mangels Vermittlung kein (Primär-) Anspruch auf Maklerlohn zu, ist es ihm verwehrt, einen Sekundäranspruch auf Schadensersatz zu stützen, weil die Eigentümer des Anwesens trotz Stellung einer Kaufinteressentin nicht bereit waren, ihr Anwesen zu veräußern und dadurch dem Makler ein Anspruch auf Zahlung des Maklerhonorars entgangen ist. Der Auftraggeber ist durch Einschaltung eines Maklers nicht in seiner Entschließungs- oder Abschlussfreiheit beschränkt und bleibt Herr des Geschäfts. Es besteht keine Rücksichtnahmepflicht, dass der Makler nur beim Zustandekommen des Hauptvertrages bei Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder infolge der Vermittlung des Maklers seine Maklergebühr erhält Dabei ist unerheblich, ob der Makler mit einer Interessentin einen Reservierungsvertrag geschlossen und diese zum Kauf des Objekts bereit gewesen wäre. Für einen Schadensersatzanspruch Es fehlt es an einer Pflichtverletzung der Auftraggeber.“

OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 23.05.2012, Az. 2 U 644/11.

Die aus dem Maklervertrag folgende Treuepflicht verpflichtet den Eigentümer lediglich dazu, den Makler über die Aufgabe seiner Verkaufsabsicht rechtzeitig zu informieren. Verletzt der Eigentümer diese Pflicht, so macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatz ist dabei aber darauf beschränkt, die nutzlosen Aufwendungen des Maklers zu ersetzen (z.B. angefallene Kosten für Besichtigungen).

Es ist zwar denkbar, vertraglich eine Provisionspflicht zu vereinbaren, falls der Eigentümer den Abschluss eines Kaufvertrages ohne wichtigen Grund ablehnt. Eine solche Nichtabschlussklausel setzt aber zwingend eine Individualvereinbarung voraus, da eine solche Vereinbarung mit dem gesetzlichen Leitbild eines normalen Maklervertrages nicht vereinbar ist.

» Landgericht Kleve, Urteil vom 15.06.2005, Az. 2 O 34/05.

7. Belehrung und Aufklärung durch den Makler

Bei einem wirksamen Alleinauftragt birgt die Beauftragung weiterer Makler die Gefahr, dass sich der Maklerkunde gegenüber dem exklusiv beauftragten Makler schadensersatzpflichtig macht.

Aufgrund dieser Gefahr kann der Makler gegenüber seinem Kunden eine Aufklärungspflicht haben. Weiß nämlich der Makler, dass der Eigentümer bereits einen Alleinauftrag mit einem anderen Kunden abgeschlossen hat, so muss der Makler diesen auf die daraus folgenden gefahren hinweisen.

Insbesondere ist der Kunde darüber zu belehren, dass daß er sich beim Abschluss eines zweiten Maklervertrags schadensersatzpflichtig machen kann und dass auch die Gefahr einer doppelten Provisionspflicht besteht. Bei Verletzung dieser Pflicht kann der Makler Schadensersatz schulden. Der Schadensersatz wird dabei meist darauf gerichtet sein, dass der Kunde Freistellung von der Zahlungspflicht aus dem zweiten Maklervertrag verlangen kann.

» OLG Hamm, Urteil vom 15. 5. 1997, Az. 18 U 1897/86

V. Fazit

Wegen seiner vielen Probleme ist bei Ansprüchen aus einem Alleinauftrag stets genau zu prüfen, ob die vertraglichen Pflichten tatsächlich wirksam vereinbart wurden.

Während der einfache Alleinauftrag zumindest recht unproblematisch abgeschlossen werden kann, wird der qualifizierte Alleinauftrag im normalen Privatkundengeschäft oft unwirksam sein. Größere Spielräume gibt es allenfalls bei „Problemimmobilien“ sowie generell im unternehmerischen Bereich.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.