Maklervertrag kündigen: From, Frist und Folgen

Alleinauftrag Makler

Einleitung

Ein Maklervertrag wird meist für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen und ähnelt daher einem Dauerschuldverhältnis. Dies gilt vor allem für Maklerverträge in der Form eines Alleinauftrags.

Im Vertragsalltag stellt sich daher oft die Frage, ob und wie eine Kündigung des Maklervertrages bzw. des Alleinauftrags möglich ist. Wichtig sind weiter auch die Rechtsfolgen, falls eine Partei sich dazu entscheidet, den Maklervertrag zu kündigen.

In diesem Beitrag werden diese Fragen rund um die Kündigung und Vertragsbeendigung betrachtet.

I. Form der Kündigung

Die Frage, ob gekündigt werden kann, ist vom „Wie“ der Kündigung zu unterscheiden. Dieses “Wie” betrifft die erforderliche Form der Kündigungserklärung.

Gesetzliche Formvorschriften für die Kündigung von Maklerverträgen bestehen nicht. Ein Maklervertrag bzw. Alleinauftrag kann daher formfrei gekündigt werden, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden.

Immer wieder kommt es allerdings vor, dass Maklerverträge zum „Wie“ der Kündigung bestimmte Vorgaben machen. So kann es zum Beispiel sein, dass für eine Kündigung durch den Kunden ein Einschreiben oder die Schriftform verlangt wird.

Solche strengen Formvorschriften sind jedoch in aller Regel unwirksam, wenn sie durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vereinbart werden, also in vorformulierten Verträgen enthalten sind. Nach § 309 Nr. 13b) BGB ist es nämlich unzulässig, eine strengere Form als die Textform zu verlangen.

» Hinweis: Die Textform ist weniger streng als die Schriftform. Bei der Schriftform bedarf es nämlich einer eigenhändigen Unterschrift. Die Textform hingegen ermöglicht auch eine Kündigung per Email, Whatsapp usw.

Für Kunden bedeutet eine unwirksame Formklausel, dass sie die verlangte Form der Kündigung nicht beachten müssen. Aus Beweisgründen kann es aber natürlich dennoch ratsam sein, die Kündigung auf einem nachweisbaren Weg einzureichen.

Für Makler ist eine unwirksame Formklausel gefährlich, da hierdurch ein Abmahnrisiko besteht. Unwirksame AGB können gegen das Wettbewerbsrecht verstoßen und daher von Konkurrenten abgemahnt werden. Gerade ältere Formularverträge sollten daher auf Wirksamkeit überprüft werden.

II. Vertrag auf unbestimmte Zeit: Jederzeitige Kündigung

Einige Maklerverträge sehen eine konkrete Laufzeit nicht vor. In diesem Fall sind sie also auf unbestimmte Dauer geschlossen.

Für Verträge dieser Art ist anerkannt, dass sich der Kunde jederzeit ohne Einhaltung einer Frist vom Vertrag lösen kann, indem er den Maklervertrag kündigt. Es besteht damit keine Kündigungsfrist für den Maklervertrag.

Gestützt wird dieses jederzeitige Kündigungsrecht auf eine entsprechende Anwendung von § 671 BGB aus dem Auftragsrecht.

III. Vertrag mit fester Laufzeit: Ordentliche Kündigung

Verträge mit vereinbarter fester Laufzeit sind für eine bestimmte Frist abgeschlossen. Mit Ablauf dieser Frist endet der Maklervertrag automatisch. Eine Kündigung ist hier also nicht erforderlich. Dies gilt allerdings nur dann, falls im Vertrag keine wirksame Verlängerungsklausel enthalten ist.

Viele Maklerverträge sehen eine solche Verlängerungsklausel allerdings vor. Dies gilt vor allem für den Alleinauftrag.

» Mehr Informationen zum äußerst problematischen Alleinauftrag finden Sie in dem verlinkten Beitrag.

Enthält der Maklervertrag eine solche Verlängerungsklausel, so endet der Vertrag nicht automatisch. Erforderlich ist eine Erklärung der Kündigung. Man spricht hier auch von einer „ordentlichen” Kündigung, da sie unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist erklärt wird.

Zur Frage der Frist macht das Gesetz allerdings keine Vorgaben. Solche Regelungen werden daher im Vertrag selbst enthalten sein.

Bei einem Alleinauftrag ist es besonders wichtig, sowohl die Verlängerungsklausel als auch die Klausel zur Kündigungsfrist darauf zu überprüfen, ob sie wirksam oder unwirksam sind. Denn natürlich muss sich ein Kunde nur dann an eine Kündigungsfrist halten, wenn sie rechtlich zulässig ist.

Regelmäßig wird eine Kündigungsfrist von einem Monat unproblematisch sein.

» BGH, Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19.

Enthält der Maklervertrag dagegen eine unzulässig lange Kündigungsfrist, so kann der Kunde den Vertrag jederzeit fristlos kündigen. Infolge der Unwirksamkeit der Kündigungsklausel gelten nämlich nach § 306 Abs. 2 BGB die üblichen gesetzlichen Vorschriften. Hier ist wie oben gezeigt aber gerade vorgesehen, dass eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit besteht.

» OLG Saarbrücken, Urteil vom 29.03.2023, Az. 5 U 72/22.

IV. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

1. Außerordentliche Kündigung als zwingendes Recht

Jedes Dauerschuldverhältnis kann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Ob dieses Recht zur außerordentlichen Kündigung bei einem Maklervertrag aus § 314 BGB oder § 626 BGB folgt, ist zwar umstritten. Eine praktische Bedeutung hat dies aber nicht.

Wichtiger als die konkrete Verortung des Rechts zur außerordentlichen Kündigung ist, dass dieses Recht nicht ausgeschlossen werden darf. Ein vertraglicher Ausschluss der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund ist sittenwidrig und daher nichtig. Dies gilt sowohl für AGB als auch für Regelungen in einer Individualvereinbarung.

Das gleiche gilt für Beschränkungen der außerordentlichen Kündigung. Unzulässig ist es zum Beispiel, die begründete Ausübung der außerordentlichen an eine Vertragsstrafe zu binden. Auch dies ist zwingend unzulässig.

2. Vorliegen eines wichtigen Grundes

Ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung besteht dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Voraussetzung ist, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zumutbar ist.

Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist der Ausspruch der Kündigung. Ein sog. “Nachschieben von Gründen”, also die Nennung von Gründen, die in der Kündigungserklärung nicht genannt sind, ist zwar möglich. Allerdings müssen auch diese Gründe zum Zeitpunkt der Kündigung bestanden haben.

Welche Tatsachen einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bieten, kann nicht abschließend aufgezählt werden. Schwere Pflichtverletzungen des Maklers werden sicher nahezu immer eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Bei einem Maklervertrag in der Form eines Alleinauftrags ist zu beachten, dass den Makler eine Tätigkeitspflicht trifft. Bei einem Alleinauftrag ist es die Pflicht des Maklers, sich rege und intensiv für die Belange seines Kunden einzusetzen. Wird diese Pflicht durch eine längere Untätigkeit verletzt, kann dies einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen.

Auch die Zuführung unseriöser Vertragspartner soll ein solches Kündigungsrecht begründen. Hier wird man allerdings einschränkend voraussetzen müssen, dass dem Makler die fehlende Seriosität der Interessenten bekannt war oder hätte bekannt sein müssen. Andernfalls ist die Pflichtverletzung kaum hinreichend schwer.

3. Umdeutung in eine ordentliche Kündigung

Es kann vorkommen, dass die außerordentliche Kündigung eines Maklervertrages vor Gericht als unwirksam betrachtet wird, weil ein wichtiger Grund nicht vorliegt. Ist mit der Kündigung nicht sogleich auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen worden, kommt eine Umdeutung in Betracht, wenn es die Umstände zulassen.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken führt dazu mustergültig aus:

Urteil 

„Danach kann auch eine unwirksame außerordentliche Kündigung in eine wirksame ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn nach der Sachlage anzunehmen ist, dass die ordentliche Kündigung dem Willen des Kündigenden entspricht und dieser Wille in seiner Erklärung für den Empfänger der Kündigung erkennbar zum Ausdruck kommt […]. Grundsätzlich muss sich dazu aus der Erklärung selbst ergeben, dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche gelten soll […]. Wenn sich aber dem Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, aus Umständen, die aus der Kündigungserklärung nicht ersichtlich sind, eindeutig ergibt, dass der Kündigende das Vertragsverhältnis auf alle Fälle zur Beendigung bringen will, kann auch in einem solchen Falle eine fristlose Kündigung in eine ordentliche umgedeutet werden […]. Sogar eine – wie hier – ausdrücklich als fristlose Kündigung bezeichnete Erklärung ist hilfsweise in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, wenn nach dem eindeutigen Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll […].”

OLG Saarbrücken, Urteil vom 29.03.2023, Az. 5 U 72/22.

Wer eine außerordentliche Kündigung erklärt, sollte hilfsweise immer auch eine ordentliche Kündigung erklären. Andernfalls besteht die Gefahr, dass eine Umdeutung im Einzelfall vielleicht nicht in Betracht kommt.

4. Erklärungsfrist

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung ermöglicht es zwar, den Maklervertrag fristlos zu kündigen. Dies bedeutet aber nicht, dass der Vertrag jederzeit gekündigt werden kann.

Sowohl § 314 BGB als auch § 626 BGB sehen nämlich eine wichtige Einschränkung vor. Die außerordentliche Kündigung muss nach diesen Vorschriften zeitnah erklärt werden, nachdem der kündigungswillige Vertragspartner vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Nach § 314 Abs. 3 BGB muss dies “innerhalb einer angemessenen Frist” geschehen und nach § 626 Abs. 2 BGB innerhalb von zwei Wochen”.

Ob die kurze zweiwöchige Erklärungsfrist nach § 626 Abs. 2 BGB auch auf Maklerverträge Anwendung findet, ist umstritten. Vorzugswürdig erscheint es, sich an der offenen und daher potenziell längeren Erklärungsfrist des § 314 Abs. 3 BGB zu orientieren. Immerhin haben zuletzt mehrere obergerichtliche Urteile das Kündigungsrecht auf § 314 BGB statt auf § 626 BGB gestützt.

Aus Gründen der Vorsicht sollte man stets versuchen, die kurze Erklärungsfrist des § 626 Abs. 2 BGB einzuhalten, um nachträglich keinen Streit über den Verlust des Rechts zur außerordentlichen Kündigung zu riskieren.

V. Außerordentliche fristlose Kündigung OHNE wichtigen Grund

Im Einzelfall kann ein Maklervertrag oder Alleinauftrag auch ohne wichtigen Grund außerordentlich gekündigt werden. Eine solche Möglichkeit eröffnet § 627 Abs. 1 BGB, worin es heißt.

“Bei einem Dienstverhältnis, das kein Arbeitsverhältnis im Sinne des § 622 ist, ist die Kündigung auch ohne die in § 626 bezeichnete Voraussetzung zulässig, wenn der zur Dienstleistung Verpflichtete, ohne in einem dauernden Dienstverhältnis mit festen Bezügen zu stehen, Dienste höherer Art zu leisten hat, die auf Grund besonderen Vertrauens übertragen zu werden pflegen.”

Voraussetzung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung ohne wichtigen Grund ist damit, dass der Makler “Dienste höherer Art” erbringt und ein besonderes Vertrauensverhältnis zum Maklerkunden besteht.

Diese Voraussetzungen liegen bei einem normalen Maklervertrag und auch bei einem üblichen Alleinauftrag regelmäßig allerdings nicht vor. Ein Kündigungsrecht nach § 627 BGB wird bei Maklerverträgen daher nur im Ausnahmefall bestehen.

Eine besondere Vertrauensstellung und Dienste höherer Art wurden in der Vergangenheit zum Beispiel angenommen, wenn der Auftrag neben der Vermittlung einer Immobilie auch noch die Optimierung einer Gewinn- und Verlustrechnung vorsah.

» Amtsgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 18.09.2007, Az. 30 C 891/07.

VI. Rechtsfolgen

1. Rechtsfolgen der wirksamen Kündigung

Die wirksame Kündigung eines Maklervertrages beendet den Vertrag immer nur mit Wirkung für die Zukunft.

Wichtig ist dies deshalb, da der Maklerkunde damit auch nach einer ausgesprochenen Kündigung zur Zahlung von Provision verpflichtet sein kann. Kommt es nämlich nach der Kündigung zum Abschluss eines Kaufvertrages mit einer vom Makler vermittelten Person, so hat die vorzeitige Kündigung keine Auswirkung auf den Provisionsanspruch.

» BGH, Urteil vom 20. 1. 2005, Az. III ZR 251/04.

Begeht der Makler allerdings eine schwerwiegende Pflichtverletzung gegen seinen Auftraggeber, kann die Provision verwirkt sein. Der Makler hat dann trotz Abschluss eines Kaufvertrages keinen Anspruch auf Zahlung der Provision. Wichtig ist diese Konstellation vor allem bei der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB bzw. § 626 BGB.

2. Rechtsfolgen der unwirksamen Kündigung

Eine unwirksame Kündigung entfaltet keine Rechtswirkung. Der Vertrag wird durch sie also nicht beendet.

Einige Maklerverträge sehen vor, dass der Kunde sich in Höhe der Provision schadensersatzpflichtig macht, wenn ein Alleinauftrag vorzeitig gekündigt wird. Solche Zahlungspflichten und Vertragsstrafen können allenfalls durch eine Individualvereinbarung wirksam abgeschlossen werden. In allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind solche Klauseln zwingend unwirksam.

VII. Sonstige Beendigungsgründe

Der Blick auf die verschiedenen Möglichkeiten der Kündigung sollte nicht davon ablenken, dass Maklerverträge auch auf anderem Weg beendet werden. Besonders bedeutend sind folgende Möglichkeiten:

  • Widerrufsrecht, falls der Maklerkunde Verbraucher und der Makler Unternehmer ist.
  • Anfechtung des Maklervertrages, insbesondere wegen arglistiger Täuschung.
  • Einvernehmlicher Aufhebungsvertrag zwischen den Parteien.

Gerade das gesetzliche Widerrufsrecht ermöglicht vielen Verbrauchern, sich vom Maklervertrag zu lösen, ohne eine Provision zahlen zu müssen. Mehr über das Widerrufsrecht erfahren Sie im hier verlinkten Beitrag.

VIII. Fazit

Fragen zur Kündigung eines Maklervertrages können sehr komplex sein. Gerade beim Alleinauftrag steht das Recht zur Kündigung im Zusammenhang mit anderen problematischen Klauseln, etwa hinsichtlich der Vertragsverlängerung.

Bei rechtlichen Unklarheiten sollte hierzu im Zweifel immer anwaltlicher Rat eingeholt werden, um nicht unnötig einen zeit- und kostenintensiven Rechtsstreit zu verursachen.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.

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Rechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt