Gewährleistung beim Immobilienkauf:
Welche Rechte und Pflichten bestehen?

Gewährleistung beim Immobilienkauf

Einleitung

Die Ansprüche des Käufers auf Gewährleistung beim Immobilienkaufvertrag sind ein komplexes Thema. Treten nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel auf, müssen Käufer und Verkäufer die Rechtslage sorgfältig prüfen.

In diesem Beitrag erfahren Sie die Grundlagen der Gewährleistung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie (Bestandsimmobilie).

1. Was bedeutet „Gewährleistung“?

Unter Gewährleistung versteht man die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, für bestehende Mängel einzustehen. Zu diesem Zweck gibt das Gesetz dem Käufer verschiedene Gewährleistungsrechte an die Hand.

» Mehr zu diesen Gewährleistungsrechten unter 4.

2 Wann bestehen Gewährleistungsansprüche?

a) Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels

Alle Gewährleistungsrechte setzen zwingend voraus, dass die Sache einen Mangel aufweist.

Von besonderer Bedeutung sind dabei Sachmängel. Aber auch das Vorliegen eines Rechtsmangels kann den Verkäufer zur Gewährleistung verpflichten.

Als Sachmängel kommen beispielsweise in Betracht

• Verwendung unzulässiger Baustoffe, z.B. Asbest oder Lindan.
• Nicht fachgerecht beseitigte Schäden, z.B. nach einem Wasserschaden.
• Fehlende Baugenehmigung, entweder insgesamt oder nur für die Nutzung bestimmter Bereiche.

Rechtsmängel sind dagegen meist weniger praxisrelevant. Zu nennen sind etwa folgende Beispiele:

• Bestehen eines Miet- oder Pachtverhältnisses, das dem Käufer nicht offengelegt wurde;
• Vorhandensein eines Überbaus, der zu einer Überbaurente gegenüber dem Nachbargrundstück verpflichtet.

b) Gewährleistung darf nicht ausgeschlossen sein

Weitere Voraussetzung für einen Gewährleistungsanspruch ist, dass im Kaufvertrag kein Ausschluss der Gewährleistung vereinbart wurde.

Ein Gewährleistungsausschluss ist natürlich nur verbindlich, wenn er wirksam vereinbart wurde (dazu jetzt gleich unter 3.)

3. Wann ist ein Ausschluss der Gewährleistung unwirksam?

a) Grenzen des Haftungsausschlusses

In Kaufverträgen über Bestandsimmobilien wird die Gewährleistung in der Regel ganz oder teilweise ausgeschlossen. Dies ist absoluter Standard und nicht weiter bedenklich.

Die Gewährleistungsrechte des Käufers können auch dann ausgeschlossen werden, wenn der Kaufvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen wurde! Bei Kaufverträgen über bewegliche Sachen ist dies nicht möglich.

Jeder Gewährleistungsausschluss muss allerdings gewisse Grenzen einhalten. Werden die gesetzlichen Grenzen überschritten, ist der Gewährleistungsausschluss unwirksam.

Zu beachten sind vor allem folgende gesetzliche Grundsätze:

» Die Haftung für Vorsatz kann niemals ausgeschlossen werden (§ 276 Abs. 3 BGB).

» In Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) darf kein Ausschluss für grobe Fahrlässigkeit vereinbart werden. Darüber hinaus ist auch ein Ausschluss für einfache Fahrlässigkeit unzulässig, wenn es um die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit geht (§ 309 Nr. 7a BGB).

b) Ratschlag: Missverständnisse vermeiden

In der Praxis zeigt sich, dass die im notariellen Kaufvertrag enthaltene Regelung zur Gewährleistung häufig zu Missverständnissen führt.

• Mehr zu diesem Thema erfahren Sie im Beitrag „Gekauft wie gesehen“ und Haftungsausschluss beim Immobilienkauf.

Käufern und Verkäufern ist daher zu empfehlen, idealerweise bereits vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen zu lassen, ob die Gewährleistungsregelung stimmig und interessengerecht ist.

4. Welche Rechte hat der Käufer?

Bei Sachmängeln können dem Käufer eine ganze Reihe von Ansprüchen und Rechten zustehen:

a) Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Der Käufer kann den Kaufvertrag anfechten, wenn der Verkäufer eine arglistige Täuschung begangen hat. Eine arglistige Täuschung liegt immer dann vor, wenn der Verkäufer vorsätzlich falsche Angaben macht oder seine Aufklärungspflichten vorsätzlich verletzt.

Durch die Anfechtung wird der Kaufvertrag aufgehoben. Der Käufer kann also den Kaufpreis vom Verkäufer zurückverlangen. Im Gegenzug ist der Käufer verpflichtet, das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung zurückzugeben und die Auflassung zu erklären.

b) Reparatur und Mängelbeseitigung („Nacherfüllung“)

Der Käufer hat gegen den Verkäufer einen Anspruch auf Nacherfüllung. Im kaufrechtlichen System der Gewährleistung ist dies der primäre Anspruch.

Konkret bedeutet Nacherfüllung, dass der Käufer vom Verkäufer die Beseitigung des Sachmangels verlangen kann, zum Beispiel durch Vornahme einer Reparatur, Instandsetzung oder Sanierung.

Die Kosten der Mängelbeseitigung hat der Verkäufer zu tragen. Wichtig sind hier vor allem Transport-, Arbeits- und Materialkosten.

⚠ Wichtig: Der Anspruch auf Nacherfüllung setzt kein Verschulden des Verkäufers voraus. Ob der Verkäufer den Sachmangel zu vertreten hat, ist für den Anspruch auf Nacherfüllung ohne Belang! Entscheidend ist allein, dass ein Sachmangel vorliegt und dass die Gewährleistung hierfür nicht wirksam ausgeschlossen ist.

c) Rücktritt vom Kaufvertrag

Hat der Käufer wegen des Sachmangels kein Interesse mehr an der Immobilie, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten. Durch den Rücktritt wird der Kaufvertrag aufgehoben und unwirksam.

Durch den Rücktritt wird der Kaufvertrag aufgelöst und unwirksam.

Rechtsfolgen: Der Käufer kann die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Im Gegenzug ist der Käufer verpflichtet, das Grundstück an den Verkäufer herauszugeben und die Auflassung zu erklären.

Voraussetzung für das Gewährleistungsrecht des Rücktritts ist, dass dem Verkäufer zuvor eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt wurde und dass diese erfolglos verstrichen ist.

⚠ Wichtig: Nur in Ausnahmefällen kann auf eine Fristsetzung verzichtet werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Aus Beweisgründen sollte der Käufer aber immer eine angemessene Frist setzen und deren Ablauf abwarten, sofern dies möglich und opportun ist!

Weiterhin setzt der Rücktritt voraus, dass der Sachmangel nicht unerheblich ist. In Bagatellfällen ist der Rücktritt daher ausgeschlossen! Ob ein Bagatellfall vorliegt, ergibt sich insbesondere aus einem Vergleich des Kaufpreises mit den Kosten der Mängelbeseitigung.

» Von der Rechtsprechung werden Sachmängel als unerheblich angesehen, wenn die Beseitigungskosten weniger als 5 Prozent des Kaufpreises betragen.

» Wichtige Ausnahme: Bei einer Beschaffenheitsvereinbarung oder arglistigen Täuschung ist jeder Sachmangel erheblich! (BGH, Urteil vom 24.03.2006, Az. V ZR 173/05.)

Ein Verschulden des Verkäufers ist für den Rücktritt nicht erforderlich.

d) Minderung des Kaufpreises

Der Käufer kann den Kaufpreis mindern, wenn der Wert der Immobilie durch den Sachmangel beeinträchtigt wird. Die Höhe der Minderung hängt stets davon ab, welchen Wertverlust das Grundstück, das Haus oder die Wohnung konkret erlitten hat.

» Hat der Käufer den Kaufpreis bereits in voller Höhe gezahlt, kann er den zu viel gezahlten Betrag vom Verkäufer zurückfordern.

Auch für die Minderung ist es erforderlich, dass dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde und dass die Frist fruchtlos verstrichen ist.

» Tipp: Zwar kann eine Fristsetzung bei der Minderung ebenfalls ausnahmsweise entbehrlich sein. Aus Beweisgründen ist aber auch hier dringend zu raten, den Verkäufer stets per Fristsetzung zur Nacherfüllung aufzufordern.

Auch für das Minderungsrecht kommt es nicht darauf an, ob der Verkäufer den Sachmangel zu vertreten hat.

e) Schadensersatz

Schließlich kann der Käufer gegen den Verkäufer einen Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn durch den Sachmangel ein Schaden entstanden ist.

» Beispiel 1: Wegen defekter Rohre kommt es im Keller zum Wasserrohrbruch. Hierdurch wird ein wertvoller Teppich des Käufers beschädigt. – Hier hat der Käufer zunächst einen Anspruch auf Instandsetzung der Rohre und Trocknung des Gebäudes. Weiterhin hat der Verkäufer Schadensersatz für die Beschädigung des Teppichs zu zahlen, falls ein Verschulden vorliegt.

» Beispiel 2: Wegen eines Sachmangels kann der Käufer erst zwei Wochen später als geplant in sein Haus einziehen. In der Zwischenzeit wohnt er mit seiner Familie im Hotel. – Die Hotelkosten kann der Käufer als Schaden ersetzt verlangen, wenn ein Verschulden des Verkäufers vorliegt.

Die wohl wichtigste Schadensart betrifft sicherlich die Mängelbeseitigungskosten. Hierunter fallen die erforderlichen Kosten für eine Reparatur oder Sanierung der Immobilie.

• Wie beim Rücktritt ist auch für diese Schadensart meist erforderlich, dass eine Frist gesetzt wurde.
• Hat der Käufer den Rücktritt oder eine Anfechtung erklärt, ist nur noch eine Rückabwicklung des Kaufvertrages möglich. Schadensersatz in Höhe der Kosten für eine Mängelbeseitigung können dann nicht mehr verlangt werden (BGH, Beschluss vom 12.12.2024, Az. IX ZR 28/23).

⚠ Wichtig: Für den Anspruch auf Schadensersatz ist ein Verschulden des Verkäufers erforderlich! Vom Gesetz wird das Verschulden allerdings vermutet. Der Verkäufer muss also beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Kann er dies nicht beweisen, haftet der Verkäufer in voller Höhe!

5. Bestehen Ansprüche bei einem Ausschluss der Gewährleistung?

Wurde im Kaufvertrag ein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart, hat der Käufer in aller Regel keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer.

Allerdings bestehen zwei wichtige Ausnahmen:

Ausnahme 1: Der Käufer kann sich auf seine gesetzlichen Gewährleistungsrechte berufen, wenn der Verkäufer eine arglistige Täuschung verübt hat. Der Gewährleistungsausschluss spielt dann keine Rolle. Bei einer arglistigen Täuschung kann sich der Verkäufer nämlich niemals auf einen Ausschluss der Gewährleistung berufen (§ 444 BGB).

» Der Käufer kann daher sämtliche zuvor genannten Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen.

Ausnahme 2: Daneben kann der Käufer seine Gewährleistungsansprüche auch dann geltend machen, wenn für die Immobilie eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart wurde. Eine Beschaffenheitsvereinbarung hat immer Vorrang und verdrängt jeden Gewährleistungsausschluss (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 96/12).

» Beispiel: Im Kaufvertrag wird ausdrücklich zugesichert, dass in dem Gebäude keine Schädlinge vorhanden sind. Sollten Schädlinge tatsächlich aber doch vorhanden sein, so stehen dem sämtliche Gewährleistungsrechte zu!

6. Wann verjähren die Gewährleistungsrechte?

Im Immobilienrecht gelten andere Verjährungsregeln als bei Kaufverträgen über bewegliche Sachen. Im Einzelnen ist folgendes zu beachten:

a) Verjährung bei Sachmängeln und Rechtsmängeln

In aller Regel beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 2a BGB).

In einigen Ausnahmefällen kann die Verjährungsfrist sogar 30 Jahre betragen. Voraussetzung hierfür ist, dass ein „Rechtsmangel“ vorliegt, der im Grundbuch eingetragen ist (§ 438 Abs. 1b BGB).

Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen, sobald die Immobilie übergeben wurde („Aushändigung der Schlüssel“). Der Zeitpunkt der Auflassung und Eintragung ins Grundbuch ist dagegen nicht entscheidend.

⚠ Wichtig: Im Kaufvertrag können auch kürzere Verjährungsfristen vereinbart werden, die vom Gesetz abweichen.

b) Verjährung bei einer arglistigen Täuschung

Hat der Verkäufer eine arglistige Täuschung verübt, gelten ebenso die genannten Verjährungsfristen. Allerdings besteht hier die Besonderheit, dass zusätzlich eine weitere Verjährungsfrist hinzutritt, nämlich die „regelmäßige Verjährungsfrist“.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt zwar nur 3 Jahre (§ 199 BGB). Der große Vorteil für den Käufer besteht aber darin, dass die Frist erst dann zu laufen beginnt, sobald der Käufer Kenntnis von der arglistigen Täuschung erhalten hat. Dies kann viele Jahre nach der Übergabe der Fall sein! Die Höchstgrenze beträgt (je nach Schadensart) 10 bis 30 Jahre.

» Beispiel: Im Jahr 2021 verkauft Herr Müller ein Grundstück an Frau Schmidt. Bei den Verhandlungen täuscht Herr Müller arglistig darüber, dass das Grundstück keine Altlasten habe. Im Jahr 2025 entdeckt Frau Schmidt die Altlasten auf ihrem Grundstück. – Da Frau Schmidt den arglistig verschwiegenen Mangel im Jahr 2025 entdeckt hat, verjähren ihre Gewährleistungsrechte erst mit Ablauf des Jahres 2028.

⚠ Wichtig: Bei einer arglistigen Täuschung ist auf die Verjährungsfrist abzustellen, die dem Käufer die größten Vorteile bringt!

7. Fazit zur Gewährleistung beim Immobilienkauf

Die Rechte des Käufers bei einem Mangel der Immobilie werfen schwierige Rechtsfragen auf. Ob der Verkäufer zur Gewährleistung verpflichtet ist und welche konkreten Ansprüche dem Käufer zustehen, ist von feinen Details abhängig.

Gerade bei kostspieligen Angelegenheiten sollten daher sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die Rechtslage von einem auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen.

Sofern der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen wurde, ist es ratsam, diesen vor der Beurkundung anwaltlich kontrollieren zu lassen. So kann insbesondere ein kritischer Blick auf die Haftung und Gewährleistung gerichtet werden.

— FAQ —
Häufige Fragen zur Gewährleistung im Immobilienrecht

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.