Versteckte Mängel beim Immobilienkauf:
Ihre Rechte und Pflichten

Notarieller Kaufvertrag und versteckte Mängel

Einleitung: Versteckte Mängel als Risiko

Beim Kauf einer Immobilie ist es für Käufer oft schwer, alle möglichen Mängel im Voraus zu erkennen. Rechtlich problematisch werden Mängel dabei, wenn sie erst nach Vertragsschluss erkannt werden.

Versteckte Mängel können nicht nur erhebliche finanzielle Belastungen nach sich ziehen, sondern auch langwierige Rechtsstreitigkeiten verursachen. Ein finanzielles Risiko besteht daher nicht nur für Käufer, sondern auch für Verkäufer.

Die rechtliche Einordnung versteckter Mängel, ihre Abgrenzung zu anderen Mangelarten und die daraus resultierenden Ansprüche bilden daher ein zentrales Thema im Immobilienrecht.

In diesem Beitrag erfahren Sie, was unter versteckten Mängeln zu verstehen ist, welche Möglichkeiten des Rechtsschutzes es gibt und welche Schritte Käufer unternehmen können, um sich bereits vor dem Kaufvertragsschluss zu schützen.

1. Weshalb versteckte Mängeln wichtig sind

Die Abgrenzung zwischen offenen und versteckten Mängeln ist vor allem aus zwei Gründen bedeutend. Die Gründe sind in § 442 BGB und § 444 BGB verankert.

a) Keine Gewährleistung bei Kenntnis des Mangels (§ 442 BGB)

Der erste wichtige Grund, weshalb die Einordnung als versteckter oder offensichtlicher Mangel so wichtig ist, findet sich in § 442 Abs. 1 BGB. Darin bestimmt der Gesetzgeber:

„Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“

Der erste Satz dieser Vorschrift leuchtet sofort ein: Ein Käufer, der eine Immobilie kauft und schon bei Vertragsschluss gewisse Mängel kennt, kann wegen dieser Mängel keine Gewährleistung beanspruchen.

Schwerer wiegt die Rechtsfolge aus dem zweiten Satz. Danach hat der Käufer selbst dann keinerlei Ansprüche auf Gewährleistung, wenn er den Mangel grob fahrlässig nicht kannte. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde oder eine Garantie vorliegt.

Die Problematik einer fahrlässigen Unkenntnis stellt sich natürlich nur bei offensichtlichen Mängeln. Bei versteckten Mängeln, die von Natur aus so verborgen sind, dass man sie kaum aufspüren kann, ist eine fahrlässige Unkenntnis gerade nicht möglich.

b) Kein Haftungsausschluss bei arglistigem Verschweigen von Mängeln (§ 444 BGB)

Die Abgrenzung zwischen offenen und versteckten Mängel ist weiterhin auch deshalb wichtig, weil dies für die Reichweite von Aufklärungspflichten des Verkäufers entscheidend ist.

In den meisten Kaufverträgen über Bestandsimmobilien wird die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen oder eingeschränkt. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer aber nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat:

„Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“

Damit stellt sich natürlich die Frage: Wann wird ein Mangel arglistig verschwiegen und worüber muss der Verkäufer aufklären?

Die Rechtsprechung gibt darauf eine klare Antwort: Über offensichtliche Mängel schuldet der Verkäufer nach ständiger Rechtsprechung keine Aufklärung. Geschuldet ist eine Aufklärung in aller Regel nur über versteckte Mängel!

Dazu der Bundesgerichtshof (BGH):

„Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind […]. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann […].“
BGH, Urteil vom 16.03.2012, Az. V ZR 18/11.

2. Abgrenzung offener und versteckter Mängel

a) Begriff des Mangels

Eine Immobilie hat einen Mangel, wenn sie nicht die vereinbarte oder die zu erwartende Beschaffenheit aufweist. Bei Grundstücken und Gebäuden bezieht sich dies sowohl auf bauliche Eigenschaften als auch auf rechtliche Aspekte wie Belastungen oder Nutzungsbeschränkungen.

• Maßgebend ist dabei der Zeitpunkt des sog. „Gefahrübergangs“, was regelmäßig die Übergabe der Immobilie sein wird. Mängel, die erst nachträglich entstehen, sind dagegen nicht weiter relevant.

b) Offene und versteckte Mängel

Als offensichtlicher Mangel gelten alle negativen Eigenschaften, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Besichtigung der Immobilie ohne Sachverständigen hätte erkennen können.

• Wichtig: Ob der Käufer tatsächlich eine solche Untersuchung vornimmt, spielt keine Rolle.

Im Umkehrschluss handelt es sich um einen versteckten Mangel, wenn der Mangel von einem durchschnittlichen Käufer durch eine eigene Untersuchung nicht erkannt werden kann.

3. Fallgruppen und Beispiele für versteckte Mängel

Die Bandbreite versteckter Mängel reicht von bautechnischen Defekten bis zu rechtlichen Belastungen. Häufige Problemfelder zeigen sich insbesondere in folgenden sechs Fallgruppen:

a) Feuchtigkeit und Bausubstanz

Zu den häufigsten versteckten Mängeln zählen Feuchtigkeitsschäden. Besonders betroffen von Feuchtigkeit sind Wände, das Fundament oder Kellerräume.

• Ursache hierfür sind oft aufsteigende Nässe aus dem Untergrund, Undichtigkeiten in Abwasserrohren oder Kondensationsprobleme infolge mangelhafter Belüftung.
• Besonders tückisch ist Feuchtigkeit, die durch veraltete Abdichtungstechniken oder chemische Reaktionen im Mauerwerk entstehen, da sie über Jahre unbemerkt fortschreiten können.

Ebenso kritisch sind versteckte Mängel an der Statik des Hauses. Diese sind besonders risikoreich, da sie die Standsicherheit des gesamten Gebäudes gefährden können. Besonders Mikrorisse im Mauerwerk können über Jahre unentdeckt bleiben, bis plötzliche Belastungsspitzen (z.B. durch Umbauten) zu strukturellen Brüchen führen.

• Typische Statikprobleme betreffen beispielsweise eine unzureichende Bewehrung, Materialermüdung oder Rissbildungen in tragenden Wänden.
• Oft verbergen sich derartige Schäden hinter Verkleidungen oder Putzschichten, sodass sie für einen Laien nicht erkennbar und als versteckte Mängel zu betrachten sind.

Moderne Anforderungen an Energieeffizienz offenbaren oft versteckte Mängel älterer Gebäude. Wärmebrücken oder veraltete Wärmeverteilung führen zu erhöhten Betriebskosten und ggf. zu Sanierungspflichten.

• Rechtlich relevant werden solche Mängel meist aber nur, wenn der Verkäufer energetische Kennwerte zugesichert hat oder die Immobilie als „kernsaniert“ beworben wurde.

b) Biologische Mängel

Ein direktes Folgeproblem zu hoher Feuchtigkeit ist das Entstehen von Schimmel. Bei starker Sporenbelastung kann Schimmel gesundheitliche Risiken bergen. Ist der Schimmel nicht erkennbar, zum Beispiel weil er durch Mobiliar verstellt oder durch Farbe überstrichen ist, liegt ein versteckter Mangel vor.

Versteckter Schädlingsbefall durch Hausbockkäfer, Termiten oder Holzwürmer kann die Tragfähigkeit von Dachstühlen und Holzbalken massiv beeinträchtigen. Ebenfalls verbreitet ist der Hausschwamm, ein holzzerstörender Pilz. Seine Bekämpfung erfordert meist großflächige Austauschmaßnahmen befallener Bauteile.

c) Chemische Mängel und gefährliche Baustoffe

Bodenkontaminationen zählen zu den komplexesten versteckten Mängeln, da ihre Sanierung oft aufwendige Bodensanierungen oder Grundwassermaßnahmen erfordert.

Typische Szenarien umfassen vergrabene Öltanks mit korrodierten Wänden, Pestizidrückstände aus landwirtschaftlicher Vornutzung oder Schwermetallbelastungen durch industrielle Betriebe.

• Mehr zum Thema Altlasten erfahren Sie im Beitrag Altlasten: Welche Rechte haben Käufer, Verkäufer und Eigentümer?

Asbesthaltige Stoffe in Deckenverkleidungen, Fußbodenbelägen oder Dämmmaterial zählen zu den bekanntesten chemischen Mängeln. Über Asbest als versteckten Mangel muss der Verkäufer zwingend aufklären.

Ebenso kritisch ist die Verwendung mittlerweile unzulässiger Holzschutzmittel (z.B. Lindan) oder von PAK-belasteten Klebstoffen. Diese können über Jahre und Jahrzehnte toxische Substanzen ausdünsten.

• Mehr zu diesem Thema erfahren Sie im Beitrag Schadstoffe im Fertighaus: Welche Rechte und Pflichten haben Käufer und Verkäufer?

Über all diese Umstände wird ein Käufer in aller Regel keine Kenntnis haben, sodass hier von versteckten Sachmägeln auszugehen ist.

d) Technik und Installationen

In Altbauten stellen unsachgemäß verlegte Elektroinstallationen oder bleihaltige Wasserleitungen weitere mögliche versteckte Mängel dar.

Verborgene Mängel in der Haustechnik äußern sich häufig durch veraltete Elektroinstallationen mit Aluminiumleitungen oder korrodierte Gasleitungen. Besonders riskant sind selbstgefertigte Umbauten früherer Eigentümer, die weder baurechtlichen Standards noch Sicherheitsnormen entsprechen.

e) Immissionen: Lärm und Geruch

Belästigungen durch Lärm und Gerüche zählen zu den komplexesten versteckten Mängeln im Immobilienrecht. Es stellen sich hier sowohl Fragen aus dem Nachbarrecht (insbesondere Duldungspflichten und Ansprüche auf Unterlassung) als auch die Frage der Haftung des Verkäufers für versteckte Mängel.

Bei Lärm und Geruchsimmissionen ist die Notwendigkeit der Abgrenzung zwischen offenen und versteckten Mängel besonders ausgeprägt. Die konkrete Einstufung ist ganz von der Ursache und Quelle des Lärms bzw. Geruchs abhängig.

Die Sachlage verkompliziert sich dabei, wenn der Lärm oder Geruch nur zu einer bestimmten Tageszeit oder Jahreszeit auftritt. Der Geruch oder Lärm kann so vom Käufer nicht ohne weiteres erkannt werden. Beispiele:

• Lärm durch sich regelmäßig streitende Nachbarn, die überwiegend abends zuhause sind.
• Kaum Güllegeruch im Winter, dafür umso mehr im Frühjahr bzw. je nach örtlich praktizierter Düngepraxis.

f) Rechtliche Beeinträchtigungen

Versteckte Mängel bei der rechtlichen Nutzbarkeit einer Immobilie können gravierende Folgen haben, da sie die geplante Nutzung einschränken oder sogar unmöglich machen.

Besonders problematisch ist das Fehlen einer Baugenehmigung. Oft bezieht sich dies auf später erfolgte Anbauten und Ausbauten (z.B. Wintergarten, Dachausbau).

• Hier drohen eine Nutzungsuntersagung und schlimmstenfalls sogar ein Abriss, sofern eine nachträgliche Genehmigung nicht in Betracht kommt.

Entsprechendes gilt, wenn die rechtlichen Grenzen der Baugenehmigung überschritten werden. Möglich ist dies zum Beispiel, wenn die zulässige Gebäudehöhe nicht eingehalten wird.

• Eine unzulässige Nutzungsänderung ist aus denselben Gründen problematisch. Wird beispielsweise eine zu Gewerbezwecken genehmigte Immobilie zu Wohnzwecken genutzt und als solche verkauft, liegt ein versteckter Mangel vor, wenn die Wohnnutzung nicht genehmigt wurde.

Versteckte Mängel können aber auch aufgrund privatrechtlicher Verträge bestehen. Ist die Immobilie nämlich vermietet oder verpachtet, bindet dies den Käufer. Der Käufer tritt in den Miet- bzw. Pachtvertrag ein (§ 566 BGB).

Dasselbe gilt, wenn ein Nachtrag zum Mietvertrag vereinbart wurde, in dem beispielsweise das Kündigungsrecht eingeschränkt oder die Miete reduziert wurde. Für den Käufer ist dies ein versteckter Mangel, da er hiervon ohne Aufklärung durch den Verkäufer keine Kenntnis haben wird.

4. Rechtsfolgen und Ansprüche des Käufers

Liegt ein versteckter Mangel vor und muss der Verkäufer dafür einstehen, kann sich der Käufer auf folgende Rechte berufen:

a) Nacherfüllung

Das Recht zur Nacherfüllung ist das primäre Leistungsrecht bei jedem Sachmangel (§ 439 BGB). Bei einem Immobilienkauf läuft die Nacherfüllung immer auf eine sog. „Nachbesserung“ durch Mängelbeseitigung hinaus.

Der Käufer hat gegen den Verkäufer also einen Anspruch darauf, dass die Immobilie repariert oder saniert wird.

Voraussetzung ist allerdings, dass die Mängelbeseitigung möglich ist. Sollte dies nicht der Fall sein, läuft der Anspruch notwendigerweise ins Leere.

b) Rücktritt und Minderung

Sofern eine Nachbesserung unmöglich ist, scheitert oder vom Verkäufer verweigert wird, hat der Käufer nachgelagert folgende Möglichkeiten:

Rücktritt vom Kaufvertrag (§ 440 BGB): Ein Rücktritt vom Kaufvertrag setzt meist eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung voraus. Auch ist es regelmäßig erforderlich, dass der versteckte Mangel mehr als nur unerheblich ist.

Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB): Der Käufer kann den Kaufpreis mindern, wenn durch den versteckten Mangel ein geringerer Wert besteht. Wie beim Rücktritt wird hierfür meist erforderlich sein, dass eine angemessene Frist gesetzt wurde und dass der Mangel nicht unerheblich ist.

c) Schadensersatz

Hat der Käufer durch den versteckten Mangel einen Schaden erlitten, besteht weiterhin auch ein Anspruch auf Schadensersatz.

Anders als die Rechte auf Nacherfüllung, Rücktritt und Minderung haftet der Verkäufer aber nur dann auf Schadensersatz, wenn ein Verschulden vorliegt.

• Wichtig: Das Verschulden wird vom Gesetz vermutet (§ 280 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer trägt also die Beweislast dafür, dass ihn in Wirklichkeit kein Verschulden trifft.

d) Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Hat der Verkäufer den versteckten Mangel arglistig verschwiegen, hat der Käufer neben den dargestellten Gewährleistungsrechten noch ein separates Recht zur Anfechtung des Kaufvertrages (§ 123 BGB). Hierdurch wird der Kaufvertrag rückabgewickelt und es entsteht ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises.

Wichtig: Anders als beim Rücktritt ist es bei der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht erforderlich, dass der Mangel erheblich ist. Vielmehr kann eine Anfechtung auch dann erfolgen, wenn keine Erheblichkeit des Mangels vorliegt.

5. Beweislast und praktisches Vorgehen

Die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen scheitert in der Praxis häufig an beweisrechtlichen Hürden. Für das Bestehen eines Mangels trägt der Käufer die Beweislast.

Der Käufer muss damit zweifelsfrei nachweisen, dass der versteckte Mangel bereits zum Zeitpunkt der Übergabe bestand. Hierbei kommen folgende Beweismittel in Betracht:

• Sachverständigengutachten zur Altersbestimmung des Mangels.
• Bauakten und Dokumentationen früherer Sanierungsmaßnahmen.
• Zeugenaussagen ehemaliger Mieter oder Nachbarn.
• Fotodokumentationen aus der Übergabezeit.
• Schriftverkehr mit dem Verkäufer aus der Zeit der vor Abschluss des Kaufvertrages.

Vor allem bei Schäden, die sich schleichend verschlimmern (z.B. Feuchtigkeit), kann die Beweisführung besonders komplex werden. Bei einem Gutachten durch Sachverständige ist hier auf eine exakte zeitliche Verortung der Mangelursache zu achten.

6. Präventive Maßnahmen

Wegen des regelmäßig vereinbarten Haftungsausschlusses haften Verkäufer oft nicht für später entdeckte Mängel. Der Nachweis einer arglistigen Täuschung ist häufig nicht möglich.

Den besten Schutz erhalten Käufer daher durch präventive Maßnahmen vor Abschluss des Kaufvertrages.

Hierzu gehört insbesondere eine gründliche Untersuchung der Immobilie, vor allem auch durch einen Sachverständigen.

Sollten Käufer das Kostenrisiko eines professionellen Gutachters scheuen, ist zumindest dringend anzuraten, sich mit den spezifischen Eigenheiten der Immobilie vertraut zu machen. Hierzu gehört ein Blick auf alle möglichen Probleme und Schäden, die für Immobilien des jeweiligen Baujahres typisch sind.

7. Fazit zu versteckten Mängeln

Versteckte Mängel beim Immobilienkauf sind äußerst komplex. Während das Gewährleistungsrecht grundsätzlich zwar Schutz bieten kann, scheitern viele Käufer aber an der Beweislast. Präventive Maßnahmen bleiben damit unverzichtbar.

Gleichzeitig zeigt die Rechtsprechung eine Tendenz zur Stärkung von Käuferrechten, da dem Verkäufer weitgehende Aufklärungspflichten auferlegt werden. Jeder Verkäufer ist daher gut beraten, mit offenen Karten zu spielen und etwaige Mängel auch zum Gegenstand des Kaufvertrages zu regeln.

Falls der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen wurde, empfiehlt es sich sowohl für Käufer und Verkäufer, den notariellen Vertragsentwurf anwaltlich überprüfen zu lassen. Sofern Sie daran Interesse haben, sprechen Sie uns gerne an!

— FAQ —
Häufige Fragen zu versteckten Mängeln an einer Immobilie

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.