Eigentumsübergang durch Eintragung in das Grundbuch:
Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Themen: Kaufvertrag | Hauskauf & Wohnungskauf | Grundbuch

Eigentumserwerb und Grundbuchänderung

Einleitung

Jedes Jahr werden in Deutschland viele tausend Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien abgeschlossen. Nicht immer wissen die Beteiligten, wann das Eigentum am Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer tatsächlich übergeht.

Dieser Beitrag soll kurz beleuchten, welche rechtlichen Voraussetzungen für den Eigentumsübergang erforderlich sind.

1. Ohne Eintragung in das Grundbuch kein Eigentumsübergang!

Entscheidend für den Eigentumserwerb der Immobilie ist nicht die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages und auch noch nicht die Kaufpreiszahlung. Die gegenteilige Vorstellung ist ein häufiger Irrtum.

Eigentum an der Immobilie erwirbt der Käufer vielmehr erst durch die Eintragung in das Grundbuch. Dies ergibt sich aus § 873 Abs. 1 BGB. Darin bestimmt der Gesetzgeber:

„Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.“

Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eintragung in das Grundbuch liegt meist eine längere Zeitspanne. Erfahrungsgemäß erfolgt die Eintragung innerhalb von etwa 6 bis 8 Wochen nach Antragstellung, sofern keine Hindernisse bestehen.

Wichtig: Das Grundbuchamt darf den Käufer als neuen Eigentümer erst dann in das Grundbuch eintragen, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

In Einzelfällen kann sich die Dauer der Eintragung ins Grundbuch erheblich verzögern. Immer wieder kommt es zum Beispiel vor, dass die Bank des Verkäufers die Löschung der Grundschuld verzögert, indem sie keine Löschungsbewilligung erteilt.

In solchen Fällen müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer sorgfältig prüfen, wie sie rechtlich vorgehen wollen.

2. Rechtslage zwischen Vertragsschluss und Eintragung

In der Zeit zwischen Vertragsschluss und Eintragung in das Grundbuch befindet sich der Käufer in einer „Schwebesituation“. Für den Käufer bedeutet diese Situation eine enorme Rechtsunsicherheit.

» Erklärung des Problems: Der Käufer hat den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt, ist aber noch nicht Eigentümer der Immobilie (Grundstück, Haus, Wohnung). Da der Verkäufer also noch Eigentümer ist, könnte er die Immobilie problemlos an eine andere Person übereignen oder es belasten (Hypothek, Grundschuld, usw.).

Um diese Rechtsunsicherheit zu vermeiden, wird im Grundbuch in aller Regel eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgt bereits unmittelbar nach dem Abschluss des Kaufvertrages. Durch sie wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an Dritte veräußern oder das Grundeigentum belasten kann.

3. Fazit

Die Eintragung in das Grundbuch ist ein unverzichtbarer Schritt im Grundstücks- und Immobilienrecht. Die Eintragung stellt sicher, dass der Übergang des Grundeigentums rechtsverbindlich dokumentiert wird und für Dritte nachvollziehbar ist.

Damit schafft die Eintragung in das Grundbuch Rechtssicherheit und schützt sowohl den Erwerber als auch potenzielle Dritte, die ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das Grundbuch haben.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Dieser Beitrag enthält keine Rechtsberatung und dient lediglich der allgemeinen Information.