Abbruch von Vertragsverhandlungen:
Besteht ein Anspruch auf Schadensersatz?

Abbruch von Vertragsverhandlungen - Anspruch auf Schadensersatz?

Einleitung

Immer wieder kommt es vor, dass beabsichtigte Verträge „platzen“. Die Gründe dafür sind äußerst vielschichtig. Mal springen der Käufer oder Verkäufer vom Kaufvertrag ab, während in anderen Fällen zum Beispiel das Gericht eine benötigte Genehmigung versagt oder nach einem Todesfall die Erben die Vertragsverhandlungen nicht fortführen.

Der folgende Beitrag betrachtet vor allem gescheiterte Kaufverträge. Die rechtlichen Ausführungen gelten aber für alle Vertragsarten.

Vor dem Scheitern der Vertragsverhandlungen haben der Verkäufer und Käufer oft Geld in den Verkaufsprozess investiert. Es können Reisekosten entstanden sein, man hat ein Gutachten für die Untersuchung des Kaufgegenstandes anfertigen lassen, vielleicht wurde sogar schon ein Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrages beauftragt. Die Beispiele ließen sich nahezu unendlich fortsetzen.

In all diesen Fällen stellt sich die Frage, ob derartige Kosten zu erstatten sind. Hat also derjenige, der im Vertrauen auf das Zustandekommen eines Vertrages Kosten aufgewendet hat, einen Anspruch auf Schadensersatz?

Diese Frage soll in diesem Beitrag überblicksartig angegangen werden

1. Regel: Grundsatz der Vertragsfreiheit

Das deutsche Vertragsrecht ist Teil der Wirtschaftsordnung und funktioniert nach den Grundsätzen der Marktwirtschaft. Es gilt also der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Danach ist niemand gezwungen, gegen seinen Willen Verträge abzuschließen. Alle Menschen und Unternehmen haben das Recht, sich Verträge und Vertragspartner frei auszusuchen (Abschlussfreiheit).

Vom Ausgangspunkt her ist es daher keine Pflichtverletzung, wenn sich eine Partei entschließt, einen Vertrag nicht abzuschließen. Für den Abbruch von Verhandlungen braucht es nicht einmal „gute Gründe“, d.h. auch die grundlose Verweigerung des Vertragsschlusses ist in der Regel rechtlich unproblematisch.

All dies ist eine Folge des fundamentalen Prinzips der Privatautonomie.

» BGH, Urteil vom 15.10.2003, Az. VIII ZR 329/02.

2. Ausnahme: Voraussetzungen für Schadensersatz

a) Vertragsverhandlungen als vorvertragliches Schuldverhältnis

Wie jede Regel kennt auch der Grundsatz der Abschluss- und Vertragsfreiheit eine Ausnahme. Es ist keineswegs prinzipiell ausgeschlossen, dass der Abbruch von Vertragsverhandlungen ausnahmsweise zum Schadensersatz verpflichten kann.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Scheiterns eines Vertrages ist dabei alles andere als selbstverständlich. Denn da ein Vertrag nicht zustande kommt, fehlt es gerade an einem Vertragsverhältnis, das Schadensersatzansprüche begründen könnte.

Der Gesetzgeber hilft hier mit der vor etwa 150 Jahren entstandenen Idee eines „vorvertraglichen Schuldverhältnisses”. Seit dem Jahr 2002 ist dieses Rechtsinstitut ausdrücklich gesetzlich normiert.

Ein vorvertragliches Schuldverhältnis kommt dabei insbesondere durch „die Aufnahme von Vertragsverhandlungen“ zustande (§ 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dieses vorvertragliche Schuldverhältnis hat den Inhalt, auf die Interessen der Gegenseite Rücksicht zu nehmen.

b) Verletzung der Rücksichtnahmepflicht

Die aus dem vorvertraglichen Rechtsverhältnis stammende Pflicht zur Rücksichtnahme kann verletzt sein, wenn Vertragsverhandlungen abgebrochen werden. Wegen des zuvor geschilderten Prinzips der Vertragsfreiheit reicht es jedoch nicht schon aus, wenn der Vertragsschluss grundlos verweigert wird.

Die Anforderungen der Rechtsprechung an eine Pflichtverletzung sind in diesem Bereich sehr streng. Erforderlich ist neben dem grundlosen Abbruch der Vertragsverhandlungen, dass zuvor bei der Gegenseite das berechtigte Vertrauen in einen Vertragsschluss erzeugt wurde.

Urteil
„Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsabschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrags vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt der Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluss später ohne triftigen Grund ablehnt […].“

BGH, Urteil vom 13.10.2017, Az. V ZR 11/17.

Geschützt wird danach also nicht schon jedes Vertrauen darauf, dass ein Vertrag abgeschlossen wird. Erforderlich ist nur ein erhöhtes Vertrauen. Dieses ist vor allem dann gegeben, wenn der später „abspringende“ Verhandlungspartner den Vertragsschluss als sicher hingestellt hat.

Für einen berechtigten Abbruch von Vertragsverhandlungen besteht nach der Rechtsprechung ein weiter Spielraum. Es genügt jede vernüftige Erwägung, um eine Beendigung der Verhandlungen zu rechtfertigen.

» Kammergericht Berlin, Urteil vom 23.03.2021, Az. 7 U 168/19.

c) Wie hoch ist der Schadensersatz?

Solte der Abbruch von Vertragsverhandlungen ausnahmsweise eine Pflichtverletzung darstellen, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz. Zu ersetzen ist dabei der sog. Vertrauensschaden.

Es sind danach alle Nachteile zu ersetzen, die im Vertrauen auf den Abschluss des jeweiligen Vertrages entstanden sind und die vermieden worden wären, hätte der Verhandlungspartner früher auf seine nicht (mehr) bestehende Vertragsabsicht hingewiesen.

Darunter fallen insbesondere nutzlose Aufwendungen wegen Kosten, die im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages entstanden sind (z.B. Porto, Anreise, Gutachten usw.). Denkbar ist sogar ein entgangener Gewinn aus einem anderen Geschäft, das man wegen der Vertragsverhandlungen nicht eingegangen ist.

d) Beweislast: Wer muss was beweisen?

Wer Schadensersatz verlangt, muss sämtliche Voraussetzungen dafür beweisen. Dies betrifft zunächst alle Umstände, die einen pflichtwidrigen Abbruch der Vertragsverhandlungen angehen. Und auch die Höhe des zu erstattenden Schadens muss vom Anspruchsteller bewiesen werden.

» BGH, Urteil vom 13.10.2017, Az. V ZR 11/17.

Den Anspruchsteller trifft damit umfassend die Beweislast. Die Gegenseite trägt lediglich eine sog. sekundäre Darlegungslast, wonach die Gründe für den Abbruch detailliert zu schildern (aber nicht zu beweisen) sind.

3. Besonderheiten beim Immobilienkauf

a) Noch strengere Voraussetzungen wegen Formzwangs

Die Hürden für einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beendigung von Vertragsverhandlungen sind bereits bei normalen Verträgen äußerst hoch. Bei formbedürftigen Verträgen sind die Anforderungen sogar noch strenger. Dies zeigt sich beispielhaft beim Immobilienkauf.

Kaufverträge über Immobilien müssen zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Andernfalls ist der Kaufvertrag formnnichtig.

Die Kehrseite der Formbebürftigkeit ist es, dass vor einer notariellen Beurkundung kein wirtschaftlicher Abschlusszwang entstehen soll. Käufer und Verkäufer sollen jeweils die freie Möglichkeit haben, sich jederzeit von den Verhandlungen zu lösen, ohne der Gegenseite zum Schadensersatz verpflichtet zu sein.

Für einen Anspruch auf Schadensersatz verlangt die Rechtsprechung daher eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung.

Urteil
„Bei einem Grundstückskaufvertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt. Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags.“

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2019, Az. 7 U 86/19.

Andere Urteile führen daneben auch die Möglichkeit einer Existenzgefährdung der Gegenseite an.

» BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. V ZR 332/94.

Die geforderte vorsätzliche Treuepflichtverletzung liegt insbesondere vor, wenn eine tatsächlich nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorgetäuscht wird. Das gleiche gilt, wenn eine Abschlussbereitschaft zwar urpsrünglich bestanden hat, dann aber aufgegeben wurde, ohne die Gegenseite rechtzeitig darüber zu informieren.

» OLG Stuttgart, Urteil vom 02.04.2007, Az. 5 U 177/06.

b) Besonders schwerwiegende Pflichtverletzung

Die enorm hohen Anforderungen an eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung sind praktisch kaum erfüllbar. In der Praxis wird ein Anspruch auf Schadensersatz daher auf Extremfälle beschränkt sein.

4. Beispiele zu Grundstücksverträgen

Kaufverträge über Immobilien können durch eine Absage des Verkäufers oder Käufers scheitern. In beiden Fällen stellt sich die Frage, ob der andere Verhandlungspartner Schadensersatz verlangen darf.

a) Abbruch durch den Verkäufer

Eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung wurde z.B. vom Bundesgerichtshof für möglich gehalten, falls der Verkäufer sich mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hatte und nicht darauf hingewiesen hat, seine Verkaufsabsicht schon aufgegeben zu haben. Hier bestehe eine „besondere Gefährdungslage“, die eine „gesteigerte Vertrauensbeziehung“ begründe.

» BGH, Urteil vom 29.03.1996, V ZR 332/94 (dieses Urteil wird teilweise als zu weitgehend kritisiert).

Eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung soll dagegen nicht vorliegen, wenn der Verkäufer den Kaufvertrag deshalb scheitern lässt, weil er vom Käufer kurzfristig einen höheren Kaufpreis verlangt und der Käufer damit nicht einverstanden ist. Dies soll sogar dann gelten, wenn bereits ein notarieller Vertragsentwurf vorliegt und der Verkäufer die Beurkundung wenige Tage vor dem Notartermin absagt, weil er seine Kaufpreiserhöhung nicht durchsetzen konnte.

» BGH, Urteil vom 13.10.2017, Az. V ZR 11/17.

Ebenfalls soll es nicht ausreichend sein, wenn der Verkäufer die Verhandlungen beendet, obwohl der Kaufinteressent bereits eine Finanzierungszusage erhalten hat und der Darlehensvertrag nicht mehr widerrufen werden kann.

» OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2014, Az. 4 U 435/12.

b) Abbruch durch den Käufer

Der folgende Fall stammt aus der Beratungspraxis des Autors. Zur Veranschaulichung wurde der Fall lediglich etwas vereinfacht und abgewandelt.

Sachverhalt

Herr Müller lebt inzwischen in den USA und ist Eigentümer eines Grundstücks in Süddeutschland. Auf dem Grundstück befinden sich ein Wohnhaus und ein sanierungsbedürftiger, unter Denkmalschutz stehender Stall aus dem 16. Jahrhundert.

Herr Müller will seine Immobilie verkaufen. Wegen des Denkmalschutzes und der Sanierungskosten waren bisherige Interessenten abgesprungen.

Als sich Frau Schmidt für die Immobilie interessiert, laufen die Verhandlungen von Anfang an gut. Frau Schmidt besichtigt die Immobilie mehrfach und erhält von ihrer Bank eine Finanzierungszusage. Frau Schmidt und Herr Müller sind sich nach meheren Monaten über alle Einzelheiten des Verkaufs einig und beauftragen einen Notar für die Erstellung des Kaufvertrages.

Weil Herr Müller mit abspringenden Kaufinteressenten schlechte Erfahrung gemacht hat, wird vor dem Notartermin eine Anzahlung in Höhe von 5.000 € vereinbart. Dieser Betrag soll später auf die Kaufpreiszahlung angerechnet werden.

Die notarielle Beurkundung ist für den 15. Mai 2023 vorgesehen. Am Morgen des 14. Mai reist Herr Müller aus den USA ab und fliegt nach Deutschland.

Noch als Herr Müller in der Luft ist, sagt Frau Schmidt den Notartermin ab und teilt mit, dass sie es sich anders überlegt habe und die Immobilie nun doch nicht mehr kaufen möchte. Als Begründung nennt sie Sorgen wegen eines zu hohen Sanierungsaufwands.

Herr Müller fragt, ob er Schadensersatz von Frau Müller wegen folgender Kosten verlangen kann:

    • Flugtickets, Taxi und Hotelkosten (3.000 €).
    • Entgagener Gewinn, da Herr Müller sich drei Tage frei nehmen musste und während dieser Zeit als Selbstständiger keine Einnahmen erzielen konnte (2.000 €).
    • Notargebühren (3.500 €).

Bereits dieser überschaubare Fall zeigt, wie schwierig die Lösung bei einem gescheiterten Vertrag sein kann. Kleine Details entscheiden über das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen wegen abgebrochener Verhandlungen.

Lösung

Zwischen Herrn Müller und Frau Schmidt bestand ein vorvertragliches Schuldverhältnis, da beide einvernehmlich in Vertragsverhandlungen eingetreten sind. Da Frau Schmidt die Verhandlungen abgebrochen hat, könnte Herr Müller ggf. Schadensersatz von ihr verlangen.

Für den Fall eines gescheiterten Kaufvertrages über eine Immobilie verlangt die Rechtsprechung eine schwerwiegende, vorsätzliche Treuepflichtverletzung. Dies müsste Herr Müller beweisen. Da Frau Schmidt den Notartermin aus Angst vor hohen Sanierungskosten abgesagt hat, dürfte eine solche Pflichtverletzung eher nicht anzunehmen sein, da ein vernünftiges Motiv vorliegt.

Allerdings liefen die Vertragsverhandlungen bereits über mehrere Monate und waren schon so weit fortgeschritten, dass ein Notartermin vereinbart war und Herr Müller eine aufwändige Reise aus dem Ausland antrat. Eine Absage in „letzter Minute“ könnte so vielleicht doch treuwidrig gewesen sein.

Im konkreten Fall wurde Herrn Müller empfohlen, die Anzahlung in Höhe von 5.000 € einzubehalten und mit seinen etwaigen Ansprüchen auf Schadensersatz zu verrechnen. Auf den restlichen Schaden hat Herr Müller verzichtet. Damit war die Angelegenheit erledigt, da Frau Schmidt eine Rückzahlung des angezahlten Kaufpreises nicht einklagen wollte.

5. Fazit

Beim Abbruch von Vertragsverhandlungen stellen sich komplizierte Rechtsfragen, deren Beantwortung oft von Einzelheiten abhängt. Gerade im Bereich des Verkaufs von Immobilien werden Ansprüche auf Schadensersatz regelmäßig an den hohen Hürden scheitern.

Vor allem bei größeren Summen dürfte es empfehlenswert sein, die Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen durch einen Anwalt genau überprüfen zu lassen.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.

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Rechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt