Sofortige Zwangsvollstreckung:
Bedeutung der Klausel im Kaufvertrag

Sofortige Zwangsvollstreckung im Kaufvertrag

Einleitung

Zahlreiche Kaufverträge über Immobilien sehen vor, dass sich der Käufer und/oder Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Reichweite und Bedeutung dieser Vollstreckungsunterwerfung soll in diesem Artikel kurz aufgezeigt werden. Dabei ist zwischen der Vollstreckungsunterwerfung des Käufers und Verkäufers zu unterscheiden.

1. Vollstreckungsunterwerfung des Käufers

a) Die Interessenlange

In den meisten Regionen Deutschlands ist es üblich, dass sich der Käufer hinsichtlich seiner Kaufpreisschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Nur in Norddeutschland und besonders in Hamburg wird hiervor etwas zurückhaltender Gebrauch gemacht.

Die gesetzliche Grundlage der Vollstreckungsunterwerfung findet sich in § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Ihr Sinn und Zweck ist es, die Abwicklung des Kaufs zu beschleunigen. Bei einem Zahlungsverzuges des Käufers soll es dem Verkäufer erspart bleiben, den Kaufpreis zeitaufwändig und teuer vor Gericht einklagen zu müssen.

Tatsächlich ist eine Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung auch interessengerecht, wenn – wie fast immer – der Verkäufer zugunsten des Käufers die Eintragung einer Eigentumsvormerkung bewilligt hat. Durch diese Bewilligung erbringt der Verkäufer eine Vorleistung, die er durch Erhalt des Kaufpreises möglichst schnell kompensiert haben möchte.

b) Voraussetzungen für die Vollstreckungsunterwerfung

Eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ist nur zulässig, wenn der Zahlungsanspruch des Verkäufers gegen den Käufer hinreichend bestimmt und konkret bezeichnet ist.

In älteren Kaufverträgen fand sich häufig die Formulierung:

„Der Käufer unterwirft sich unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben.“

Derart pauschale Vollstreckungsunterwerfungen sind spätestens seit dem Urteil des BGH vom 19.12.2014 (Az. V ZR 82/13) unzulässig:

„Das Konkretisierungsgebot ist hier verletzt. Die Klägerin hat sich als Käuferin in der Urkunde wegen „der in dieser Urkunde eingegangenen Zahlungsverpflichtungen, die eine bestimmte Geldsumme zum Gegenstand haben,“ der Vollstreckung unterworfen. Welche das sind, ließe sich zwar, wie bei allen pauschalen Vollstreckungsunterwerfungen, mit einer Durchsicht der Urkunde feststellen. Aus der Unterwerfungserklärung selbst ergibt sich das – wie aber geboten – nicht. Sie benennt die Ansprüche nicht und verweist auch nicht z.B. auf die Regelung der Ansprüche in dem Vertrag. Die Unterwerfungserklärung der Klägerin ist damit unwirksam.“

Erforderlich ist damit insbesondere, dass der Kaufvertrag konkret bezeichnet, welche Zahlungsansprüche von der Vollstreckungsunterwerfung betroffen sein sollen.

Soll also der Kaufpreisanspruch von der Vollstreckungsunterwerfung erfasst werden, so muss dies ausdrücklich bezeichnet werden.

Das gleiche gilt für oder Vertragsstrafen oder den Anspruch auf Verzugszinsen. Insbesondere ist bei Verzugszinsen eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nur möglich, wenn der dieser Anspruch konkret bezeichnet wird und sich der Zinsbeginn aus der Vertragsurkunde selbst ergibt (Urteil vom 1.10.1999 – V ZR 112/98):

„(…) Der Bestimmtheitsgrundsatz erfordert aber, daß die Höhe des künftigen oder bedingten Anspruchs in der Urkunde festgestellt ist. Daran fehlt es, wenn die Urkunde nur auf eine mögliche, nicht schon im Betrag feststehende Forderung lautet (Senat BGHZ aaO, 65 m.w.N.). Hier bezieht sich die Unterwerfungserklärung nach ihrem Wortlaut und nach ihrem Sinnzusammenhang mit den in demselben Abschnitt der Urkunde genannten Ansprüchen der Klägerin auch auf den Zinsanspruch. Er ist in der Urkunde jedoch nicht hinreichend bestimmt im Sinne des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Die Anspruchshöhe läßt sich der Urkunde nicht entnehmen, weil der Zinsbeginn sich nicht aus ihr ergibt und sich auch nicht aus ihr Notars kann der Beginn der Zinspflicht errechnet werden.“

2. Vollstreckungsunterwerfung des Verkäufers

Die Rechtslage vor dem Jahr 1999 sah vor, dass die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nur bei Zahlungsansprüchen möglich war. Seit der Gesetzesänderung zum 01. Januar 1999 erweitert § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO den Kreis sofort vollstreckbarer Ansprüche.

Seither ist es möglich, dass sich auch der Verkäufer wegen seiner aus dem Kaufvertrag folgenden Pflichten der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dies bezieht sich vor allem auf den Anspruch auf…

  • Räumung und Herausgabe der verkauften Immobilie.
  • Herausgabe mitverkaufter beweglicher Gegenstände.
  • Schadensersatz wegen verspäteter Übergabe.

Auch für die vertragliche Gestaltung der Vollstreckungsunterwerfung des Verkäufers sind die oben aufgezeigten Voraussetzungen einzuhalten. Die Vertragsklausel muss also hinreichend bestimmt und konkret sein.

Achtung
Bei der Formulierung der Vollstreckungsunterwerfung ist darauf zu achten, ob die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs von anderen Personen bewohnt und genutzt wird als vom Verkäufer selbst. Wohnt der Verkäufer z.B. mit seinem Ehegatten, einem nichtehelichen Lebenspartner oder einem erwachsenen Familienmitglied in dem verkauften Objekt, so setzt die Durchsetzung des Räumungsanspruchs voraus, dass auch diese Personen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen.

3. Verlängerung der Verjährung

Eine Vollstreckungsunterwerfung beim Hauskauf hat wie gezeigt vor allem den Sinn, die Abwicklung des Kaufvertrages zu beschleunigen. Sie hat aber auch eine wichtige „materielle“ Auswirkung auf den jeweiligen Anspruch.

Bei einem Kaufvertrag über Immobilien beträgt die Verjährungsfrist für den Kaufpreisanspruch normalerweise 10 Jahre:

§ 196 BGB: „Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung verjähren in zehn Jahren.“

Anders ist dies aber, wenn der beurkundete Kaufvertrag eine Vollstreckungsklausel enthält. Die Verjährung verlängert sich auf 30 Jahre. So bestimmt nämlich § 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB:

„In 30 Jahren verjähren, soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
(…) 4. Ansprüche aus vollstreckbaren Vergleichen oder vollstreckbaren Urkunden“.

Aus Gründen der Fairness („Waffengleichheit“) dürfte es daher regelmäßig geboten sein, den Anspruch des Käufers auf Räumung und Besitzverschaffung ebenfalls an diese verlängerte Verjährung zu knüpfen, sofern sich der Verkäufer nicht ohnehin auch selbst der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Geschehen kann dies durch eine vertragliche Verjährungsabrede, was § 202 Abs. 2 BGB ermöglicht.

4. Ab wann kann vollstreckt werden? Wie kann man sich schützen?

a) Erteilung einer Vollstreckungsklausel

Die im Kaufvertrag enthaltene Vollstreckungsunterwerfung ermöglicht für sich allein noch keine Zwangsvollstreckung. Erforderlich ist vielmehr, dass der Notar eine sog. Vollstreckungsklausel erteilt. Mit dieser Klausel kann der Gläubiger sodann seinen Anspruch zwangsweise vollziehen.

  • Beispiel 1: Der Verkäufer kann beim Amtsgericht einen Antrag auf Kontopfändung stellen, um seine Kaufpreisforderung durchzusetzen.
  • Beispiel 2: Der Käufer kann den Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Herausgabe des Grundstücks zu betreiben.

Die Voraussetzungen, nach denen der Notar eine Vollstreckungsklausel ausstellt, sollten im Kaufvertrag genau festgelegt werden.

Außerhalb des unternehmerischen Bereichs bietet es sich insbesondere oft an, einen sog. Nachweisverzicht zu vereinbaren. Ohne diesen müsste die zu vollstreckende Forderung sonst durch eine öffentliche Urkunde nachgewiesen werden (§ 726 ZPO). Genau dies würde dem Zweck einer möglichst unkomplizierten Anspruchsdurchsetzung aber widersprechen.

b) Vollstreckungsschutz

Im Praxisalltag hat der Notar nur eine sehr eingeschränkte Überprüfungspflicht, was die Erteilung einer Vollstreckungsklausel betrifft. Wenn zwischen dem Käufer und Verkäufer streitig ist, ob der zu vollstreckende Anspruch besteht, so hat dies der Notar in aller Regel nicht zu überprüfen (z.B. nach erfolgter Anfechtung des Kaufvertrages).

Wird gegen eine Partei die Zwangsvollstreckung durchgeführt, egal ob gegen den Käufer oder Verkäufer, so muss sich diese Partei gerichtlich dagegen wehren. Hierfür ist eine sog. Vollstreckungsabwehrklage zu führen (oft auch als Vollstreckungsgegenklage bezeichnet).

Mit dieser Klage wird das Ziel verfolgt, die Vollstreckung für unzulässig zu erklären (§ 767 ZPO). Gleichzeitig kann eine einstweilige Anordnung beantragt werden (§ 769 ZPO), um die Zwangsvollstreckung bis zum Erlass des endgültigen Urteils vorläufig einstellen zu lassen.

5. Besonderheiten bei einer GbR

Bei der Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, ob am Vertrag eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt ist. Nach den allgemeinen Grundsätzen haften die Gesellschafter mit Ihrem Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft (§ 721 BGB). Die GbR ist selbst rechtsfähig, sodass sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen kann.

Achtung

Eine Vollstreckungsunterwerfung nur der GbR ermöglicht aber noch keine Vollstreckung in das Privatvermögen der an der GbR beteiligten Gesellschafter. An dieser Rechtslage hat auch das umfassende Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts nichts geändert.

Grund dafür ist § 129 Abs. 2 HGB. Hierin bestimmt der Gesetzgeber:

„Aus einem gegen die Gesellschaft gerichteten Vollstreckungstitel findet die Zwangsvollstreckung gegen die Gesellschafter nicht statt.“

Sollte es wirtschaftlich opportun erscheinen, die Zwangsvollstreckung auch gegen die Gesellschafter der GbR betreiben zu können, so muss dies im Kaufvertrag entsprechend berücksichtigt werden. Die Vertragsklausel ist dann so zu gestalten, dass sich auch die jeweiligen Gesellschafter selbst der sofortigen Zwangsvollstreckung in das eigene Vermögen unterwerfen.

6. Fazit

In einem Immobilienkaufvertrag ist die Bestimmung zur Vollstreckungsunterwerfung meist recht kurz und wird von komplexer anmutenden Bestimmungen überschattet. Wegen der herausragenden Bedeutung dieser Vertragsklausel gerade für den Fall, dass es mit der Vertragsabwicklung einmal nicht „rund läuft“, sollte aber immer ein genaues Augenmerk auf ihre Gestaltung gerichtet werden.

Falls Sie einen Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen haben und im Vertragsentwurf über eine solche Klausel gestolpert sind, können Sie sich bei Interesse an einer Vertragsprüfung gerne an uns wenden.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.

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Rechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt