Verkauf von Immobilien durch Erben und Erbengemeinschaften:
Worauf zu achten ist

Immobilienkaufvertrag mit Erben

Einleitung

In einer älter werdenden Gesellschaft kommt es mehr und mehr vor, dass Kaufverträge über Immobilien mit Erben oder Erbengemeinschaften abgeschlossen werden. Viele Käufer und Verkäufer wissen nicht, dass es hier wichtige Dinge zu beachten gilt.

Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Punkte beim Verkauf von Immobilien durch Erben bzw. Erbengemeinschaften. Behandelt werden die folgenden Aspekte:

» Unrichtiges Grundbuch und Grundbuchänderung.
» Kauf vom Erben ohne vorherige Grundbuchberichtigung.
» Zustimmung aller Erben erforderlich.
» Nennung aller Erben im Kaufvertrag.
» Vollmacht und Genehmigung.

1. Unrichtiges Grundbuch und Änderung des Grundbuchs

Der Erbfall hat zur Folge, dass das Eigentum an dem Grundstück vom Erblasser auf die Erben übergeht. Im Grundbuch sind jedoch (noch) nicht die Erben als Eigentümer eingetragen, sondern nach wie vor der Erblasser. Hierdurch wird das Grundbuch unrichtig.

Die Erben haben die Möglichkeit, das unrichtige Grundbuch berichtigen zu lassen. Die Berichtigung erfolgt nach § 22 der Grundbuchordnung (GBO).

• Für die Umschreibung muss der Erbe sein Erbrecht grundsätzlich durch einen Erbschein nachweisen. Ausreichen kann allerdings auch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag, wenn die Verfügung samt der Eröffnungsniederschrift vorgelegt werden (§ 35 GBO).

2. Kauf vom Erben ohne vorherige Berichtigung des Grundbuchs

Wird ein Kaufvertrag abgeschlossen, wird der Käufer nur dann als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wenn der Verkäufer als bisheriger Eigentümer eingetragen war. Dies ergibt sich aus § 39 Abs. 1 GBO:

„Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.“

Eine solche Voreintragung ist allerdings bei Erben entbehrlich. In § 40 Abs. 1 GBO heißt es:

„Ist die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten, so ist die Vorschrift des § 39 Abs. 1 nicht anzuwenden, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll oder wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlaßpflegers oder durch einen gegen den Erblasser oder den Nachlaßpfleger vollstreckbaren Titel begründet wird.“

Diese Vorschrift bezweckt eine Vereinfachung des Grundbuchverfahrens und eine Kostenersparnis der Beteiligten. Nach dem Erbfall soll ein Verkauf der Immobilie durch die Erben möglichst unkompliziert ermöglicht werden.

Eine Eintragung der Erben ist auch dann nicht erforderlich, falls das Grundstück vor dem Eigentumsübergang mit einer Grundschuld belastet werden soll. Eine solche Finanzierungsgrundschuld benötigt der Verkäufer in aller Regel, wenn er den Kauf durch eine Bank finanzieren lässt.

• OLG Celle, Urteil vom 16.08.2019, Az. 18 W 33/19.
• Diese Auffassung ist unter den Gerichten allerdings umstritten.

Wichtig ist der folgende Hinweis:

3. Zustimmung aller Erben erforderlich

Erfolgt der Verkauf nicht durch einen Alleinerben, sondern durch eine Erbengemeinschaft, gelten für die Willensbildung wichtige Besonderheiten.

Beim Verkauf einer zum Nachlass gehörenden Immobilie gilt kein Mehrheitsprinzip. Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinschaftlich und einstimmig über das geerbte Grundstück verfügen.

Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterzeichnen (oder sich wirksam vertreten lassen). Dies ergibt sich aus § 2040 Abs. 1 BGB.

Wird von einem Erben die Zustimmung zum Verkauf verweigert, müssen die übrigen Erben Klage auf Zustimmung erheben (sog. Mitwirkungsklage). Ein Anspruch auf Mitwirkung und Zustimmung ergibt sich aus § 2038 BGB. Die fehlende Zustimmung wird dann durch ein erfolgreiches Urteil ersetzt.

4. Nennung aller Erben im Kaufvertrag

Die Erbengemeinschaft selbst ist nicht rechtsfähig.

• BGH, Beschluss vom 17.10.2006, Az. VIII ZB 94/05.

Aus der fehlenden Rechtsfähigkeit folgt, dass der Kaufvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft geschlossen werden kann. Auch die Auflassung kann nicht von der Erbengemeinschaft erklärt werden.

Erforderlich ist vielmehr, dass alle Erklärungen von jedem einzelnen Erben abgegeben werden.

5. Vollmacht und Genehmigung

a) Handeln mit notarieller Vollmacht

Kaufverträge über Grundstücke müssen nicht zwingend von den Vertragsparteien selbst abgeschlossen werden. Vielmehr können sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen.

Gerade bei größeren Erbengemeinschaften wird häufig auf eine Vollmacht zurückgegriffen. Dies hat den Vorteil, dass nicht alle Erben beim Notartermin anwesend sein müssen und sich stattdessen durch einen ausgewählten Erben vertreten lassen können.

Dabei ist unbedingt zu beachten, dass es sich wegen § 29 GBO um eine notariell beglaubigte Vollmacht handelt. Gerade bei weit entfernt lebenden Erben wird die Vollmacht häufig von einem Notar beurkundet, der nicht auch für den späteren Kaufvertrag beauftragt ist.

Der für den Kaufvertrag zuständige Notar hat dann zu prüfen, ob die Vollmacht rechtlich in Ordnung ist und ob der Verkauf sich an die inhaltlichen Vorgaben der Vollmacht hält.

In formeller Hinsicht ist darauf zu achten, dass die Vollmacht dem beurkundeten Kaufvertrag beigefügt werden soll. So bestimmt der Gesetzgeber im Beurkundungsgesetz:

„Vorgelegte Vollmachten und Ausweise über die Berechtigung eines gesetzlichen Vertreters sollen der Niederschrift in Urschrift oder in beglaubigter Abschrift beigefügt werden.“ (§ 12 Abs. 1 S. 1 BeurkG)

b) Genehmigung bei vollmachtslosem Handeln

Ist die Vollmacht unwirksam oder wird ganz ohne Vollmacht gehandelt, liegt eine Vertretung ohne Vertretungsmacht vor. Die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft können dann den Kaufvertrag und die darin enthaltenen Erklärungen dann nachträglich genehmigen (§ 184 BGB).

Das gleiche gilt, wenn der Kaufvertrag die inhaltlichen Grenzen der Vollmacht überschreitet. Auch hier ist eine nachträgliche Genehmigung durch die vertretenen Erben möglich.

Erfolgt keine Genehmigung, ist der Kaufvertrag unwirksam.

Fazit

Tritt bei einem Immobilienkaufvertrag eine Erbengemeinschaft auf, kann dies zahlreiche Rechtsfragen aufwerfen. Sowohl die Mitglieder der Erbengemeinschaft und vor allem auch der Käufer sollten den Kaufvertrag sorgfältig prüfen, um kostspielige Fehler zu vermeiden.

• Sollten Sie Interesse an einer solchen Prüfung haben, können Sie sich gerne an uns wenden. Mehr erfahren Sie auf der Unterseite zur Vertragsprüfung.

Ist der Kaufvertrag hingegen bereits beurkundet worden und treten dann erstmals Probleme auf, muss genau geprüft werden, ob der Kaufvertrag wirksam ist und welche Rechte im Einzelfall bestehen.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.