„Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind“

Einleitung

In vielen Kaufverträgen über eine Immobilie versichert der Verkäufer, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.

Oft wissen dabei aber weder der Käufer noch der Verkäufer genau, was sich hinter dieser Formulierung verbirgt. In diesem Beitrag erfahren Sie die rechtlichen Hintergründe und die Bedeutung einer solchen Erklärung.

1. Bedeutung der Klausel „Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind“

Die Klausel „Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind“ ist eine bloße Wissenserklärung. Mit ihr teilt der Verkäufer seinen aktuellen Kenntnisstand über Mängel an der Immobilie mit. Eine verbindliche Zusicherung, dass die Immobilie tatsächlich mangelfrei ist, wird hingegen nicht abgegeben.

Aus der Formulierung „der Verkäufer versichert“ darf also nicht geschlossen werden, dass eine Mängelfreiheit versprochen oder sogar garantiert wird.

2. In welchem Zusammenhang steht die Klausel?

Die Wissenserklärung über unbekannte Mängel findet sich als Standardformulierung in vielen Vertragsmustern. Entsprechend häufig greifen Notare auf diese Klausel zurück, wenn es um die Beurkundung eines Kaufvertrages geht.

Thematisch steht die Klausel im Zusammenhang mit einem vereinbarten Haftungsausschluss. Bei Kaufverträgen über Bestandsimmobilien wird die Gewährleistung für Mängel in aller Regel ausgeschlossen.

Die Wissensmitteilung darüber, dass dem Verkäufer keine bestehenden Mängel bekannt sind, flankiert den Haftungsausschluss.

Ohne verbindliche Zusicherung einer Mängelfreiheit kann sich der Käufer nur dann auf Gewährleistung berufen, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Mit der Wissenserklärung teilt der Verkäufer mit, dass ein solches Verschweigen nicht erfolgt ist.

3. Beweiserleichterung durch die Klausel?

a) OLG Koblenz zur Beweislastumkehr

Wie gezeigt, ist eine Wissensmitteilung über unbekannte Mängel weder als Beschaffenheitsvereinbarung noch als Garantie für eine Mängelfreiheit zu verstehen.

Davon abgesehen war es in der Rechtsprechung aber umstritten, ob aus der Klausel eine Beweislastumkehr abgeleitet werden kann.

Nach der normalen Verteilung der Beweislast muss der Käufer beweisen, über das Bestehen von Mängeln getäuscht worden zu sein.

Vor allem das OLG Koblenz hat aus der Wissenserklärung eine Umkehr der Beweislast gefolgert. Danach müsste nun der Verkäufer beweisen, hinsichtlich der versteckten Mängel nicht getäuscht zu haben.

» OLG Koblenz, Beschluss vom 11.12.2018, Az. 12 U 143/18.

b) Widerspruch durch den BGH

Der vom OLG Koblenz entschiedene Fall wurde durch den Bundesgerichtshof anders beurteilt. Danach hat die Wissensmitteilung des Verkäufers keine Beweislastumkehr zur Folge.

Urteil 

„Das Berufungsgericht hat diese Beweislastregel jedoch fehlerhaft angewandt […] Der Senat hat bereits entschieden, dass die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, keine Abweichung von dem Grundsatz rechtfertigt, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft […]. Einer solchen Erklärung kommt kein Beweiswert in Bezug auf eine von dem Verkäufer behauptete Aufklärung zu. Hat diese Aufklärung stattgefunden, liegt es nämlich nahe, dass der Verkäufer nicht länger von einem „unsichtbaren“ Mangel ausgegangen ist.“

BGH, Urteil vom 06.03.2020, Az. V ZR 2/19.

4. Fazit

Die Klausel „Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind“ ist rechtlich nicht weiter komplex. Durch die Entscheidung des BGH sind letzte Unklarheiten beseitigt worden.

Vor allem Käufer sollten beachten, dass die Klausel keine verbindliche Zusicherung einer Mängelfreiheit bedeutet. Sofern der Kaufvertrag noch im Entwurfsstadium ist, könnte eine Vertragsprüfung durch einen Anwalt sinnvoll sein.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.