Reservierungsvereinbarung:
Welche Rechte und Pflichten bestehen?

Einleitung

Reservierungsvereinbarungen zwischen Maklern und Käufern gehören zum Alltag im Immobiliengeschäft. Trotz der Alltäglichkeit dieser Vereinbarungen weisen sie aber eine Fülle von Problemen auf.

In diesem Beitrag wird zunächst aufgezeigt, was die wirtschaftliche und rechtliche Funktion von Reservierungsvereinbarungen ist. Danach folgt eine Darstellung der vielen Probleme sowie der möglichen Rechtsfolgen bei wirksamen und unwirksamen Vereinbarungen.

I. Funktion und Zweck der Reservierung

Mit einer Reservierungsvereinbarung wird der Zweck verfolgt, dass sich ein Kaufinteressent eine Immobilie zum Kauf „sichert“. Für Käufer kann dies dann sinnvoll sein, wenn auch andere Kaufinteressenten bestehen und so die Möglichkeit besteht, dass der Verkäufer die Immobilie an jemand anderen veräußert.

Die beabsichtigte Sicherungsfunktion der Reservierung funktioniert wie folgt:

Für Immobilienmakler bedeutet eine Reservierungsvereinbarung, dass der Makler während der Reservierungsdauer alle weiteren Verkaufsbemühungen einstellen muss. Während der Reservierungsdauer muss der Makler Angebote anderer Kaufinteressenten ablehnen. Gleichzeitig hat sicher der Makler während dieser Zeit dafür einzusetzen, dass der beabsichtigte Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Kaufinteressenten, der die Immobilie „reserviert“, auch tatsächlich abgeschlossen wird.

Diese exklusive Tätigkeit des Maklers für den reservierenden Kaufinteressenten „erkauft“ sich der Kaufinteressent durch die Bezahlung einer Reservierungsgebühr.

§ Info: Teilweise wird die Reservierungsgebühr auch anders bezeichnet, z.B. als „Aufwandsentschädigung“, „Bindungsentgelt“, „Bemühungsentgelt“ oder „Beratungsgebühr“. Eine andere rechtliche Bedeutung haben diese Begriffe nicht.

Viele Reservierungsvereinbarungen sehen vor, dass die Reservierungsgebühr bei Abschluss eines Kaufvertrages auf die Provision angerechnet wird und bei Nichtzustandekommen eines Vertrages ersatzlos verfällt.

» Gerade das ersatzlose Verfallen ist jedoch rechtlich sehr problematisch (dazu unten mehr).

II. Wann ist eine Reservierungsvereinbarung unwirksam?

In der Praxis zeigt sich, dass Reservierungsvereinbarungen sehr fehleranfällig sind. Gerade bei Verträgen zwischen professionellen Maklern und Verbrauchern als Kaufinteressenten sind solche Vereinbarungen oft unwirksam.

Die Gründe für eine Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung können ganz unterschiedlicher Natur sein. Vorliegen können solche Unwirksamkeitsgründe entweder allein oder auch mehrfach.

Zu den wichtigsten Gründen, die zu einer Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der Reservierungsvereinbarung zählen, gehören die folgenden:

1. Verstoß gegen zwingende Formvorschriften

Für Reservierungsvereinbarungen ist in aller Regel keine bestimmte Form gesetzlich vorgeschrieben. Eine Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung aber dann, falls die Vereinbarung einen unzulässigen Druck auf den Kaufinteressenten ausübt. In diesem Fall sind ein Maklervertrag und eine Reservierungsvereinbarung formbedürftig nach § 311b BGB, d.h. sie bedürfen einer notariellen Beurkundung.

» Fehlt es an einer notariellen Beurkundung, ist die Vereinbarung nichtig nach § 125 BGB (Formnichtigkeit).

⚠ Achtung: Durch die ausnahmsweise bestehende Formbedürftigkeit will das Gesetz den Kaufinteressenten schützen. Der Kaufinteressent soll sich nicht gezwungen fühlen, den Kaufabschluss herbeizuführen. Dies soll nur dann zulässig sein, wenn die Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet wurde, da der Kaufinteressent so durch den Notar eingehend über die Risiken der Vereinbarung belehrt werden kann.

Nach der Rechtsprechung liegt ein unzulässiger Druck auf den Kaufinteressenten insbesondere dann vor, wenn die Reservierungsgebühr mehr als 10 bis 15 Prozent der Provision beträgt.

» BGH, Urteil vom 10.02.1988, Az. IVa ZR 268/86.
» BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22.

Wichtig: Die Grenze von 10 bis 15 Prozent der Provision gilt nicht nur bei Verträgen mit Verbrauchern. Auch beim gewerblichen Kauf wenden Gerichte inzwischen diese enge Grenze an.

Das Landgericht Frankfurt a.M. führt dazu aus:

Urteil 

„Zur Überzeugung des Gerichts kommt es bei der Bemessung der „kritischen Grenze“ weder entscheidend auf die Frage an, ob es sich um einen gewerblichen Kauf handelt, noch ob ein Makler eingeschaltet ist oder ob gar und gegebenenfalls in welchem Umfang konkret anderweitige Kaufinteressenten vorhanden sind. Der Bundesgerichtshof hat dabei sogar das berechtigte Interesse eines Maklers, sich den Vermittlungserfolg (und die aufgewandte Mühe und Arbeit) zu sichern, hinter dem Schutz des potenziellen Erwerbers anstehen lassen“.

LG Frankfurt a.M., Urteil vom 21.12.2017, Az. 2-07 O 280/17.

2. Verstoß gegen die guten Sitten

Ist der Makler zugleich auch für den Verkäufer tätig, so darf eine mit dem Kaufinteressenten abgeschlossene Vergütungsvereinbarung Zeit angemessen begrenzt sein. Eine zeitlich unbegrenzte Reservierung verstößt gegen die guten Sitten und ist daher nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB).

» LG Frankfurt, Urteil vom 02.04.1984, Az. 2-24 S 326/83.
» BGH, Urteil vom 10.02.1988, Az. IVa ZR 268/86.

Dies begründet sich wie folgt: Durch den Auftrag mit dem Verkäufer ist der Makler dazu verpflichtet, sich für den Verkäufer für den Verkauf einzusetzen. Eine unbegrenzte Reservierungsdauer würde aber ggf. bedeuten, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen vollständig einstellt und daher gegenüber dem Verkäufer eine Pflichtverletzung begeht.

⚠ Achtung: Eine zeitlich unbegrenzte Reservierungsvereinbarung läuft darauf hinaus, dass sich der Makler gegenüber dem Verkäufer vertragsbrüchig machen würde. Genau das will der Gesetzgeber mit den Vorschriften zur Sittenwidrigkeit verhindern und ordnet in solchen Fällen eine Nichtigkeit an.

Unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit ist eine Reservierungsvereinbarung nur dann unproblematisch, wenn sie auf kurze Dauer befristet ist.

3. Verstoß gegen AGB-Recht

Bei Verträgen zwischen professionellen Immobilienmaklern und Verbrauchern als Kaufinteressenten ist eine Reservierungsvereinbarung regelmäßig unwirksam, wenn es sich bei ihr um eine allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt. Grund dafür ist, dass eine kostenpflichtige Reservierung als unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers aufgefasst wird (§ 307 Abs. 1 & 2 BGB).

» BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22.

Eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten nimmt die Rechtsprechung an, weil Reservierungsvereinbarungen dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages widersprechen. Eine vom Kaufinteressenten zu zahlende Reservierungsgebühr, die bei einem Nichtzustandekommen des Kaufvertrages nicht erstattet wird, kommt einer erfolgsunabhängigen Provision gleich. Es ist aber ein Grundprinzip des Maklerrechts, dass der Makler nur für erfolgreich vermittelte Geschäfte eine Vergütung erhalten soll.

Eine unangemessene Benachteiligung begründet die Rechtsprechung weiterhin auch damit, dass der Kaufinteressent durch eine entgeltpflichtige Reservierung keine nennenswerten Vorteile erhält. Denn trotz Reservierung kann der Kaufinteressent einen Kauf der Immobilie nicht erzwingen.

» BGH, Urteil vom 23.09.2010, Az. III ZR 21/10

Für eine wirksame Reservierungsvereinbarung ist damit nur dann Raum, wenn es sich bei ihr nicht um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, sondern um eine Individualvereinbarung.

Wichtig: Eine Individualvereinbarung liegt allerdings nicht schon deshalb vor, weil die Reservierungsvereinbarung getrennt und zeitlich erst nach dem Maklervertrag abgeschlossen wurde. Es handelt sich nämlich um eine dem Maklervertrag nachgelagerte und diesen ergänzende Regelung.

Urteil 

„Die Beauftragung der beklagten Maklerin durch die Kläger diente dem Zweck, den Klägern eine Möglichkeit zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags nachzuweisen. Diese Maklerleistung stellt die eigentliche Hauptleistung der Beklagten dar. Im Verhältnis dazu erweist sich die von den Parteien ebenfalls getroffene Reservierungsvereinbarung als bloße Nebenabrede […].

Dem steht nicht entgegen, dass der – auch als solcher bezeichnete – Reservierungsvertrag nicht „räumlich“ in den Maklervertrag aufgenommen, sondern in Form eines eigenständigen Vertragsdokuments geschlossen wurde […]. Ebenso wenig ist von ausschlaggebender Bedeutung, dass die Reservierungsvereinbarung dreizehn Monate später als der Maklervertrag zustande kam. Eine allein auf diese formalen Kriterien abstellende Betrachtungsweise ermöglichte es Maklern, Reservierungsvereinbarungen allein durch die Wahl der Vertragsgestaltung der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle zu entziehen.“

BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22.

4. Unwirksamkeit bei Fehlen eines qualifizierten Alleinauftrags?

a) Die Problematik

Eine bisher noch nicht geklärte Frage besteht darin, ob die Wirksamkeit des Reservierungsvertrags davon abhängt, dass der Makler mit dem Verkäufer einen (qualifizierten) Alleinauftrag abgeschlossen hat.

» Worum es sich bei einem Alleinauftrag handelt, erfahren Sie im verlinkten Beitrag

⚠ Achtung: Bei AGB zwischen einem Unternehmer (Makler) und Verbraucher (Kaufinteressent) kann nach der Rechtsprechung selbst ein qualifizierter Alleinauftrag nicht dazu führen, dass die Reservierungsvereinbarung wirksam ist. Die Frage, ob ein Alleinauftrag erforderlich ist, stellt sich hier erst bei einer individuell ausgehandelten Reservierungsvertrag. Siehe Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 22.09.1983, Az. 3 S 152/83.

Von der Rechtsprechung wurde diese Frage bisher noch nicht höchstrichterlich entschieden, während die rechtswissenschaftliche Literatur sie überwiegend bejaht. Für die Annahme, dass eine Reservierungsvereinbarung einen Alleinauftrag voraussetzt, sprechen dabei gewichtige Gründe.

Vergegenwärtigen muss man sich nämlich die Rechtslage des Kaufinteressenten, falls der Makler mit dem Verkäufer keinen qualifizierten Alleinauftrag abgeschlossen hat. In diesem Fall „verpflichtet“ sich der Makler zwar zur Reservierung der Immobilie, kann aber überhaupt nicht verhindern, dass die Immobilie nicht doch an einen anderen Interessenten veräußert wird. Der Eigentümer kann nämlich ohne wirksamen qualifizierten Alleinauftrag weiter frei darüber entscheiden, die Immobilie an Dritte zu verkaufen.

Nur bei einem wirksamen qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer gegenüber dem Makler dazu, die Verkaufsbemühungen ausschließlich dem Makler zu überlassen. Zwischen dem Makler und dem Eigentümer besteht eine Art schuldrechtliches Veräußerungsverbot. Nur so kann der Makler eine Reservierung auch wirklich gewährleisten. Es bleibt nur noch das Restrisiko, dass der Eigentümer seine Verkaufsabsicht aufgibt und die Reservierung dadurch „ins Leere“ geht.

Dass ein Alleinauftrag als Wirksamkeitsvoraussetzung einer Reservierungsvereinbarung anzusehen ist, sieht in der Instanzrechtsprechung auch das Landgericht Hamburg so. Das Landgericht stellt sich dabei allerdings gegen Stimmen in der Literatur und lässt schon einen „einfachen“ Alleinauftrag genügen, verlangt also keinen „qualifizierten“ Alleinauftrag.

Urteil 

„Die Reservierungsvereinbarung war nach ihrem Inhalt oder Gesamtcharakter nicht sittenwidrig. Dies würde voraussetzen, dass sie mit grundlegenden Wertungen der Rechte der Sittenordnung unvereinbar ist oder sich die Sittenwidrigkeit aus einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäftes, in die Inhalt, Beweggrund und Zweck des Geschäftes einzubeziehen sind, ergibt. Hieran fehlt es.

Die von dem Kläger geschuldete Gegenleistung war nicht objektiv wertlos. Nach der geschlossenen Vereinbarung hat sich der mit einem Alleinauftrag versehenen Kläger gegenüber den Beklagten verpflichtet, das Objekt für 30 Tage zu reservieren, mithin es 30 Tage lang nicht einem anderen Interessenten zu vermitteln.“

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2017 – 320 S 156/15.

b) Konsequenzen

Liegt zumindest ein einfacher Alleinauftrag nicht vor, so ist die Reservierungsvereinbarung nichtig wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB).

Sofern lediglich ein einfacher statt eines qualifizierten Alleinauftrages vorliegt, wird man wohl annehmen müssen, dass der Makler hierüber aufklärungspflichtig ist. Wird eine solche Aufklärung unterlassen, kann die Reservierungsvereinbarung wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (§ 123 BGB).

» So z.B. auch Wichert, in: NK-BGB (4. Aufl. 2021), § 652 Rn. 135.

§ Tipp: Um eine rechtliche Auseinandersetzung zu vermeiden, sollten Makler ihre Reservierungsvereinbarung stets durch einen qualifizierten Alleinauftrag mit dem Eigentümer flankieren. Kaufinteressenten wiederum sollten sich vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung stets darüber informieren, ob der Makler einen solchen Alleinauftrag mit dem Verkäufer abgeschlossen hat.

III. Rechtsfolgen bei wirksamer Reservierung

Weniger praxisrelevant sind die Rechtsfolgen einer wirksamen Reservierungsvereinbarung. Zu beachten ist hier vor allem, dass der Makler sich schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er entgegen der Vereinbarung die Immobilie während der Reservierungsdauer an einen Dritten vermittelt..Die Höhe des Schadensersatzes ist dabei eine Frage des konkreten Falles.

IV. Reservierung als Pflichtverstoß gegenüber dem Verkäufer?

Das Thema Reservierung wird üblicherweise nur darauf problematisiert, wie es sich auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Makler und dem Käufer auswirkt.

Tatsächlich ist eine Reservierungsvereinbarung aber auch bzgl. des Verkäufers höchst problematisch. Zu beachten ist nämlich folgendes:

In aller Regel hat der Makler vom Verkäufer den Auftrag erhalten, für die Immobilie einen Käufer ausfindig zu machen. Sofern nicht nur ein normaler Maklervertrag besteht, sondern ein Alleinauftrag abgeschlossen wurde, übernimmt der Makler eine dienstvertragliche Tätigkeitspflicht.

» BGH, Urteil vom 20.03.1985, Az. IVa ZR 223/83.

Durch eine Reservierungsvereinbarung stellt der Makler seine Tätigkeit aber für die Dauer der Reservierung vollständig ein. Dieses Ruhen der Verkaufsbemühungen stellt gegenüber dem Verkäufer eine Pflichtverletzung dar.

Dies hat das Landgericht Frankfurt in einem schon älteren Urteil treffend erkannt:

Urteil 

„Weitere grundsätzliche Bedenken gegen eine Reservierungsvereinbarung bei einem qualifizierten Alleinauftrag folgen vor allem aus der bestehenden Gefahr, daß der Makler mit Einhaltung der Reservierungszusage die Interessen seines Auftraggebers hintenanstellen müßte und damit gegen die ihm gegenüber dem Auftraggeber obliegende Treuepflicht […] verstoßen würde. Der Makler gerät bei der Möglichkeit, besser liegende Angebote wegen der Reservierungsvereinbarung unbeachtet zu lassen oder schon durch längeres Zuwarten die Durchführung des Auftrages zu Lasten seines eigentlichen Auftraggebers zu verzögern, in den Bereich einer Doppeltätigkeit, die ihm beim Alleinauftrag gerade untersagt ist […].“

LG Frankfurt, Urteil vom 02.04.1984, Az. 2-24 S 326/83.

Die Folgen einer solchen Pflichtverletzung können sein, dass der Verkäufer gegenüber dem Makler einen Anspruch auf Schadensersatz erhält. Bei einer schwerwiegenden Pflichtverletzung kann sogar eine Verwirkung der Provision gegeben sein.

⚠ Achtung: Diese Pflichtverletzung kann der Makler nur vermeiden, indem er vor Abschluss einer Reservierungsvereinbarung eine Einwilligung des Verkäufers bzw. Eigentümers einholt.

V. Widerrufsrecht

Oft wird übersehen, dass selbst ein als Individualvereinbarung abgeschlossener Reservierungsvertrag nachträglich unwirksam werden kann, wenn der Maklerkunde sein Widerrufsrecht ausgeübt hat.

Ein solches Widerrufsrecht kann bei Verbraucherverträgen bestehen, d.h. bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Erforderlich ist dafür, dass der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wurde.

» Einzelheiten zum Widerrufsrecht bei Maklerverträgen finden Sie im verlinkten Beitrag.

Insbesondere ist es erforderlich, dass der Makler über das Widerrufsrecht erneut korrekt belehrt, falls die Reservierungsvereinbarung nicht im eigentlichen Maklervertrag enthalten ist, sondern in einem separaten Dokument.

VI. Fazit

Vor allem im Rechtsverkehr mit Verbrauchern sind Reservierungsverträge problematisch und allenfalls als Individualvereinbarung wirksam. Selbst dann bestehen aber hohe Hürden, die in der Praxis nur selten überwunden werden.

Größere Spielräume hat die Reservierungsvereinbarung daher vor allem im rein unternehmerischen Bereich, da ein unternehmerischer Maklerkunde als weniger schutzwürdig angesehen wird als ein Verbraucher.

In jedem Fall empfiehlt es sich, bei rechtlichen Fragen über die Wirksamkeit und Rechtsfolgen einer Reservierungsvereinbarung anwaltliche Hilfe einzuholen.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information, ist nicht abschließend und wird nicht fortlaufend aktualisiert. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt.