Das Erbbaurecht in 10 Fragen erklärt:
Struktur, Rechte und Pflichten im Überblick

Themen: Erbbaurecht & Erbbauvertrag | Erbbauzins & Zinserhöhung | Rechte & Pflichten des Erbbauers | Heimfall

Erbbaurecht – ein Leitfaden

Einleitung

Das Erbbaurecht rückt seit einigen Jahren wieder stärker in den Fokus, nicht nur bei Wohnimmobilien, sondern auch im Gewerbebereich. Steigende Bodenpreise und Baukosten, höhere Zinsen und strengere Anforderungen an Eigenkapital machen den traditionellen Grundstückskauf für viele zur Hürde. Gerade hier kommt das Erbbaurecht ins Spiel, da es eine Alternative zum klassischen „Volleigentum“ bietet.

In der breiten Bevölkerung ist das Erbbaurecht allerdings so gut wie unbekannt. Gerade bei Verbrauchern führt dies zu großer Verunsicherung und zu einem Gefühl, die „Katze im Sack“ zu kaufen.

In diesem Beitrag werden die wichtigsten Aspekte des Erbbaurechts näher erläutert. Der Fokus liegt dabei auf von Verbrauchern genutzten Wohnimmobilien. Auf gewerblich genutzte Immobilien lassen sich die Ausführungen allerdings entsprechend übertragen.

1. Begriffliches: Erbbaurecht oder Erbpacht?

Die Verunsicherung beim Erbbaurecht beginnt oft schon mit den hier verwendeten Begriffen. Anstelle des Begriffs „Erbbaurecht“ ist häufig von einer „Erbpacht“ die Rede.

Beide Begriffe werden heute synonym verwendet, gerade auch in älteren Verträgen. Tatsächlich besteht allerdings zwischen der Erbpacht und dem Erbbaurecht ein großer Unterschied.

Die Erbpacht ist ein weitgehend veraltetes, historisch überkommenes Rechtsinstitut, das sich auf landwirtschaftliche Flächen bezog. Relevant war es auf Länderebene vor Inkrafttreten des BGB im Jahr 1900.

• Die Übergangsregelung in § 63 EGBGB wurde 1947 durch das Alliierte Kontrollratsgesetz Nr. 45 (Art. III und Art. X Nr. 2) teilweise aufgehoben.

Die heute maßgebliche und vom Gesetzgeber verwendete Bezeichnung lautet „Erbbaurecht“. Die wichtigste gesetzliche Quelle ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).

2. Was ist das Erbbaurecht und wie unterscheidet es sich von „Volleigentum“?

a) Trennung von Eigentum am Grundstück und Gebäude

Das Erbbaurecht lässt sich am besten verstehen, wenn man sich die „normale“ Funktionsweise von Grundeigentum vergegenwärtigt:

Nach deutschem Immobilienrecht ist der Eigentümer eines Grundstücks automatisch immer auch Eigentümer eines darauf errichteten Wohngebäudes. Dies ergibt sich aus § 94 BGB, wonach Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks zählen.

In der Konsequenz kann Eigentum an einem Gebäude niemals isoliert erworben werden. Gegenstand eines Immobilienkaufs ist immer das Grundstück samt seiner Bebauung. Es gibt also nur das „Volleigentum“ an allem.

Mit dem 1919 eingeführten Erbbaurechtsgesetz hat der Gesetzgeber dieses Trennungsverbot aufgehoben. Seither ist es möglich, Eigentum am Grundstück und Eigentum am Gebäude zu trennen.

b) Funktionsweise des Erbbaurechts

Wie das Erbbaurecht genau funktioniert, zeigt ein Blick auf die einzelnen Bestandteile des Begriffs „Erbbaurecht“:

Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht, das für seine Wirksamkeit – wie das „Volleigentum“ – in das Grundbuch eingetragen werden muss. Hierdurch unterscheidet es sich von einer bloßen Miete oder Pacht, weshalb der Begriff „Erbpacht“ äußerst unpassend und verwirrend ist.

Das Erbbaurecht ermöglicht es dem Inhaber – also dem Erbbauberechtigten –, auf fremdem Grundstück zu bauen (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Die Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden bleiben zwar unverändert, allerdings geht die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit auf den Erbbauberechtigten über. Der Inhaber des Erbbaurechts wird gewissermaßen zum wirtschaftlichen Eigentümer auf Zeit.

Zugleich ist das Erbbaurecht vererblich, belastbar und verkäuflich, kann also später auf andere übertragen werden.

3. Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

a) Für Erbbauberechtigte (Nehmerseite)

Für Inhaber bzw. Erwerber des Erbbaurechts liegt der zentrale Vorteil des Erbbaurechts vor allem auf der wirtschaftlichen Seite. Der Erwerb eines Erbbaurechts ist meist deutlich günstiger und fordert weniger Eigenkapital als der Abschluss eines klassischen Kaufvertrages für den Erwerb von „Volleigentum“. Die meist lange Laufzeit des Erbbaurechts bietet zugleich eine Nutzungssicherheit auch über Generationen hinweg.

Ein gewisses Risiko in der Planbarkeit besteht allerdings darin, dass sich der Erbbauzins nachträglich erhöhen kann (nähere Infos dazu unter 6). Wie hoch der geschuldete Erbbauzins in 15-20 Jahren sein wird, lässt sich kaum zuverlässig einschätzen.

b) Für Erbbaurechtsgeber (Geberseite)

Auch für Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsgeber bietet das Erbbaurecht einige Vorteile. Vor allem Gemeinden und staatlich gehaltene Unternehmen können wohnungspolitisch steuern, wie Grundstücke verwendet werden sollen. Zugleich erhält der Grundeigentümer durch den Erbbauzins eine regelmäßige Einnahmequelle und sichert sich den Wert von Grund und Boden.

Nachteilig wirken dagegen der laufende Verwaltungsaufwand und mögliche Konflikte in der langjährigen Vertragsbeziehung (etwa bei Zinsanpassungen oder vertragswidriger Nutzung). Weiterhin müssen zum Vertragsende regelmäßig Entschädigungen für das Bauwerk geleistet werden, was rechtzeitige Rückstellungen erforderlich machen kann.

4. Wie entsteht das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht entsteht durch Abschluss eines notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrags zwischen dem Grundstückseigentümer (=Erbbaurechtsgeber) und dem Erwerber (=Erbbauberechtigter). Dies ergibt sich aus § 11 Abs. 2 ErbbauRG.

Wie bei einem regulären Kaufvertrag zum Erwerb von „Volleigentum“ setzt auch das Erbbaurecht voraus, dass eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt (§ 873 BGB). Für das Erbbaurecht wird zudem ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt angelegt (§ 14 ErbbauRG).

Steuerrechtlich ist das Erbbaurecht den Grundstücken ausdrücklich gleichgestellt (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Bei der Bestellung und Übertragung des Erbbaurechts fällt also eine Grunderwerbsteuer an.

• Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist dabei nicht der Wert des Bodens, sondern in aller Regel der kapitalisierte Erbbauzins.

5. Erbbauzins: Was wird im Erbbauvertrag vereinbart?

Zum Erbbauzins können sich viele rechtlich komplexe Fragen stellen. Für das Verständnis sind vor allem die folgenden Aspekte entscheidend.

a) Begriff und Funktionsweise des Erbbauzinses

Der Erbbauzins ist das laufende Entgelt für die Nutzung des fremden Grundstücks. Vereinbart werden kann eine periodische Zahlung über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg oder ausnahmsweise eine einmalige, kapitalisierte Zahlung.

In der Praxis wird am häufigsten eine Zahlung quartalsweise, halbjährlich oder jährlich vereinbart, gerade bei Wohngrundstücken.

b) Höhe des Erbbauzinses

Der Erbbauzins muss marktgerecht sein, um von der Geber- und Nehmerseite akzeptiert zu werden. Allerdings bestehen hierzu keine konkreten rechtlichen Vorgaben.

Die Höhe des Erbbauzinses kann zwischen den Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbart werden. Eine Grenze findet die Vertragsfreiheit nur in Ausnahmefällen, insbesondere bei Sittenwidrigkeit und Wucher (§ 138 BGB).

In der Praxis wird der Erbbauzins üblicherweise als jährlicher Prozentsatz des Grundstückswertes festgelegt. Die Höhe des jährlichen Zinses bewegt sich dabei meist zwischen zwei und sechs Prozent des aktuellen Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks. Maßgebliche Bemessungsgrundlage ist somit der Bodenwert bzw. Bodenrichtwert.

• Zinssätze am oberen Ende dieser Spanne finden sich eher im gewerblichen Bereich. Bei Wohnimmobilien sind 2 bis 4 Prozent üblich.
• Im Erbbaurechtsvertrag wird in aller Regel eine feste Summe genannt sein, die sich aus dieser Berechnung ergibt.

Die Ermittlung marktgerechter Erbbauzinsen ist damit alles andere als einfach. Kommunen beauftragen hierfür daher häufig spezialisierte Sachverständige.

c) Absicherung des Grundeigentümers

Ist ein wiederkehrender Erbbauzins vereinbart, finden hierauf die Vorschriften über Reallasten Anwendung (§ 9 ErbbauRG). Der Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsgeber erhält so eine dingliche Sicherheit. Diese dient ihm als Schutz, falls der Erbbaurechtsnehmer mit der Zinszahlung in Verzug geraten sollte.

Häufig sieht der beurkundete Vertrag auch vor, dass der Erbbauberechtigte sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Auf diese Weise kann bei Zahlungsverzug vollstreckt werden, ohne dass ein kostspieliger und langjähriger Gerichtsprozess geführt werden muss.

• Bei „normalen“ Kaufverträgen ist es ebenfalls völlig üblich, dass sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Mehr zu dieser Vollstreckungsklausel finden Sie im hier verlinkten Beitrag.

6. Erbbauzins: Wann darf er nachträglich erhöht werden?

Die lange Laufzeit des Erbbaurechts macht es erforderlich, dass die Höhe des Erbbauzinses im Laufe der Zeit angepasst werden muss. Eine nachträgliche Erhöhung des Erbbauzinses ist dabei rechtlich überaus komplex und streitanfällig.

a) Allgemeines zur Erhöhung

Im Ausgangspunkt muss beachtet werden, dass eine Erhöhung des Zinses vom Grundeigentümer nicht willkürlich und grundlos verlangt werden kann. Bereits bei der Bestellung des Erbbaurechts sollte idealerweise darauf geachtet werden, die Voraussetzungen für eine Zinserhöhung detailliert im beurkundeten Vertrag festzulegen.

Die gängigste Form der nachträglichen Erhöhung ist die Anpassung des Zinses über eine Wertsicherungsklausel. Eine solche Klausel enthält nahezu jeder Erbbauvertrag.

Zweck der Wertsicherungsklausel ist es, den inflationsbereinigten Wert des Erbbauzinses über die gesamte Laufzeit zu erhalten. Hierzu wird die Veränderung des Erbbauzinses meist an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gebunden.

b) Besonderheiten bei Wohnimmobilien

Bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken sind wichtige Einschränkungen zu beachten. Durch § 9a ErbbauRG wird die Anpassung des Erbbauzinses gesetzlich stark reglementiert, um den Erbbauberechtigten als Nutzer eines Wohngebäudes zu schützen.

So darf insbesondere eine Wertsteigerung des Bodens für eine Zinserhöhung nicht herangezogen werden. Dieses 1974 eingeführte Verbot hat seinen Grund darin, dass der Inhaber des Erbbaurechts vor stark ansteigenden Grundstückspreisen geschützt werden soll.

Wichtig: Für Erbbaurechte zu Wohnzwecken gilt eine gesetzliche Billigkeitskontrolle:

• Erhöhungen dürfen nur in angemessenen Intervallen erfolgen. Möglich ist eine Erhöhung frühestens nach drei Jahren seit Bestellung bzw. seit der letzten Anpassung.
• Auch der Umfang der Erhöhung muss angemessen sein.

7. Laufzeit, Beendigung und Verlängerung des Erbbaurechts

a) Laufzeit und Vertragsdauer des Erbbaurechts

Die Besonderheit des Erbbaurechts besteht darin, dass dem Berechtigten eine Nutzungsmöglichkeit auf Zeit eingeräumt wird. Das Erbbaurecht wird also befristet bestellt, wobei im Wohnbereich längere Laufzeiten üblich sind als im gewerblichen Bereich.

Für die konkrete Vertragsdauer bestehen keine gesetzlichen Vorgaben. Allerdings ist die Laufzeit des Erbbaurechts eine zentrale Größe für die Kalkulation und Planbarkeit auf beiden Seiten. Im Wohnbereich haben sich bei der erstmaligen Bestellung des Erbbaurechts daher Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren etabliert.

b) Verlängerung des Erbbaurechts

Vor Auslaufen kann das Erbbaurecht verlängert werden. Die Verlängerung dient der Fortsetzung des bestehenden Vertragsverhältnisses.

Erforderlich für die Verlängerung ist eine notarielle Vereinbarung, in der auch Änderungen des bisherigen Vertrages möglich sind (z.B. zur Höhe des Erbbauzinses).

Tipp: Eine Verlängerung des Erbbaurechts sollte möglichst frühzeitig geklärt werden (z.B. 10 Jahre vor dem Laufzeitende). Andernfalls entstehen vor allem beim Erbbauberechtigten Planungs- und Finanzierungsrisiken zum Laufzeitende.

c) Entschädigung bei Zeitablauf

Mit Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht. Bei einem solchen Erlöschen schuldet der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG).

Einzelheiten zur Entschädigung werden in aller Regel im Notarvertrag geregelt. Dies gilt etwa für die prozentuale Höhe der Entschädigung, die Ermittlung des Verkehrswertes (z.B. durch einen Sachverständigen) oder für die Fälligkeit.

Wichtig: Für Wohnerbbaurechte, die für einkommensschwache Personen bestellt wurden, gilt eine Mindestentschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes.

• § 27 Abs. 2 ErbbauRG spricht von „minderbemittelten Bevölkerungskreisen“ und von einem „gemeinen Wert“.

Davon abgesehen, ist eine Entschädigung von 100 % in den meisten Fällen fair und schafft klare Anreize auf beiden Seiten:

• Der Erbbauberechtigte investiert bis zum letzten Vertragsjahr in Pflege, Sanierung und Effizienz, weil jeder investierte Euro den späteren Wert (und damit die Entschädigung) stützt, statt kurz vor Laufzeitende „abzuschalten“ und das Gebäude verfallen zu lassen.
• Der Grundstückseigentümer erhält im Gegenzug ein objektiv werthaltiges, instandgehaltenes Gebäude zurück, vermeidet Substanzverfall und reduziert Streit über Restwerte.

c) Ausnahmsweise keine Entschädigung bei Zeitablauf

Eine äußerst wichtige Regelung zum Anspruch auf Entschädigung enthält § 27 Abs. 3 ErbbauRG. Darin heißt es:

„Der Grundstückseigentümer kann seine Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung dadurch abwenden, daß er dem Erbbauberechtigten das Erbbaurecht vor dessen Ablauf für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks verlängert; lehnt der Erbbauberechtigte die Verlängerung ab, so erlischt der Anspruch auf Entschädigung. Das Erbbaurecht kann zur Abwendung der Entschädigungspflicht wiederholt verlängert werden.“

Das Gesetz ordnet also einen vollständigen Verlust des Anspruchs auf Entschädigung an, wenn der Inhaber des Erbbaurechts einer Vertragsverlängerung nicht zustimmt.

Wichtig: Voraussetzung von § 27 Abs. 3 ErbbauRG ist ein wirksames Verlängerungsangebot. Das Angebot muss jedenfalls so rechtzeitig erfolgen, dass eine notarielle Verlängerung des Erbbaurechts vor dem Zeitablauf überhaupt noch möglich ist. Auch darf das Angebot für den Erbbauer keine nachteiligen Änderungen beinhalten. Andernfalls führt die Ablehnung nicht zu einem Verlust des Entschädigungsanspruchs.

• BGH, Urteil vom 03.10.1980, Az. V ZR 125/79: Ein Verlängerungsangebot nur acht Tage (!) vor dem Ende der Vertragslaufzeit genügt nicht.

8. Kauf, Verkauf und Übertragung des Erbbaurechts

a) Das Erbbaurecht ist veräußerlich

Das Erbbaurecht ist ein veräußerliches, grundstücksgleiches Recht. Als solches kann ein einmal bestelltes Erbbaurecht somit gekauft und verkauft werden.

Die Übertragung des Erbbaurechts durch einen Kaufvertrag setzt eine notarielle Beurkundung und eine Eintragung in das Grundbuch voraus.

b) Zustimmung durch den Grundstückseigentümer

Anders als bei klassischem „Volleigentum“ an einer Immobilie gibt es bei der Übertragung des Erbbaurechts eine entscheidende Hürde: erforderlich ist die Zustimmung durch den Grundstückseigentümer.

Im Erbbaurechtsvertrag ist nahezu immer geregelt, dass eine Übertragung des Erbbaurechts von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig ist. Ein solches Zustimmungserfordernis wird vom Gesetzgeber ausdrücklich ermöglicht (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG).

Warum braucht es die Zustimmung?

Durch die Zustimmung will der Grundstückseigentümer sicherstellen, dass der neue Erbbauberechtigte alle Pflichten zuverlässig erfüllt, vor allem den pünktlichen Erbbauzins zahlt und vertragliche Bindungen (z.B. Nutzungszweck, Instandhaltung, Versicherungen) übernimmt und einhält. Deshalb wird in der Praxis häufig die Bonität des Erwerbers geprüft (Einkommens-/Vermögensnachweise, Finanzierungsbestätigung).

Grenzen der Zustimmungskontrolle

Die Zustimmung darf nicht willkürlich verweigert werden (§ 7 ErbbauRG). Sie muss erteilt werden, wenn durch die Veräußerung der Vertragszweck nicht gefährdet wird und die Person des Erwerbers eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung erwarten lässt.

• Eine begründete Verweigerung kommt insbesondere in Betracht bei zweifelhafter Liquidität, offenkundig unzureichender Finanzierung oder klaren Anhaltspunkten für künftige Vertragsverstöße.

Klage auf Zustimmung

Verweigert der Grundstückseigentümer seine Zustimmung ohne sachlichen Grund, kann der Erbbauberechtigte die Zustimmung einklagen. Die gerichtliche Entscheidung ersetzt die Erklärung des Eigentümers und genügt anschließend für die Grundbucheintragung.

• Zuständig ist das Amtsgericht am Belegenheitsort des Grundstücks (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG).

9. Welche Pflichten hat der Erbbauer? (Bau, Instandhaltung usw.)

Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis zwischen der Geber- und Nehmerseite. Anders als beim klassischen Kaufvertrag zur Übertragung von „Volleigentum“ kann der Erbbauvertrag nicht durch eine einzelne Transaktion erfüllt werden, sondern bindet die Vertragsparteien für viele Jahrzehnte aneinander.

Aufgrund dieser Dauernatur werden im notariellen Vertrag über das Erbbaurecht in aller Regel verschiedene Pflichten des Erbbauberechtigten vereinbart. Gesetzliche Grundlage für solche vertraglichen Pflichten ist § 2 ErbbauRG.

Abgesichert werden die Verpflichtungen durch vertragliche Sanktionen. Je nach Pflichtverletzung kann beispielsweise eine Vertragsstrafe oder ein Heimfall vereinbart werden.

Die in der Praxis wichtigsten Pflichten beziehen sich auf folgende Bereiche:

a) Baupflicht

Die erste und grundlegendste Pflicht entsteht oft direkt nach Vertragsabschluss: die Verpflichtung zum Bau innerhalb einer vorgegebenen Frist.

• Hierzu wird im Erbbaurechtsvertrag eine Bau- bzw. Fertigstellungspflicht festgelegt (inkl. Fristen, Qualitäten, ggf. Nutzungsbindung). Eine solche Pflicht ist allgemein üblich und sichert den Vertragszweck. Das Grundstück soll bebaut und bestimmungsgemäß genutzt werden.
• Der Bauvorgang und die Planung erfolgt dabei eigenverantwortlich durch den Erbbaurechtsnehmer.

b) Pflicht zur Instandhaltung

Der Erbbauberechtigte muss das Bauwerk während der gesamten Laufzeit ordnungsgemäß erhalten und erforderliche Maßnahmen der Instandhaltung durchführen. Der notarielle Vertrag sieht hier häufig ein Besichtigungsrecht des Grundstückseigentümers vor, um die Erfüllung zu kontrollieren.

Die Instandhaltungspflicht hat vor allem für den Grundstückseigentümer eine große wirtschaftliche Bedeutung:

• Der Wert des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes ist die faktische Garantie für die regelmäßige Zahlung des Erbbauzinses. Ein verfallenes oder mangelhaft instand gehaltenes Gebäude reduziert den Wert des gesamten Erbbaurechts. Sinkt dieser Wert, sinkt auch die Sicherheit für den Erbbauzins, da das Erbbaurecht im Falle einer Zwangsvollstreckung weniger einbringen würde.
• Die Instandhaltung betrifft auch die Verkehrssicherungspflicht. Wird das Gebäude mangelhaft instand gehalten und es kommt zu Schäden (z.B. durch herabfallende Teile), haftet der Erbbauberechtigte. Der Eigentümer vermeidet so potenzielle rechtliche Verstrickungen und teure Schadensersatzansprüche Dritter.

c) Versicherungspflicht und Pflicht zum Wiederaufbau

Ein Haus kann durch Feuer oder Elementarschäden zerstört werden. Deshalb sind detaillierte Regelungen zu Versicherung und Wiederaufbau essenziell und können zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden.

• Versicherungspflicht: Der Erbbaurechtsnehmer verpflichtet sich, eine Gebäudeversicherung (gegen Feuer und Elementarschäden) abzuschließen und aufrechtzuerhalten. Kommt der Erbbauberechtigte dem nicht nach, kann vertraglich vorgesehen werden, dass der Grundstückseigentümer den Schutz auf Kosten des Erbbauberechtigten sicherstellt.
• Wiederaufbaupflicht: Wird das Gebäude zerstört, kann der Erbbauberechtigte dazu verpflichtet werden, einen Wiederaufbau innerhalb bestimmter Fristen durchzuführen. Das Geld aus der Gebäudeversicherung dient primär diesem Zweck.

Solche Pflichten sind für den Grundstückseigentümer wichtig, da sie seine boden- und wohnpolitischen Ziele absichern.

d) Pflicht zur zweckgerichteten Verwendung

Das Gesetz ermöglicht es, im Erbbauvertrag die „Verwendung des Bauwerks“ detailliert zu regeln (§ 2 Nr. 1 ErbbauRG). Der Begriff der „Verwendung“ ist dabei weit zu verstehen. Relevant können soziale, wirtschaftliche und ideelle Gesichtspunkte sein.

Besonders relevant sind die wirtschaftlichen Gesichtspunkte. So kann der Erbbaurechtsvertrag etwa vorsehen, dass ausschließlich eine reine Wohnnutzung zulässig sein soll. Wird eine gewerbliche Bebauung dagegen erlaubt, kann dies auf ganz bestimmte Wirtschaftszweige begrenzt werden.

In vielen Bundesländern treten die christlichen Kirchen auf der Geberseite auf. Die hier abgeschlossenen Verträge enthalten oftmals Sanktionen, falls ein Kirchenaustritt erfolgt oder kirchenfeindliche Aktivitäten ergriffen werden.

• Wichtig: Bei der Vertragsgestaltung ist in solchen Fällen auf eine hinreichende Bestimmtheit zu achten.
• Siehe z.B. Landgericht Flensburg, Urteil vom 22.11.2019, Az. 3 O 18/19: Heimfall bei Kirchenaustritt und verweigerte Zustimmung der Veräußerung an ein Nicht-Kirchenmitglied ist nicht sittenwidrig.

e) Kosten und Lasten des Grundstücks

In § 2 Nr. 3 ErbbauRG ermöglicht der Gesetzgeber eine Vereinbarung über die „Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben“. Entsprechende Regelungen finden sich in nahezu jedem Erbbauvertrag.

Diese Kosten werden regelmäßig vollständig vom Erbbauberechtigten übernommen. Hierdurch wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der Erbbauer wirtschaftlicher Nutzer des gesamten Grundstücks ist.

Zu den erfassten Lasten und Abgaben zählen vor allem folgende Kosten:

• Grundsteuer.
• Kommunalabgaben wie Erschließungs-, Ausbau-, Straßenbaubeiträge.
• Kosten für Müllabfuhr sowie Kanal- und Straßenreinigung.

10. Heimfall: Bedeutung, Voraussetzungen und Folgen

a) Heimfall: Was ist das?

Die Möglichkeit eines Heimfalls sorgt vor allem bei Verbrauchern für Unsicherheit. Tatsächlich sind Fälle, in denen es zu einem Heimfall kommt, relativ selten.

Beim Heimfall handelt es sich um ein Sicherungsinstrument des Grundstückseigentümers, das eine Übertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer vorsieht. Dementsprechend versteht das Gesetz den Heimfall als „eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen“ (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG).

Wichtig: Ein Heimfall tritt nicht automatisch „von selbst“ ein. Er greift nur, wenn der notarielle Erbbaurechtsvertrag klar festlegt, unter welchen Voraussetzungen die Übertragung auf den Grundstückseigentümer erfolgen soll.

b) Anwendungsfälle und Tatbestände

In den gängigen Erbbaurechtsverträgen wird der Heimfall nahezu immer an eine Pflichtverletzung des Erbbauberechtigten geknüpft. Zu den wichtigsten Pflichtverletzungen, die als Auslöser des Heimfalls in Betracht kommen, gehören dabei:

• Erheblicher Zahlungsrückstand. Für einen Heimfall reicht dabei nicht schon jeder Zahlungsverzug. Erforderlich ist, dass der Erbbauberechtigte mit dem Erbbauzins mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge im Rückstand ist (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
• Verstöße gegen die Bauverpflichtung oder sonstige verwandte Pflichten.
• Zweckwidrige Nutzung des Erbbaurechts.
• Schwerwiegende Verletzungen von Treuepflichten.

Wichtig: Bei all diesen und anderen Pflichtverletzungen muss im Rahmen der Vertragsgestaltung genau überlegt werden, ob anstelle des Heimfalls auch mildere Sicherungsinstrumente vereinbart werden sollten. Denkbar ist beispielsweise die Vereinbarung einer Vertragsstrafe, die einem Heimfall als „Warnschuss“ auch vorgeschaltet werden kann.

c) Ausübung des Heimfalls

Liegen die vertraglich geregelten Voraussetzungen des Heimfalls vor, muss der Grundstückseigentümer sich aktiv darauf berufen. Der Anspruch auf Rückübertragung des Erbbaurechts entsteht also nicht automatisch, sondern muss ausdrücklich erklärt werden.

Bei Grundstücken der öffentlichen Hand unterliegt die Geltendmachung des Heimfalls einer strengen Ausübungskontrolle. Allerdings hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass Gemeinden Heimfallklauseln auch hart einsetzen dürfen, wenn der Erbbauberechtigte etwa eine vertragliche Bauverpflichtung schuldhaft verletzt hat.

• BGH, Urteil vom 19.01.2024, Az. V ZR 191/22.

d) Entschädigungsanspruch

Der Verlust des Erbbaurechts ist für den Erbbauberechtigten eine wirtschaftlich harte Sanktion. Als Entschädigung hierfür hat der Grundstückseigentümer daher eine angemessene Vergütung an den Erbbaurechtsnehmer zu zahlen (§ 32 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG).

Was als angemessen gilt, kann und sollte vertraglich genau festgelegt werden. Fehlt eine Regelung, orientiert sich die Praxis häufig an etwa zwei Dritteln des Werts des Erbbaurechts.

• Empfehlenswert kann es sein, weiterhin auch andere Fragen zur Entschädigung zu regeln, etwa zum Bewertungsverfahren (z.B. Gutachter) oder zur Fälligkeit.

Zugleich eröffnet das Gesetz den Parteien die Möglichkeit, einen völligen Ausschluss der Entschädigung zu vereinbaren (§ 32 Abs. 1 S. 2 ErbbauRG). Ein solcher Ausschluss sollte allerdings – wenn überhaupt – nur krassen Ausnahmefällen vorbehalten sein.

Fazit zum Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist nicht ganz so „greifbar“ und verständlich wie der Erwerb normalen Volleigentums durch einen Kaufvertrag. Dennoch bietet das Erbbaurecht gerade Verbrauchern wichtige Vorteile: geringere Einstiegskosten, planbare Zahlungen über den Erbbauzins und die Möglichkeit, in guten Lagen Eigentum am Gebäude aufzubauen, ohne Grund und Boden kaufen zu müssen.

Richtig gestaltet, schafft es langfristige Sicherheit und bleibt flexibel für verschiedene Lebensphasen (z.B. Verkauf und Vererbung des Erbbaurechts, Verlängerung etc.).

Das Erbbaurecht kann eine finanziell und städtebaulich kluge Alternative sein – wenn der Vertrag passt. Bei rechtlichen Fragen zur erstmaligen Bestellung oder zur späteren Übertragung (Verkauf bzw. Kauf) stehen wir gerne zur Verfügung.

– FAQ –
Häufige Fragen zum Erbbaurecht

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Dieser Beitrag enthält keine Rechtsberatung und dient lediglich der allgemeinen Information.