Untersuchung der Immobilie durch den Käufer: Was ist zu beachten?

Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Vertragsrecht, Untersuchung der Immobilie

1. Welche Rechtsfolgen hat die Untersuchung?

Die wenigsten Käufer sind dazu bereit, “die Katze im Sack” zu kaufen. Vor dem Abschluss des Kaufvertrages wird die jeweilige Immobilie daher in aller Regel besichtigt und untersucht.

Für den Käufer hat die Untersuchung den Zweck, Mängel zu erkennen. Werden Mängel erkannt, kann der Käufer seinen Kaufentschluss noch einmal überdenken oder den Preis nach unten verhandeln.

Wichtig: Die Untersuchung des Hauses, der Eigentumswohnung oder des Grundstücks ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von großer Bedeutung. Nach § 442 BGB hat der Käufer nämlich keine Gewährleistungsrechte, wenn er einen Mangel aus grober Fahrlässigkeit nicht erkennt.

» Ausnahme: Dem Käufer stehen Gewährleistungsrechte in diesem Fall nur dann zu, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Die arglistige Täuschung muss der Käufer allerdings beweisen können.

Der Käufer hat also keinen Anspruch auf Gewährleistung, wenn er den Mangel bei der Untersuchung hätte erkennen müssen und keine arglistige Täuschung durch den Verkäufer vorliegt!

2. Untersuchung durch einen Sachverständigen

Oft erfolgt die Besichtigung und Untersuchung der Immobilie nicht durch den Käufer allein, sondern durch einen beauftragten Sachverständigen. Hier ist zu beachten, dass der Sachverständige der “verlängerte Arm” des Käufers ist. Dem Käufer wird daher die grobe Fahrlässigkeit des Sachverständigen zugerechnet!

» Rechtsfolge: Wenn der Sachverständige einen Mangel aus grober Fahrlässigkeit übersieht, hat der Käufer keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer! Eine Ausnahme gilt auch hier nur, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Wichtig: Wenn der Käufer wegen eines Fehlers des Gutachters keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer hat, kann er den Gutachter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen!

3. Hat der Käufer eine Untersuchungspflicht?

Nach der Rechtsprechung ist der Käufer nicht verpflichtet, die Immobilie vor dem Kauf selbst zu untersuchen oder einen Sachverständigen zu beauftragen. Der Käufer handelt daher nicht grob fahrlässig, wenn er keine Untersuchung vornimmt und Mängel deshalb nicht erkennt.

» Rechtsfolge: Der Verkäufer kann nicht geltend machen, dass Mängel bei einer Untersuchung problemlos hätten erkannt werden können und daher nach § 442 BGB keine Gewährleistung bestehe.

Auch bei Kaufverträgen unter Kaufleuten besteht für den Käufer keine Untersuchungspflicht. Die Untersuchungspflicht des § 377 HGB gilt lediglich für den Kauf beweglicher Sachen.

© Rechtsanwalt C.D. Franz, 2015-2016

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Über den Autor

Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Gewährleistung, FrankfurtRechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Vertragsrecht und das Immobilienrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt