Was ist ein Energieausweis? Was ist zu beachten?

Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Vertragsrecht, Energieausweis

1. Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Dokument über das Energieprofil und die Energieeffizienz von Gebäuden. Der Energieausweis soll sowohl Käufer als auch Mieter dabei unterstützen, eine möglichst energiesparende Immobilie auszuwählen.

Durch die Gesetzesänderung vom. 16.10.2013 sind Verkäufer dazu verpflichtet, dem potenziellen Käufer bei der Besichtigung der Immobilie einen Energieausweis vorzulegen. Sofern eine Besichtigung nicht stattfindet, ist der Ausweis auf Verlangen des Käufers, spätestes aber unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages zu übergeben (§ 16 II EnEV).

Ab dem Zeitpunkt der Ausstellung hat der Ausweis eine Gültigkeit von 10 Jahren (§ 17 VI EnEV).

2. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

In Immobilienanzeigen haben Verkäufer, Vermieter und Makler gemäß § 16a EnEV folgende Plfichtangaben zu machen:

» Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis).

» Wert des Endenergiebedarfs bzw. Endenergieverbrauchs für das Gebäude.

» Wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes.

» Baujahr des Gebäudes (nur bei Wohngebäuden).

» Energieeffizienzklasse (nur bei Wohngebäuden).

Vorsicht Abmahnfalle: Die genannten Pflichtangaben sind seit dem 01. Mai 2014 zwingendes Recht und damit für alle Verkäufer, Vermieter und Immobilienmakler verbindlich. Ein Verstoß gegen die Pflichtangaben ist ein abmahnfähiger Wettbewerbsverstoß! Im Wettbewerbsrecht können die Kosten einer Abmahnung schnell einen vierstelligen Betrag annehmen!

3. Welche Energieausweise gibt es?

Es ist zwischen zwei Arten von Energieausweises zu unterscheiden. Zum einen gibt es den Verbrauchsausweis, zum anderen den Bedarfsausweis.

a) Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis ist deutlich kostengünstiger als der Bedarfsausweis, andererseits aber auch weniger aussagekräftig. Die Kosten des Energieverbrauchsausweis betragen etwa 50 Euro.

Durch den Verbrauchsausweis wird die tatsächlich verbrauchte Energiemenge ausgewiesen, die für die Beheizung des Gebäudes und für warmes Wasser erforderlich ist. Bei Nichtwohngebäuden kommen zusätzliche Werte hinzu, insbesondere für die Beleuchtung, Kühlung und Lüftung. Die tatsächlich verbrauchte Energiemenge, die im Verbrauchsausweises genannt wird, beruht auf den Angaben des Nutzers über die vergangenen 3 Jahre.

Die wesentliche Schwachstelle des Verbrauchsausweises besteht darin, dass der tatsächliche Energieverbrauch von Nutzer zu Nutzer unterschiedlich ist. Jede Person hat beispielsweise ihre eigenen Heizungsgewohnheiten, weshalb der Verbrauchsausweis nur einen groben Anhaltspunkt bieten kann.

b) Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis wird die benötigte Energiemenge rechnerisch ermittelt. Wegen des höheren Aufwands ist der Bedarfsausweis mit Kosten von etwa 300 bis 500 Euro etwas teurer als der Verbrauchsausweis, dafür aber auch aussagekräftiger.

Die Berechnung des Energiewertes erfolgt auf der Grundlage der technischen Beschaffenheit des Gebäudes (Mauerstärke, Form des Gebäudes, Baumaterial, Nutzungsgrad der Heizungsanlage, etc.). Wegen der standardisierten Berechnung des Energieverbrauchs bietet der Bedarfsausweis eine zuverlässige Information über die künftig anfallende Energiemenge.

c) Welcher Ausweis ist der Richtige?

Je nach Gebäude haben Eigentümer entweder die frei Wahl zwischen dem Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweis oder sind dazu verpflichtet, einen Bedarfsausweis ausstellen zu lassen. Einzelheiten können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

Art des Gebäudes Art des Energieausweises
Nichtwohngebäude Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten,
Bauantrag nach dem 01.11.1977
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1-4 Wohneinheiten,
Bauantrag vor dem 01.11.1977
Bedarfsausweis
Neubau Bedarfsausweis
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Über den Autor

Rechtsanwalt für Immobilienrecht, FrankfurtRechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Vertragsrecht und das Immobilienrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt