Nachweistätigkeit des Immobilienmaklers:
Keine Provision ohne Nennung des Namens

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.07.2025, Az. 6 U 120/24

Vorhergehend: LG Neuruppin, 24.10.2024 – 2 O 55/24

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer – Einzelrichterin – des Landgerichts Neuruppin vom 24.10.2024, Az. 2 O 55/24, dahin abgeändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf einen Gebührenwert bis 6.000 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Sie nimmt den Beklagten wegen der Veräußerung einer unter der Anschrift („Adresse 01“) in („Ort 01“) gelegenen Immobilie auf Zahlung einer Provision in Anspruch.

Die Parteien schlossen am 09.08.2022 einen Vertrag, mit dem der Beklagte die Klägerin beauftragte, ihm die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages über die genannte Immobilie nachzuweisen oder einen abschlusswilligen Vertragspartner hierfür zu vermitteln (§ 1 Abs. 1 des Vertrages), wobei die Preisvorstellung des Beklagten bei 250.000 Euro lag (§ 1 Abs. 2 des Vertrages). Der Beklagte versprach im Gegenzug die Zahlung einer Provision in Höhe von 3,57% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer (§ 4 Abs. 1 des Vertrages). Am 16.01.2023 kündigte er den Vertrag. Im März 2023 veräußerte er die Immobilie an die Eheleute („Name 01“) zum Preis von 150.000 Euro.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung einer sich aus diesem Kaufpreis nach der vertraglichen Abrede ergebenden Provision in Höhe von 5.355 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 10,75% p.a. in Anspruch genommen. Sie hat behauptet, die Eheleute („Name 01“) hätten sich bei ihrem – der Klägerin – Mitarbeiter Herrn („Name 02“) über den Erwerb der Immobilie informiert und dabei einen Kaufpreis von 140.000 Euro geboten. Dieses Angebot habe der Beklagte als zu niedrig abgelehnt. Er habe aber – nach Kündigung des Maklervertrages – die Verhandlungen fortgesetzt, die zum Abschluss des Kaufvertrages geführt hätten. Der geforderte Zinssatz entspreche ihren Refinanzierungskosten.

Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Er hat behauptet, erstmals nach Beendigung des Maklervertrages von dem Kaufinteresse der Eheleute („Name 01“) Kenntnis erlangt zu haben.

Das Landgericht hat die Eheleute („Name 01“), Herrn („Name 02“) und die Ehefrau des Beklagten als Zeugen vernommen. Mit dem angefochtenen Urteil hat es den Beklagten von einem Teil der Zinsforderung abgesehen antragsgemäß verurteilt. Es hat gemeint, aufgrund des Maklervertrages stehe der Klägerin die streitgegenständliche Provision zu. Im Ergebnis der Beweisaufnahme habe sich erwiesen, dass die Klägerin dem Beklagten in einem zwischen diesem und dem Zeugen („Name 02“) geführten Telefonat ein konkretes Angebot zum Kauf der Immobilie durch die Zeugen („Name 01“) übermittelt habe, was vom Beklagten zu diesem Zeitpunkt als zu niedrig abgelehnt worden sei. Da dieses Telefonat nur wenige Monate vor Abschluss des Kaufvertrages geführt worden sei, sei von der Kausalität der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss auszugehen. Die Kausalität werde auch nicht dadurch unterbrochen, dass der Beklagte nach Beendigung des Vertrages mit der Klägerin seine Preisvorstellung gesenkt und nunmehr über einen gegebenenfalls auch zufälligen Kontakt neue Vertragsverhandlungen mit dem Zeugen („Name 01“) aufgenommen habe.

Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung. Er beanstandet die landgerichtliche Beweiswürdigung und hält an seinem erstinstanzlichen Vortrag fest, der Kontakt zu den späteren Käufern sei nach Beendigung des Maklervertrages durch ein Zusammentreffen mit dem Schwiegervater des Käufers zu Stande gekommen. Insbesondere habe das Landgericht unberücksichtigt gelassen, dass ihm selbst nach der Aussage des Zeugen („Name 02“) gerade nicht mitgeteilt worden sei, von wem das Ankaufsangebot über 140.000 Euro herrühre, sodass er aufgrund dieser Mitteilung gar nicht in der Lage gewesen sein würde, Verhandlungen mit den Zeugen („Name 01“) aufzunehmen. Dementsprechend fehle es sowohl an einer hinreichenden Maklerleistung als auch an der Kausalität einer Tätigkeit der Klägerin für den Abschluss des Kaufvertrages.

Der Beklagte beantragt,

das am 24.10.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin zum Aktenzeichen 2 O 55/24 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil mit näherer Darlegung. Ergänzend trägt sie vor, die Anfrage der Zeugen („Name 01“) sei auf Ihrem Online-Verkäuferportal hinterlegt worden und dort für den Beklagten einsehbar gewesen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des von der Klägerin benannten Zeugen („Name 03“).

II.

Die statthafte Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

1. Der mit der Hauptforderung geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision steht der Klägerin nach dem zwischen den Parteien am 09.08.2022 geschlossenen Vertrag nicht zu. Voraussetzung des vereinbarten Provisionsanspruchs ist nach § 4 Abs. 1, 3, § 1 Abs. 1 des Vertrages der Abschluss eines Kaufvertrages mit einem von der Klägerin nachgewiesenen oder vermittelten Käufer. Dies ist nicht festzustellen.

a) Auch im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme durch den Senat hat sich nicht erwiesen, dass der vom Beklagten mit den Zeugen („Name 01“) im März 2023 geschlossene Immobilienkaufvertrag durch eine Nachweisleistung der Klägerin zu Stande gekommen ist.

Die in § 1 Abs. 1 und § 4 des Vertrages getroffenen Vereinbarungen über die von den Parteien jeweils zu erbringenden Leistungen sind gemäß §§ 133, 157 BGB entsprechend § 652 Abs. 1 BGB auszulegen. Danach ist, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Maklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.

Ein Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB meint eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 16.12.2004 – III ZR 119/04, NJW 2005,753, 754; Urteil vom 17.12.2015 – I ZR 172/14, NJW 2016, 2317, Rn. 20). Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrags wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf oder Verkauf interessierten Kunden im Allgemeinen auch den möglichen Vertragspartner nennen müssen. Dabei ist es regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, genannt werden (vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2015 – I ZR 172/14, a.a.O.; Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13, NZM 2014, 712, Rn. 15). Der von der Klägerin für ihre hiervon abweichende Auffassung angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 04.06.2009 (III ZR 82/08, NZM 2009, 627) ist nichts anderes zu entnehmen. Vielmehr heißt es auch hierin, unverzichtbare aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist.

Nach diesem Maßstab kommt es vorliegend nicht darauf an, ob – wie das Landgericht im Ergebnis der Vernehmungen der Zeugin („Name 01“) und des Zeugen („Name 02“) für erwiesen gehalten hat – die Klägerin den Beklagten über das Angebot der Zeugen („Name 01“), die Immobilie zum Preis von 140.000 Euro zu erwerben, telefonisch unterrichtet hat. Denn dass der Zeuge („Name 02“) dem Beklagten in diesem Telefonat den Namen und die Kontaktdaten der Zeugen („Name 01“) genannt hat, behauptet selbst die Klägerin nicht.

Auch ist nicht festzustellen, dass der Beklagte aufgrund anderer Tätigkeiten der Klägerin in der Lage war, mit den Zeugen („Name 01“) in Vertragsverhandlungen einzutreten. Ihren ursprünglichen Vortrag, der Beklagte sei durch die Besichtigung der Eheleute („Name 01“) über deren Kaufinteresse unterrichtet gewesen, hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht fallen gelassen. Dass der Beklagte aufgrund des von der Klägerin unterhaltenen Online-Verkäuferportals über Kontaktdaten der Zeugen („Name 01“) unterrichtet war, hat sich im Ergebnis der Vernehmung des Zeugen („Name 03“) nicht erwiesen. Stattdessen hat der Zeuge bekundet, auf dem Dashboard seien die Interessenten lediglich mit einer Nummer, nicht aber mit ihrem Namen angegeben worden.

Von einer Möglichkeit der Kontaktaufnahme des Beklagten zu den Zeugen („Name 01“) infolge der Tätigkeit der Klägerin ist schließlich auch nicht nach den weiteren Ausführungen des Zeugen („Name 03“) auszugehen, wonach der Name der Zeugin („Name 01“) ab dem 08.11.2022 in dem sog. Eigentümer-Report aufgeführt worden sei, den der Makler aus dem EDV-System habe generieren können und den er dem Kläger – zur Unterrichtung über den Stand der Vermarktung – wöchentlich habe zukommen lassen sollen. Denn abgesehen davon, dass der Zeuge nicht mit Bestimmtheit angeben konnte, ob der hier bei der Klägerin zuständig gewesene Makler, der Zeuge („Name 02“), dem nachgekommen ist, war in dem Report seinen weiteren Angaben nach lediglich der Name der Zeugin („Name 01“), die Höhe des Angebotes und der Umstand vermerkt, dass es sich um ein verbindliches Angebot gehandelt habe. Weitere Angaben zu der Interessentin, insbesondere deren Anschrift, seien auch in dem Eigentümer-Report nicht vermerkt gewesen.

Schließlich ist auch nichts dafür ersichtlich, dass es vorliegend – wie die Klägerin unter Bezugnahme auf die zitierte Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 06.07.2006 – III ZR 379/04, NZM 2006, 667, Rn. 13) geltend macht – einer Namhaftmachung nicht bedurfte, weil weitere Nachforschungen zur Feststellung der Interessenten nicht erforderlich gewesen seien. Aufgrund welcher Umstände der Beklagte auch ohne Nennung des Namens bzw. der Kontaktdaten der Zeugen („Name 01“) in der Lage gewesen sein soll, mit diesen in Verbindung zu treten, trägt die Klägerin nicht vor und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Darauf, ob der streitgegenständliche Provisionsanspruch auch deshalb nicht besteht, weil das vermeintlich nachgewiesene Geschäft und der abgeschlossene Vertrag bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in inhaltlicher Hinsicht nicht kongruent sind (allg. hierzu vgl. BGH, Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13, BeckRS 2014, 14708, Rn. 18 m.w.N.), kommt es daher nicht mehr an.

b) Der vom Beklagten im März 2023 geschlossene Kaufvertrag ist auch nicht auf Vermittlung der Klägerin zustande gekommen.

Eine Vermittlungstätigkeit im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potenziellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt (BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18, NJW 2019, 1803, Rn. 26; Urteil vom 04.06.2009 – III ZR 82/08, NJW-RR 2009, 1282 Rn. 8). Da der Makler mithin aktiv am Zustandekommen des Vertrages beteiligt sein muss, genügt es für die Annahme einer den Provisionsanspruch auslösenden Vermittlungstätigkeit nicht, wenn sich seine Tätigkeit auf punktuelle Hilfestellungen beschränkt, etwa auf die Weitergabe von Informationen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 29.05.2000 – 18 U 236/99, NJW-RR 2001, 567 m.w.N.). So liegt es aber hier.

Nach dem Vortrag der Klägerin beschränkte sich die Tätigkeit des Zeugen („Name 02“) in Bezug auf die Anfrage der Zeugen („Name 01“) darauf, den Beklagten vom Bestehen eines Ankaufsangebotes zum Preis von 140.000 Euro zu unterrichten. Ein irgendwie geartetes Verhandeln über dieses Angebot trägt die Klägerin nicht vor und ergibt sich auch aus dem weiteren Vorbringen der Parteien nicht.

2. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 708 Nr. 10, §§ 711, 713 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben.

Die Festsetzung des Streitwerts für die Berufungsinstanz folgt aus § 47 Abs. 1 Satz 1, § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.