Widerrufsrecht beim Maklervertrag: Was müssen Immobilienmakler und Kunden beachten?

Rechtsanwalt für Immobilien- und Maklerrecht (Provisionsrecht) Notarielle Beurkundung

Neue Rechtslage seit Juni 2014

Seit dem 13. Juni 2014 gelten neue Vorschriften zum Widerrufsrecht. Die bis dahin geltenden Regeln hat der Gesetzgeber umfassend erneuert. Nach alter Rechtslage war es in der Rechtsprechung überaus umstritten, ob Maklerverträge widerrufen werden können. Einige Gerichte haben das Widerrufsrecht bejaht, andere haben es verneint.

» Bejahend: Landgericht Bochum, Urteil vom 09.03.2012, Az. I-2 0 498/11

» Ablehnend: Landgericht Hamburg, Urteil vom 03.05.2012, Az. 307 0 42/12

Durch die Gesetzesänderung wurde diese Rechtsunsichereit beseitigt. Bei Maklerverträgen kann nach heutiger Rechtslage ein Widerrufsrecht bestehen!

Beim deutschen Verbraucherrecht handelt es sich um die Umsetzung der europäischen Verbraucherrechterichtlinie (2011/83/EU). In deren Begründung heißt es:

„Dienstleistungsverträge (…) wie auch Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern (…) sollten unter diese Richtlinie fallen.“

Das Widerrufsrecht besteht allerdings nicht bei jedem Maklervertrag. Vielmehr müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher

Das gesetzliche Widerrufsrecht setzt zwingend voraus, dass der Makler als Unternehmer handelt und den Maklervertrag mit einem Verbraucher abschließt. Ist der Auftraggeber dagegen ebenfalls Unternehmer, so ist das Widerrufsrecht von vornherein ausgeschlossen. Ob eine Person Verbraucher oder Unternehmer ist, hängt vor allem vom Zweck des beabsichtigten Immobilienkaufs ab.

» Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Person dann Verbraucher, wenn mit dem Vertrag überwiegend private Zwecke verfolgt werden (§ 13 BGB).

» Dagegen ist man Unternehmer, wenn der Vertrag zur gewerblichen Tätigkeit gehört (§ 14 BGB).

» Hinweis: Mehr Informationen zur Unterscheidung zwischen Unternehmer und Verbraucher erhalten Sie im Beitrag „Verbraucher oder Unternehmer: Wann ist man was?“.

2. Maklervertrag als „Fernabsatzvertrag“ oder „Haustürgeschäft“

Nicht jeder Maklervertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher löst das gesetzliche Widerrufsrecht aus. Erforderlich ist vielmehr, dass der Maklervertrag auf eine spezielle Art zustande kommt. Zu unterscheiden ist hier zwischen „Fernabsatzverträgen“ und „Haustürgeschäften“.

a) Maklervertrag als „Fernabsatzvertrag“ (§ 312c BGB)

Nach § 312c BGB besteht bei Fernabsatzgeschäften ein Widerrufsrecht. Ein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn für die Verhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden. Entscheidend ist, dass zwischen dem Makler und dem Auftraggeber kein unmittelbarer Kontakt besteht („Kein Handschlag“). Ein Fernabsatzvertrag liegt daher insbesondere vor, wenn der Maklervertrag durch folgende Kommunikationsmittel zustande kommt:

» Email, Telefon, Kontaktformulare im Internet, Fax, Brief, SMS, usw.

Wichtig: Wird nach einem Kontakt per Email oder Telefon ein persönliches Treffen in den Geschäftsräumen des Maklers vereinbart und erst dort der  Maklervertrag geschlossen, so liegt kein Fernabsatzvertrag vor.

» Tipp: Es ist sehr genau zu prüfen, ob der Maklervertrag bereits via Email, Telefon oder durch andere Kommunikationsmittel zustande gekommen ist. Der nachfolgende schriftliche Vertrag wäre dann nur eine Bestätigung des Fernabsatzgeschäfts. Ein Widerrufsrecht würde also bestehen!

b) Maklervertrag als „Haustürgeschäft“ (§ 312b BGB)

Nach § 312b BGB besteht auch bei „Haustürgeschäften“ ein Widerrufsrecht. Ein Haustürgeschäft liegt insbesondere dann vor, wenn der Maklervertrag an einem Ort geschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Maklers ist.

» Beispiel 1: Abschluss des Maklervertrages bei einer Wohnungsbesichtigung.

» Beispiel 2: Abschluss des Maklervertrages im zu verkaufenden Haus des Auftraggebers.

3. Einhaltung der Widerrufsfrist

Der Widerruf des Maklervertrages ist nur dann wirksam, wenn er fristgerecht erklärt wurde. Hinsichtlich der Frist ist folgendes zu beachten:

a) Regel: Widerrufsfrist von 14 Tagen

Sofern ein Widerrufsrecht besteht, beträgt die Widerrufsfrist in der Regel zwei Wochen. Die Frist beginnt mit dem Vertragsschluss (§ 356 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wurde der Kunde dagegen erst nach Vertragsschluss über das Widrerufsrecht informiert, so beginnt die Widerrufsfrist zum Zeitpunkt der Belehrung (§ 356 Abs. 3 BGB).

» Wichtig: Für die Fristwahrung ist die Abgabe der Widerrufserklärung entscheidend. Daher liegt ein fristgerechter Widerruf auch dann vor, wenn die Widerrufserklärung innerhalb der Frist erfolgt ist, aber erst nach deren Ablauf zugeht.

Tipp: Seit der Gesetzesänderung aus dem Jahr 2014 kann die Widerrufserklärung formlos erfolgen, also auch mündlich. Aus Beweisgründen ist jedoch dringend zu empfehlen, den Widerruf per Einwurfeinschreiben zu erklären.

b) Ausnahme: Widerrufsfrist von einem Jahr und 14 Tagen

Die kurze Widerrufsfrist von 14 Tagen gilt nur dann, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt worden ist. Verletzt der Makler seine Informationspflichten, so hat dies gravierende Folgen:

» Ohne Belehrung und Aufklärung über das Widerrufsrecht beträgt die Widerrufsfrist insgesamt 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Wichtig: Für die Widerrufsbelehrung stellt das Bundesministerium für Verbraucherschutz Musterbelehrungen zur Verfügung. Zwar besteht keine Pflicht, diese Belehrungen zu benutzen. Bei Abweichungen von der Musterbelehrung besteht für den Makler jedoch die Gefahr, dass die Widerrufsbelehrung fehlerhaft und daher ungültig ist.

4. Welche Rechtsfolgen hat der Widerruf?

Durch eine wirksame Widerrufserklärung wird der Maklervertrag aufgehoben. Der Auftraggeber schuldet daher keine Provision, falls es durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers zum Abschluss eines Kaufvertrages gekommen ist. Der Wegfall des Provisionsanspruchs bedeutet aber nicht, dass der Immobilienmakler mit leeren Händen dasteht. Anstelle der Provision schuldet der Auftraggeber jetzt vielmehr einen Wertersatz für die erbrachten Maklerdienste.

» Der Wertersatz kann genau so hoch sein wie die Provision. Bei der Höhe des Wertersatzes ist nämlich auf die vereinbarte Vergütung abzustellen (§ 357 Abs. 8 BGB).

Sehr Wichtig: Der Anspruch auf Wertersatz besteht nur dann, wenn der Makler seinen Auftraggeber ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Ohne ordnungsgemäße Belehrung kann der Verbraucher den Maklervertrag ohne Wertersatz widerrufen.

» Tipp: Bei fehlerhafter Belehrung über das Widrrufsrecht schuldet der Auftraggeber sogar dann keinen Wertersatz, wenn der Maklervertrag erst nach Abschluss des Kaufvertrages widerrufen wird. Ob eine wirksame Widerrufsbelehrung vorliegt, sollte daher sowohl vom Immobilienmakler als auch vom Kunden sehr genau überprüft werden.

5. Checkliste: Widerruf des Maklervertrags

Bei Fragen zum Widerrufsrecht sollten Makler und Auftraggeber folgende Checkliste abarbeiten:

Ist der Makler Unternehmer und der Kunde Verbraucher?

 Ist der Maklervertrag ein „Fernabsatzvertrag“ oder ein „Haustürgeschäft“?

 Wie lang ist die Widerrufsfrist und wann beginnt sie?

 Besteht eine Pflicht zum Wertersatz?

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Über den Autor

Rechtsanwalt für Makler- und Immobilienrecht, FrankfurtRechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt