Maklerklausel im Kaufvertrag: Bedeutung und Rechtsfolgen

Bedeutung der Maklerklausel im Kaufvertrag

1. Was ist eine Maklerklausel?

Bei einer Maklerklausel handelt es sich um eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag, wonach der Käufer die Maklerprovison übernimmt. Die Maklerklausel hat also das Ziel, den Verkäufer von seiner Zahlungspflicht gegenüber dem Immobilienmakler zu befreien.

Regeln über die Verteilung der Maklerkosten werden mittlerweile allgemein als zulässig angesehen. Die Kosten der Maklerprovision sind nach der Rechtsprechung kein Fremdkörper im Kaufvertrag, sondern übliche Erwerbskosten.

2. Bedeutung und Rechtsfolgen der Maklerklausel

Bei der Formulierung der Maklerklausel durch den Notar besteht eine enorme Bandbreite. Maklerklauseln können daher unterschiedliche Bedeutungen und Rechtsfolgen haben.

a) Regelfall: „Vertrag zugunsten Dritter“

In den meisten Fällen handelt es sich bei der Maklerklausel um einen „Vertrag zugunsten Dritter“. In diesem Fall hat der Makler einen eigenen Zahlungsanspruch gegen den Käufer.

Für den Immobilienmakler hat diese Variante die größten Vorteile. Neben dem Käufer haftet nämlich nach wie vor auch der Verkäufer als ursprünglicher Auftraggeber des Maklers. Der Makler kann sich daher aussuchen, ob er vom Käufer oder Verkäufer Zahlung der Provision verlangt.

» Der Verkäufer und der Käufer haften als Gesamtschuldner.

Ein „Vertrag zugunsten Dritter“ ist allerdings nur dann anzunehmen, wenn der notarielle Kaufvertrag einen eigenen Anspruch des Maklers klar zum Ausdruck bringt. Bei unklaren Formulierungen ist ein eigener Zahlungsanspruch des Immobilienmaklers gegen den Käufer hingegen abzulehnen.

Wichtig: Falls der Kaufvertrag nachträglich aufgehoben oder in sonstiger Weise unwirksam wird, entfällt auch die Maklerklausel (Rücktritt, Anfechtung, Aufhebungsvertrag, usw.).

» Der Makler hat daher keinen Provisionsanspruch gegen den Käufer. In diesem Fall kann der Makler allenfalls gegen den Verkäufer vorgehen.

b) Ausnahme: Bloße Freistellung

Gelegentlich enthält die Maklerklausel keinen eigenen Anspruch zugunsten des Maklers. Stattdessen verpflichtet sich der Käufer lediglich dazu, den Verkäufer von seiner Provisionspflicht gegenüber dem Makler zu befreien.

In diesem Fall hat der Makler keine Möglichkeit, gegen den Käufer vorzugehen. Ansprüche bestehen hier nur zwischen dem Verkäufer und dem Käufer.

» Der Verkäufer kann verlangen, dass der Käufer die Provision an den Makler zahlt (sog. „Freistellungsanspruch“).

3. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

In einigen Bundesländern ist es üblich, neben der Maklerklausel auch eine Klausel zur sofortigen Zwangsvollstreckung zu beurkunden. Dies ist für den Käufer überaus nachteilig. Bei Streitigkeiten über die Provision muss der Makler nämlich keine Klage erheben, sondern kann sofort Maßnahmen der Zwangsvollstreckung einleiten.

» Sachpfändung, Kontopfändung, Lohnpfändung, Abnahme des Vermögensverzeichnisses, usw.

Sofern sich der Käufer gegen die Zwangsvollstreckung verteidigen möchte, stehen ihm nur die Möglichkeiten des Vollstreckungsverfahrens zur Verfügung.

» Vollstreckungserinnerung, Vollstreckungsabwehrklage, Klauselerinnerung, usw.

4. Geschäftswert und Notarkosten

Durch die Aufnahme einer Maklerklausel in den notariellen Kaufvertrag können sich der Geschäftswert und die Notargebühren erhöhen. Hinsichtlich der Mehrkosten nehmen einige Gerichte eine Belehrungspflicht des Notars an. Ohne Aufklärung und Belehrung hätte der Notar dann keinen Anspruch auf die erhöhten Gebühren. Diese Frage ist in der Rechtsprechung jedoch nach wie vor umstritten und noch nicht abschließend geklärt.

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Rechtsanwalt für Makler- und Immobilienrecht, FrankfurtRechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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