Immobilienkauf & Kündigung aus Eigenbedarf: Was müssen Käufer und Verkäufer beachten?

Rechtsanwalt Immobilienrecht, Vertragsrecht, Eigenbedarf

Die meisten Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung betrachten ihre Immobilie nicht als Geldanlage, sondern wollen darin wohnen. Sofern die Immobilie vermietet ist, wird der Käufer jedoch zunächst zum neuen Vermieter (§ 566 BGB)! Der Käufer kann die Wohnung daher nur dann selbst benutzen, wenn er das laufende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt.

1. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung möglich?

a) Berechtigter Eigenbedarf erforderlich!

Da Käufer einer vermieteten Immobilie zum neuen Vermieter werden, ist für die Kündigung des Mietverhältnisses ein wichtiger Grund erforderlich. Den Eigenbedarf betrachtet das Gesetz als einen solch wichtigen Grund. In § 573 II Nr. 2 BGB heißt es:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…) der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein zulässiger Eigenbedarf nicht nur dann vor, wenn der Vermieter die Immobilie als Wohnung benutzen möchte. Vielmehr ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann möglich, wenn die Wohnung beruflich bzw. gewerblich genutzt werden soll. (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az. VIII ZR 330/11)

b) Wer muss den Eigenbedarf beweisen?

Im Zivilrecht gilt der allgemeine Grundsatz, dass eine Tatsache von demjenigen bewiesen werden muss, der sie behauptet. Im Falle des Eigenbedarfs ist dies also der Vermieter (= Käufer). Sollte es zu einer Räumungsklage kommen, muss der Vermieter daher sämtliche Tatsachen darlegen und beweisen, die seinen Eigenbedarf begründen und rechtfertigen.

2. Es darf kein Widerspruch wegen besonderer Härte vorliegen!

Eine Kündigung aus Eigenbedarf ist nicht möglich, wenn der Mieter wegen einer besonderen Härte seinen Widerspruch gegen die Kündigung erklärt hat. Für einen solchen Widerspruch ist es erforderlich, dass die besondere Härte den Mieter selbst, seine Familie oder einen Angehörigen des Haushalts betrifft.

Weiterhin darf die besondere Härte nicht zumutbar sein, wozu eine Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters erforderlich ist.

Eine besondere Härte wird beispielsweise in folgenden Fällen bejaht:

» Dem Mieter gelingt es nicht, angemessenen Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen (§ 574 II BGB).

» Die Mieterin ist schwanger und die Geburt steht unmittelbar bevor.

» Der Mieter ist pflegebedürftig, wobei eine optimale Pflege nur am aktuellen Wohnort gewährleistet ist.

» Der Mieter bereitet sich auf eine Abschlussprüfung vor, wobei der Umzug einen Schulwechsel erforderlich machen würde.

Wichtig: Bei einer besonderen Härte kann der Mieter nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Sobald die besondere Härte nicht mehr besteht, muss der Mieter die Wohnung verlassen!

2. Kündigungsfrist

Die Eigenbedarfskündigung kann nicht fristlos erfolgen. Vielmehr hat der Vermieter Kündigungsfristen einzuhalten. Die Länge der Kündigungsfrist ist dabei von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig sind (§ 573c BGB). Welche Kündigungsfrist im jeweiligen Fall gilt, können Sie der folgenden Tabelle entnehmen:

Dauer des Mietverhältnisses Kündigungsfrist
Bis 5 Jahre 3 Monate
5–8 Jahre 6 Monate
Mehr als 8 Jahre 9 Monate

Wichtig: Setzt der Vermieter eine zu kurze Kündigungsfrist, so wird die Eigenbedarfskündigung hierdurch nicht unwirksam. Vielmehr wird das Mietverhältnis „automatisch“ erst zum richtigen Kündigungstermin beendet.

» Besonderheiten gelten bei Verkauf von Eigentumswohnungen. Ist das Wohnungseigentum erst während der Mietzeit entstanden, so besteht eine zusätzliche Sperrfrist. Gemäß § 577a BGB kann der Eigentümer eine Eigenbedarfskündigungen dann erst aussprechen, sobald seit dem Verkauf mindestens 3 Jahre vergangen sind.

3. Schriftform und Begründung

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen. Darüber hinaus ist es erforderlich, dass die Gründe für den Eigenbedarf angegeben werden.

Wichtig: In einem späteren Gerichtsverfahren kann sich der Vermieter/Käufer nur auf die Gründe berufen, die er in dem Kündigungsschreiben genannt hat. Die Kündigung kann nachträglich nicht mehr auf andere Gründe gestützt werden! Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn neue Gründe für den Eigenbedarf erst nach der Kündigung entstanden sind (§ 573 III BGB).

4. Checkliste

Zur Kontrolle sollten Sie folgende Checkliste beachten:

Hat der Vermieter/Käufer einen berechtigten Eigenbedarf?

 Kann der Käufer/Vermieter seinen Eigenbedarf beweisen?

 Liegt ein Widerspruch des Mieters wegen besonderer Härte vor?

 Ist die Kündigung schriftlich erfolgt?

 Liegt eine Begründung der Kündigung vor?

 Wurde die Kündigungsfrist eingehalten?

 Wurde die Sperrfrist des § 577a BGB eingehalten (sofern sie anwendbar ist)?

© Rechtsanwalt C.D. Franz, 2015-2016

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Über den Autor

Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Kündigungen aus Eigenbedarf, FrankfurtRechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Vertragsrecht und das Immobilienrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt