Haftung des Maklers wegen fehlerhafter Aufklärung und falscher Angaben

Streitfälle sind an der Tagesordnung

In vielen Kaufverträgen über Immobilien werden Gewährleistungsansprüche vollständig oder teilweise ausgeschlossen. Häufig stellen sich Käufer dann die Frage, ob sie zumindest Ansprüche gegen den Immobilienmakler geltend machen können. Streitigkeiten zwischen Käufern und Maklern sind dementsprechend keine Seltenheit.

Im folgenden wird erläutert, wann Immobilienmakler haftbar gemacht werden können. Hierbei geht es vor allem um Aufklärungspflichten und Angaben hinsichtlich der vermittelten Immobilie (Grundstück, Haus, Eigentumswohnung).

1. Welche Aufklärungspflichten haben Makler?

Die meisten Streitfälle zwischen Maklern und Käufern beziehen sich auf falsche oder unterbliebene Aufklärung durch den Immobilienmakler. Bei den Aufklärungspflichten ist strikt danach zu unterscheiden, ob die Pflicht ohne oder erst infolge einer konkreten Nachfrage besteht

a) Aufklärungspflicht infolge einer Nachfrage des Kunden

Relativ einfach ist die Rechtslage bei einer konkreten Nachfrage des Käufers. In diesem Fall ist der Makler verpflichtet, die gestellte Frage vollständig und richtig zu beantworten. Der Makler darf  Wahrheit weder bagatellisieren noch herunterspielen. Sofern er die Antwort nicht kennt, darf er keine „Angaben ins Blaue hinein“ machen.

Beispiel 1: Der Kunde fragt, ob und wann das Bad einer Eigentumswohnung grundsaniert wurde. Der Makler nennt daraufhin das Jahr 2014. In Wirklichkeit erfolgte in diesem Jahr jedoch keine Grundsanierung, sondern lediglich ein Austausch von Badewanne und Waschbecken. – Der Makler verletzt hier seine Aufklärungspflicht, da er eine unrichtige bzw. unvollständige Angabe gemacht hat (Teilsanierung statt Grundsanierung).

Beispiel 2: Der Kunde fragt, ob ein Ausbau des Hauses und des Grundstücks baurechtlich zulässig ist. Der Immobilienmakler beantwortet dies mit „Ja“, obwohl er von der baurechtlichen Zulässigkeit keinerlei Wissen hat. Es handelt sich also um eine Angabe „ins Blaue hinein“ und daher um eine Verletzung der Aufklärungspflicht.

b) Aufklärungspflicht ohne Nachfrage des Kunden

Komplizierter ist die Rechtslage, wenn der Kunde keine konkrete Frage gestellt hat. Nach der Rechtsprechung muss der Makler ungefragt alle Tatsachen offenbaren, die für den Vertragsentschluss des Kunden von wesentlicher Bedeutung sind. Die Aufklärung muss dabei auf eine Weise stattfinden, die beim Kunden keine falschen Vorstellungen hervorruft.

» Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.01.2003, Az. V ZR 389/01.

Welche Tatsachen als wichtig und relevant anzusehen sind, ist natürlich immer eine Frage des Einzelfalls. Die Reichweite der Aufklärungspflichten kann daher nicht pauschal bestimmt werden. Da es beim Immobilienkauf in aller Regel hohe Summen im Spiel sind, nimmt die Rechtsprechung relativ weitgehende Aufklärungspflichten an. Zu nennen sind etwa folgende Beispiele:

» Beispiel 1: Vorliegen eines Gutachtens, das zahlreiche Sachmängel an der Immobilie dokumentiert. (Oberlandesgericht Naumburg, Urteil vom 21.08.2001, Az. 9 U 84/01)

» Beispiel 2: Unzulässigkeit der beabsichtigten Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken. (Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 15.05.2009, Az. 6 U 6/09)

» Beispiel 3: Mängel und Reparaturbedarf am Dach des Hauses. (Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 06.02.2003, Az. 11 U 170/02)

» Beispiel 4: Soziale Probleme in einem Wohngebiet, das auf den ersten Blick nicht als Problemviertel erscheint. (Landgericht Heidelberg, Urteil vom 14. Februar 2006, Az. 2 S 46/05)

» Beispiel 5: Unklarheiten darüber, ob das vermittelte Haus unter Denkmalschutz steht. (Landgericht Braunschweig, Urteil vom 01.11.2000, Az. 1 S 468/00)

» Beispiel 6: Lage des Heizöltanks auf fremdem Grundstück, wobei kein Nutzungsrecht des Nachbargrundstücks besteht. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.121981, Az. V ZR 207/80)

» Beispiel 7: Bestehen eines Konkurrenzbetriebes in umittelbarer Nähe. (OLG Frankfurt, Urteil vom 07.11.1985, Az. 16 U 179/84)

» Beispiel 8: Bestehen von Schädlingen und Hausbockbefall. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.09.2005, Az. III ZR 295/04)

Wichtig: Eine schuldhafte Pflichtverletzung begeht der Immobilienmakler in all diesen Fällen natürlich nur dann, wenn er die aufklärungspflichtige Tatsache kannte oder kennen musste.

c) Hat der Makler eine Pflicht zur Untersuchung & Nachforschung?

Makler sind in aller Regel nicht dazu verpflichtet, die zu vermittelnde Immobilie vorab zu untersuchen oder andere Erkundigungen einzuholen. Der Immobilienmakler begeht daher keine Pflichtverletzung, wenn er sich vorab nicht über Mängel an der zu vermittelnden Immobilie erkundigt und informiert.

• OLG Stuttgart, Urteil vom 02.02.2011, Az. 3 U 154/10.
• OLG Hamm, Urteil vom 07. Juni 2001, Az. 18 U 153/00.

Nur ausnahmsweise wird von der Rechtsprechung eine Nachforschungs- und Untersuchungspflicht bejaht.

» Wichtig sind hier vor allem Fälle, in denen Makler die Untersuchung vertraglich versprochen hat.

» Daneben haftet der Makler für eine unterbliebene Untersuchung auch dann, wenn seine Werbung und seine Schilderungen den Eindruck einer Überprüfung vermittelt haben.

2. Angaben des Maklers im Internet oder Exposé

Da der Makler im Regelfall keine Untersuchungs- und Erkundigungspflicht hat, darf er die Angaben den Verkäufers ungeprüft für sein Exposé, Prospekt und seine Werbung übernehmen. Der Makler ist insbesondere nicht dazu verpflichtet, die Informationen des Verkäufers auf Richtigkeit hin zu kontrollieren. Vielmehr dürfen Immobilienmakler den Angaben des Verkäufers vertrauen und diese weitergeben.

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06.
• OLG Frankfurt, Urteil vom 26.09.2001, Az. 7 U 3/01.
• OLG München, Urteil vom 19.11.2014, Az. 20 U 2215/14.

Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht ausnahmslos. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Immobilienmakler in gewissen Fällen durchaus für falsche Angaben im Exposé oder im Internet haftbar gemacht werden kann. Wichtig sich vor allem folgende Fälle:

» Der Makler weiß, dass die Informationen unrichtig sind.

» Dem Makler drängen sich Zweifel an der Richtigkeit der Angaben auf.

» Der Immobilienmakler hat sich die Angaben des Verkäufers zueigen gemacht oder erweckt den Eindruck, dass es sich um seine eigenen Angaben handelt.

» Die Angaben des Maklers stimmen nicht mit den Informationen überein, die er vom Verkäufer erhalten hat.

Erfährt der Makler nachträglich, dass die Angaben im Exposé bzw. Verkaufsprospekt falsch sind, so muss er sie ungefragt korrigieren und den Kunden aufklären.

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. September 2000, Az. III ZR 43/99.

3. Wer trägt die Beweislast?

Für das Vorliegen einer Pflichtverletzung trägt der Käufer die Beweislast.

» Bei einer unterbliebenen oder fehlerhaften Aufklärung muss der Kunde insbesondere beweisen, dass der Makler die aufklärungspflichtige Tatsache kannte oder kennen musste.

» Bei Fehlern im Exposé muss der Käufer beweisen, dass die falschen Angaben pflichtwidrig erfolgt sind.

4. Welche Rechtsfolgen hat die Pflichtverletzung?

Eine Pflichtverletzung des Maklers kann vor allem drei Rechtsfolgen haben:

a) Anfechtung des Kaufvertrages nach § 123 BGB

Sofern der Immobilienmakler vorsätzlich falsche Angaben macht oder wesentliche Tatsachen verschweigt, liegt eine arglistige Täuschung vor. Der Käufer hat dann das Recht, den Kaufvertrag anzufechten. Voraussetzung einer wirksamen Anfechtung ist allerdings, dass der Verkäufer Kenntnis von der arglistigen Täuschung hatte (§ 123 Abs. 2 BGB).

» Beweislast: Der Käufer muss sowohl den Vorsatz des Maklers als auch die Kenntnis des Verkäufers beweisen.

Rechtsfolge: Durch die Anfechtung wird der Kaufvertrag aufgehoben und unwirksam. Der Käufer kann vom Verkäufer daher den Kaufpreis zurückverlangen. Zugleich hat der Käufer gegen den Makler einen Anspruch auf Rückzahlung der Provision.

b) Kein Anspruch auf Provision

Bei vorsätzlicher oder leichtfertiger Pflichtverletzung verliert der Makler seinen Anspruch auf Provision. Die Rechtsprechung leitet diese Rechtsfolge aus einer entsprechenden Anwendung von § 654 BGB ab. Sofern der Kunde die Maklerprovision bereits gezahlt hat, besteht ein Anspruch auf Rückzahlung des Geldes.

c) Schadensersatz

Bei einer schuldhaften Pflichtverletzung haftet der Makler auf Schadensersatz. Zu ersetzen ist dabei der sog. „Vertrauensschaden“. Zu den wichtigsten Schäden gehören folgende Vermögensnachteile:

Wertminderung: Der Käufer hat gegen den Makler einen Anspruch auf Ersatz der Wertminderung bzw. des zu viel gezahlten Kaufpreises. Nach Auffassung der Rechtsprechung ist der Käufer nämlich so zu behandeln, als hätte er bei Kenntnis der wahren Sachlage einen niedrigeren Preis verhandelt. Eine mittlerweile eingetretene Wertsteigerung führt allerdings zu Abzügen beim Schadensersatz (sog. „Vorteilsausgleich“).

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Mai 2006, Az. V ZR 264/05
• Oberlandesgericht München, Urteil vom 19.11.2014, Az. 20 U 2215/14.

Anschaffungskosten: Hätte der Käufer die konkrete Immobilie bei einer ordnungsgemäßen Aufklärung nicht gekauft, so hat der Makler die entstandenen Anschaffungskosten zu ersetzen. Vom Anspruch auf Schadensersatz sind vor allem die Grundbuchkosten und die Grunderwerbssteuer erfasst.

Zinsschaden: Hätte der Käufer die Immobilie bei pflichtgemäßer Aufklärung nicht gekauft und das Geld stattdessen gewinnbringend angelegt, so sind ihm Zinsen entgangen. Dieser Zinsverlust ist als entgangener Gewinn im Wege des Schadenzersatzes auszugleichen.

© Rechtsanwalt C.D. Franz

Der Beitrag dient lediglich der allg. Information und ist nicht abschließend. Eine Rechtsberatung findet hierdurch nicht statt und kann nicht ersetzt werden.