Auskunftsanspruch des Immobilienmaklers: Worauf ist zu achten?

Auskunftsanspruch und Rechte des Immobilienmaklers

1. Anspruch auf Auskunft

In aller Regel ist die Provision des Immobilienmaklers vom Preis der vermittelten Immobilie abhängig. Ohne Kenntnis des Kaufpreises kann der Makler seine Vergütung daher nicht berechnen.

Viele Maklerverträge enthalten eine Regelung, wonach der Kunde zur Angabe des Kaufpreises und seines Vertragspartners verpflichtet ist. Zuälssig ist die Vereinbarung einer solchen Verpflichtung insbesondere durch allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). In diesen Fällen ergibt sich der Auskunftsanspruch dann bereits aus dem Vertrag.

Sofern der Maklervertrag hingegen keine Regelung zur Auskunftspflicht trifft, ergibt sich ein solcher Anspruch aus dem Gesetz. Der Bundesgerichtshof leitet den Auskunftsanspruch des Maklers aus dem Grundsatz von „Treu und Glauben“ ab (§ 242 BGB).

» Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.10.1986, Az. IVa ZR 20/85

2. Anspruch auf Vorlage des Kaufvertrages

Durch den Auskunftsanspruch ist der Auftraggeber des Maklers lediglich verpflichtet, wahrheitsgemäße Angaben zu machen. Beweise für die Angaben muss der Kunde nicht vorlegen.

Im Regelfall verneint die Rechtsprechung daher insbesondere einen Anspruch des Maklers auf Vorlage des Kaufvertrages. Ein solcher Anspruch besteht gegen den Auftraggeber nur dann, wenn die bloße Auskunft allein nicht geeignet ist, hinreichende Klarheit zu schaffen. Der Anspruch auf Vorlage des Kaufvertrages besteht daher nur im Ausnahmefall.

» OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.09.1995, Az. 7 U 119/94

3. Wie kann der Anspruch auf Auskunft und Vorlage durchgesetzt werden?

Der Anspruch aus Auskunft und Vorlage des Kaufvertrages kann durch eine normale Leistungsklage geltend gemacht werden. Empfehlenswert ist dabei eine gleichzeitige Klage auf Zahlung der Provision. Der Auskunftsanspruch und der Zahlungsanspruch können mit einer „Stufenklage“ verbunden werden.

» Auf der „ersten Stufe“ klagt der Makler auf Auskunft bzw. Vorlage des Kaufvertrages.

» Sobald der Auskunftsanspruch erfüllt ist, kann die Provision genau beziffert werden. Das Gericht kann daher auf der „zweiten Stufe“ über den Provisionsanspruch entscheiden.

4. Besteht ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch?

In der Rechtsprechung besteht bis heute keine Klarheit, ob neben dem Auskunftsanspruch auch noch ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch besteht. Anders als beim Auskunftsanspruch handelt es sich bei der Grundbucheinsicht nicht um einen privaten Anspruch gegen den Kunden, sondern um ein öffentliches Recht gegenüber dem Staat.

Nach § 12 Abs. 1 der Grundbuchordnung hat jede Person ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Wann ein derartiges Interesse besteht, wird jedoch unterschiedlich beurteilt.

» Ohne Einwilligung des Eigentümers wird das Recht zur Grundbucheinsicht von einigen Gerichten verneint. Der Makler hat dann nur die Möglichkeit, sich an seinen Auftraggeber zu wenden.

» Andere Gerichte haben das Recht auf Einsicht in das Grundbuch bejaht. Verlangt wird in aller Regel aber die Vorlage eines schriftlichen Maklervertrages.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung zur Einsicht in das Grundbuch künftig entwickeln wird.

© Rechtsanwalt C.D. Franz, 2015-2016

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Über den Autor

Rechtsanwalt für Makler- und Immobilienrecht, FrankfurtRechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Immobilienrecht und das Maklerrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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