Altlasten: Welche Rechte haben Käufer, Verkäufer und Eigentümer?

Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Altlasten, Frankfurt

Jedes Jahr entdecken zahlreiche Käufer, dass auf ihrem gekauften Grundstück Altlasten vorhanden sind. In den meisten Fällen kostet die Beseitigung der Altlasten wenigstens einen fünfstelligen Betrag.

Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Käufern, Verkäufern und Besitzern.

1. Was sind Altlasten?

Unter dem Begriff „Altlast“ versteht das Gesetz Teile eines Grundstücks, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Ebenfalls erfasst sind alle Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt oder gelagert wurden.

Eine Altlast liegt in jedem Fall aber nur dann vor, wenn auch tatsächlich „schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden“ (§ 2 Abs. 5 BBodSchG).

2. Wer haftet für Altlasten und für die Sanierung?

Der Gesetzgeber ordnet bei Altlasten und schädlichen Bodenveränderungen eine umfassende Pflicht zur Sanierung des Grundstücks an. Das belastete Grundstück ist so zu sanieren,

„daß dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen.“ (§ 4 Abs. 3 BBodSchG)

Für die Sanierung ist zunächst derjenige verantwortlich, der die Altlast bzw. Bodenveränderung verursacht hat. Das Gesetz geht über eine reine Haftung des Verursachers aber weit hinaus! Neben dem Verursacher haften nämlich auch folgende Personen:

» Der aktuelle Eigentümer des Grundstücks. Erfasst sind damit insbesondere Käufer! Sobald der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, ist er zur Sanierung des Grundstücks verpflichtet!

» Wichtig: Seit der Gesetzesänderung aus dem Jahr 1999 haftet jetzt auch der frühere Eigentümer (§ 4 Abs. 6 BBodSchG). Dies gilt zum Beispiel für Käufer, die ihr Grundstück später weiterverkaufen. Für die Haftung ist allerdings erforderlich, dass der Verkauf nach dem 01.03.1999 erfolgte und dem ehemaligen Eigentümer die Altlast bekannt war bzw. wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.

» Der Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers, zum Beispiel Erben.

» Der „Inhaber der tatsächlichen Gewalt“, zum Beispiel Mieter oder Pächter.

Die zuständige Behörde kann Anordnungen treffen, um die Sanierungspflicht zwangsweise durchzusetzen. Sofern die Anordnung nicht befolgt wird, darf die Behörde alle erforderlichen Maßnahmen selbst ausführen. Die Kosten hat dabei der jeweilige Verantwortliche zu tragen.

3. Welche Rechte hat der Käufer?

Bei Altlasten und sonstigen schädlichen Bodenveränderungen haben Käufer eine ganze Reihe von möglichen Ansprüchen gegen den Verkäufer.

a) Anfechtung des Kaufvertrages

Ein wichtiges Recht beim Thema Altlasten ist das Anfechtungsrecht. Nach der Rechtsprechung hat der Verkäufer eine umfassende Offenbarungs- und Aufklärungspflicht darüber, ob Altlasten bestehen. Der Verkäufer ist sogar bereits dann zur Aufklärung verpflichtet, wenn nur ein bloßer Altlastenverdacht besteht.

Über Altasten und einen Altastenverdacht muss der Verkäufer den Käufer ungefragt aufklären. Tut er dies nicht, so liegt eine arglistige Täuschung vor.

Die arglistige Täuschung berechtigt den Käufer dazu, den Kaufvertrag anzufechten. Im Streitfall muss der Käufer allerdings beweisen, dass der Verkäufer die Altlast vorsätzlich verschwiegen hat.

Rechtsfolge: Durch die Anfechtung wird der Kaufvertrag aufgehoben. Der Käufer kann daher den Kaufpreis nebst Zinsen zurückverlangen. Im Gegenzug ist der Käufer verpflichtet, das Grundstück zurückzugeben und die Auflassung zu erklären.

b) Gewährleistung

Bei Altlasten handelt es sich zwar um einen Sachmangel. Allerdings wird in Kaufverträgen über Immobilien nahezu immer ein Ausschluss der Gewährleistung vereinbart. Bei den meisten Altlasten kann der Käufer daher keine Gewährleistungsrechte geltend machen.

Wichtige Ausnahme: Der Käufer kann seine Gewährleistungsrechte dann geltend machen, wenn der Verkäufer über die Altlast oder einen Altlastenverdacht arglistig getäuscht hat. Der Gewährleistungsausschluss spielt dann keine Rolle! Bei einer arglistigen Täuschung kann sich der Verkäufer niemals auf einen Ausschluss der Gewährleistung berufen (§ 444 BGB).

Im Falle einer arglistigen Täuschung stehen das Anfechtungsrecht und die Gewährleistungsrechte selbstständig nebeneinander. Im Einzelnen kann der Käufer folgende Gewährleistungsrechte geltend machen:

» Mängelbeseitigung, d.h. Sanierung des Grundstücks.

» Minderung des Kaufpreises.

» Rücktritt vom Kaufvertrag.

» Schadensersatz.

c) Gesetzlicher Ausgleichsanspruch

Wurde der Käufer von der zuständigen Behörde zur Sanierung des Grundstücks verpflichtet, so besteht gegen den Verkäufer ein Ausgleichsanspruch. Der Anspruch ergibt sich aus § 24 Abs. 2 BBodSchG. In dieser Bestimmung heißt es:

„Mehrere Verpflichtete haben unabhängig von ihrer Heranziehung untereinander einen Ausgleichsanspruch. Soweit nichts anderes vereinbart wird, hängt die Verpflichtung zum Ausgleich sowie der Umfang des zu leistenden Ausgleichs davon ab, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist“.

Die Höhe des Ausgleichsanspruchs ist stets vom Einzelfall abhängig. Entscheidend sind hier vor allem die Regelungen im Kaufvertrag.

Wichtig: Ist im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss enthalten, so wird der Ausgleichsanspruch dadurch nicht automatisch ausgeschlossen!  Vielmehr ist eine „ergänzende Vertragsauslegung“ vorzunehmen, falls der Kaufvertrag den gesetzlichen Ausgleichsanspruch nicht eigens regelt.

» Nach einer „ergänzenden Vertragsauslegung“ ist der Ausgleichsanspruch zum Beispiel ausgeschlossen, wenn dem Käufer wegen der Altlast ein Preisnachlass gewährt wurde.

» BGH, Urteil vom 02.04.2004, Az. V ZR 267/03

» OLG Stuttgart, Urteil vom 07.08.2013, Az. 9 U 108/12

Der Ausgleichsanspruch verjährt innerhalb von 3 Jahren (§ 24 II BBodSchG). Die Verjährungsfrist beginnt dabei allerdings erst mit dem Ende Sanierungsmaßnahmen. Wurde die Sanierung durch die Behörde ausgeführt, so beginnt die Verjährung mit dem Zugang des Kostenbescheides.

»Tipp: Aufgrund dieser Verjährungsregel kann ein Ausgleichsanspruch sogar noch dann bestehen, wenn der Kaufvertrag viele Jahrzehnte alt ist!

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Über den Autor

Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Altlasten, FrankfurtRechtsanwalt Christian D. Franz ist Gründer und Inhaber der Kanzlei Franz. Die Kanzlei hat ihren Sitz in Frankfurt am Main und damit im Herzen Deutschlands. Durch die günstige Anbindung an Autobahnen, den Schienenverkehr und den Frankfurter Flughafen ist es der Kanzlei möglich, Mandanten im gesamten Bundesgebiet zu vertreten. Das Vertragsrecht und das Immobilienrecht gehören dabei zu den wichtigsten Rechtsgebieten.

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Christian D. Franz, Rechtsanwalt